Giá bất động sản vượt quá xa thu nhập của người mua: Cần nhìn nhận khách quan từ số liệu

Những con số biết nói

Theo các báo cáo thị trường gần đây, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng mạnh trong giai đoạn 2022–2025. Nhiều dự án trung cấp từng có giá 30–35 triệu đồng/m² nay đã vọt lên 45–60 triệu đồng/m². Ở khu vực nội đô hoặc các quận có hạ tầng phát triển, mức giá phổ biến dao động 60–80 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn với phân khúc cao cấp.

Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội năm 2025 ước tính vào khoảng 6.500–7.000 USD/năm (tương đương 13–15 triệu đồng/tháng). Với các hộ gia đình trẻ có hai lao động chính, tổng thu nhập phổ biến rơi vào khoảng 25–35 triệu đồng/tháng, tức 300–420 triệu đồng/năm nếu duy trì ổn định.

Thử làm một phép tính đơn giản: một căn hộ 70m² tại khu vực ven đô Hà Nội với giá trung bình 50 triệu đồng/m² sẽ có tổng giá trị khoảng 3,5 tỷ đồng (chưa bao gồm phí bảo trì, nội thất, thuế phí). Nếu một hộ gia đình có thu nhập 360 triệu đồng/năm và tiết kiệm được 30% (tương đương hơn 100 triệu đồng/năm), họ sẽ cần khoảng 30–35 năm tích lũy liên tục để mua nhà – trong điều kiện không chi tiêu đột xuất và không tính lạm phát. Con số này cho thấy mức độ “vượt xa” giữa giá tài sản và khả năng tích lũy thực tế.

Tại TP.HCM, mức giá còn cao hơn. Nhiều dự án căn hộ mới mở bán ở khu Đông hay khu Nam đã chạm ngưỡng 70–100 triệu đồng/m². Một căn hộ 70m² có thể lên tới 5–7 tỷ đồng, trong khi thu nhập bình quân đầu người tại thành phố này cũng chỉ cao hơn Hà Nội ở mức tương đối. Tỷ lệ giá nhà/thu nhập (price-to-income ratio) vì thế đang tiệm cận ngưỡng 20–25 lần, cao hơn đáng kể so với mức 5–7 lần được coi là “hợp lý” theo khuyến nghị của nhiều tổ chức quốc tế.

Để đánh giá khách quan, cần nhìn vào cấu trúc cung – cầu và yếu tố chi phí.

Thứ nhất, nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn nhiều năm qua bị hạn chế do vướng mắc pháp lý, rà soát quỹ đất và siết tín dụng. Giai đoạn 2022–2024, số lượng dự án mới được phê duyệt giảm mạnh so với giai đoạn 2017–2019. Khi nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu ở thực vẫn cao, giá bị đẩy lên là điều khó tránh.

Thứ hai, chi phí đầu vào tăng đáng kể. Giá đất theo bảng giá mới điều chỉnh tăng, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính và lãi vay cao trong giai đoạn lãi suất tăng khiến giá thành sản phẩm bị đội lên. Doanh nghiệp phát triển dự án buộc phải tính toán mức giá bán đủ để đảm bảo biên lợi nhuận và dòng tiền.

Thứ ba, cấu trúc sản phẩm lệch pha. Phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 2 tỷ đồng/căn) gần như “biến mất” tại khu vực nội đô Hà Nội và TP.HCM. Thay vào đó là các dự án trung – cao cấp với biên lợi nhuận tốt hơn. Điều này khiến người thu nhập trung bình khó tiếp cận sản phẩm phù hợp.

Cuối cùng, yếu tố kỳ vọng tăng giá trong quá khứ cũng góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao. Trong giai đoạn 2020–2022, dòng tiền rẻ và tâm lý đầu cơ mạnh khiến giá bất động sản nhiều khu vực tăng 30–50% chỉ trong thời gian ngắn. Khi mặt bằng giá đã được “neo” ở mức cao, rất khó để quay trở lại mức cũ, ngay cả khi thị trường chững lại.

Người mua đang xoay xở ra sao?

Theo ông Nguyễn Hoàng – Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy, giá bất động sản tăng theo thời gian là quy luật bình thường của nền kinh tế. Vấn đề không nằm ở việc giảm giá tuyệt đối, mà ở khả năng kiểm soát tốc độ tăng sao cho phù hợp với thu nhập người dân.

Nếu cấu trúc nguồn cung tiếp tục lệch về phân khúc trung – cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền bị đẩy ra xa trung tâm, khả năng chi trả thực tế vẫn sẽ suy giảm ngay cả khi tỷ lệ giá nhà/GDP không tăng đột biến.

Giai đoạn 2025–2030 vì vậy không chỉ là câu chuyện hạn chế đầu cơ, mà là tái cấu trúc nguồn cung theo hướng hiệu quả xã hội. Nếu không thực hiện được điều này, rủi ro lớn nhất không phải bong bóng giá, mà là sự bào mòn dần cơ hội an cư của tầng lớp trung lưu – nền tảng của một thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Trước thực tế giá vượt thu nhập, nhiều gia đình trẻ buộc phải chấp nhận vay ngân hàng 50–70% giá trị căn hộ. Với lãi suất thương mại dao động 9–11%/năm, khoản vay 2–3 tỷ đồng có thể tạo áp lực trả nợ 20–30 triệu đồng/tháng trong 15–20 năm. Điều này đồng nghĩa phần lớn thu nhập bị “khóa” vào nghĩa vụ tài chính, ảnh hưởng đến chất lượng sống và khả năng chi tiêu khác.

Một xu hướng khác là dịch chuyển ra vùng ven hoặc các đô thị vệ tinh. Tại Hà Nội, các khu vực như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm ghi nhận mức độ quan tâm tăng mạnh do giá còn “mềm” hơn nội đô. Tuy nhiên, khi hạ tầng dần hoàn thiện, giá tại đây cũng tăng nhanh, thu hẹp dần lợi thế ban đầu.

Bên cạnh đó, thị trường nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền được kỳ vọng sẽ là lời giải, nhưng nguồn cung còn hạn chế so với nhu cầu thực tế. Thủ tục đăng ký, điều kiện xét duyệt và vị trí dự án cũng là rào cản khiến không phải ai cũng tiếp cận được.