Thị trường chung cư xuất hiện nhịp chậm lạ sau nhiều năm tăng nóng

Sau chuỗi năm tăng giá mạnh, thị trường căn hộ đang ghi nhận những diễn biến khác thường khi đà leo thang giá bán có dấu hiệu chững lại. Thanh khoản suy giảm, trong khi một bộ phận nhà đầu tư bắt đầu chấp nhận rao bán cắt lỗ, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng tốc kéo dài.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2025, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng cao, phổ biến từ 20–30% so với năm trước. Một số khu vực thậm chí ghi nhận mức tăng vượt 40%, chủ yếu thuộc các dự án trung và cao cấp. Mặt bằng giá mới được thiết lập ở nhiều địa phương, đẩy giá căn hộ lên ngưỡng cao chưa từng có.

Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, phân khúc căn hộ tiếp tục là tâm điểm tăng giá tại các đô thị lớn. Tại Hà Nội, giá chào bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng tới 40% so với năm 2024. Trong khi đó, tại TPHCM (cũ), giá trung bình vào khoảng 111 triệu đồng/m², tăng 23% so với cùng kỳ, chủ yếu do sự xuất hiện dày đặc của các dự án cao cấp mở bán vào cuối năm.

Trên thị trường thứ cấp, đặc biệt tại Hà Nội, giá căn hộ tăng nhanh trong thời gian ngắn. Nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn, phản ánh rõ hiệu ứng kỳ vọng tăng giá trong giai đoạn thị trường phục hồi.

Tuy nhiên, song hành với đà tăng giá là tình trạng lệch pha cung – cầu ngày càng rõ nét. Ở một số địa phương miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp đã gia tăng, phần nào cải thiện cán cân thị trường. Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TPHCM (cũ), nguồn cung chủ yếu vẫn tập trung vào phân khúc có giá cao, trong khi nhà ở xã hội dù được cải thiện nhưng chưa đáp ứng được nhu cầu thực.

Theo VARS IRE, năm 2025, thị trường ghi nhận hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp đôi so với năm trước. Đáng chú ý, hơn 20.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung, có giá trên 100 triệu đồng/m² – tăng gần 10 lần so với năm 2024. Riêng tại Hà Nội và TPHCM (cũ), khoảng 85% lượng căn hộ mở bán mới có giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên.

Cơ cấu nguồn cung vì vậy tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang, trong khi nhà ở thương mại bình dân gần như vắng bóng trên thị trường.

Ở chiều cầu, VARS IRE cho biết nhu cầu ở thực vẫn hiện diện, song lực đỡ chính của thị trường vẫn đến từ nhóm nhà đầu tư. Ước tính hơn 75% giao dịch trong năm qua thuộc về nhóm mua căn nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Dù vậy, đến cuối năm 2025, tâm lý FOMO bắt đầu hạ nhiệt. Một số nhà đầu tư mua vào ở giai đoạn giá cao đã chủ động rao bán cắt lỗ, trong khi mặt bằng giá tại các khu vực trung tâm vẫn được giữ ở mức ổn định.

Trao đổi với VietNamNet, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Khang Phát (Khang Land), cho rằng hiện tượng “giá đi trước thanh khoản” phản ánh rõ tâm lý thị trường sau giai đoạn phục hồi. Theo ông, giá trên thị trường thứ cấp phần lớn được hình thành từ kỳ vọng của chu kỳ trước, trong khi sức mua thực tế lại phụ thuộc vào chi phí vốn và thu nhập hiện tại.

Ông Cao nhận định, yếu tố FOMO trong thời gian qua đã bị đẩy lên quá mức khi nhiều nhà đầu tư chạy theo tâm lý đám đông và chiến lược lướt sóng ngắn hạn, nhất là trong bối cảnh nguồn cung còn hạn chế. Điều này khiến giá bị đẩy lên nhanh và mang tính cục bộ, rõ nét nhất tại thị trường Hà Nội.

Bước sang năm 2026, thị trường căn hộ được dự báo sẽ chuyển sang giai đoạn tái định giá và tái phân bổ dòng tiền, thay vì xuất hiện các đợt tăng hoặc giảm giá đồng loạt. Thanh khoản nhiều khả năng sẽ rời bỏ những sản phẩm có giá cao nhưng thiếu giá trị sử dụng thực, để tìm đến các phân khúc dễ ở, dễ cho thuê và dễ chuyển nhượng hơn.

Cũng theo ông Cao, rủi ro lớn nhất của thị trường năm 2026 là nguy cơ dư cung cục bộ tại một số khu vực phát triển nóng trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, việc lạm dụng đòn bẩy tài chính và đầu tư theo tin đồn chưa được kiểm chứng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ.