Lãi vay mua nhà tăng, nhưng vì sao giá bất động sản vẫn khó hạ nhiệt?

Khảo sát đầu tháng 3 cho thấy nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà tăng so với cùng kỳ năm trước. Các ngân hàng thương mại nhà nước như Vietcombank, BIDV và VietinBank đang áp dụng lãi suất ưu đãi khoảng 7–9%/năm trong 6–12 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi phổ biến ở mức 10–12%/năm, tùy chính sách từng ngân hàng và hồ sơ khách hàng.

Tại Vietcombank, một chi nhánh tại TP. Hồ Chí Minh cho biết lãi suất vay mua căn hộ hoặc nhà phố có giấy chứng nhận hiện thấp nhất từ 9,6%/năm. Trong khi đó cùng kỳ năm trước, mức lãi suất cố định chỉ khoảng 6% cho 12 tháng hoặc 7% cho 24 tháng, tương đương mức tăng gần 60%.

Ở nhóm ngân hàng khác, VietinBank áp dụng lãi suất cố định 24 tháng cho khoản vay bất động sản lên trên 12%/năm. BIDV đưa ra các gói vay từ 9,7% cho 6 tháng đầu, khoảng 10% cho 12 tháng và có thể lên tới 13,5% nếu cố định trong 18 tháng. Tại khối ngân hàng tư nhân, lãi suất cũng duy trì ở mức cao. Techcombank đang cho vay khoảng 8,5–9,5%, ACB dao động 9,5–10,5%, trong khi MB Bank phổ biến khoảng 9–9,5% cho gói vay 12–24 tháng. Một số ngân hàng khác như VIB có mức lãi suất từ 9,9–12% tùy thời hạn vay.

Song song với đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản, đảm bảo không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng. Dư nợ cho vay lĩnh vực này được định hướng duy trì quanh mức 25% tổng dư nợ.

Tuy nhiên, theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, việc lãi suất tăng không đồng nghĩa giá bất động sản sẽ giảm. Dữ liệu trong giai đoạn 2022–2025 cho thấy dù thị trường trải qua thời kỳ khó khăn, giá chung cư tại hai đô thị lớn vẫn tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá căn hộ đã tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m² lên gần 87 triệu đồng/m², trong khi tại TP.HCM tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m² lên khoảng 75 triệu đồng/m².

Theo ông Tuấn, có ba nguyên nhân chính khiến giá nhà khó giảm sâu. Thứ nhất, thị trường bất động sản thường có độ trễ lớn. Khi điều kiện tài chính trở nên khó khăn, thanh khoản sẽ giảm trước, còn giá chỉ điều chỉnh cục bộ tại một số dự án.

Thứ hai, nguồn cung căn hộ vẫn hạn chế do nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý và lượng dự án mới ra thị trường không nhiều. Khi nguồn cung khan hiếm, chủ đầu tư thường có xu hướng giữ giá, thậm chí điều chỉnh tăng ở một số khu vực.

Thứ ba, phần lớn người sở hữu bất động sản không chịu áp lực tài chính quá lớn. Không ít chủ nhà mua bằng vốn tự có hoặc vay ít nên họ có xu hướng giữ tài sản chờ thị trường tốt hơn thay vì bán giảm giá.

“Lãi suất cao chỉ khiến thị trường chậm lại, chứ chưa đủ để kéo giá bất động sản đi xuống”, ông Tuấn nhận định. Theo chuyên gia này, một nghịch lý thường thấy của thị trường là giá hiếm khi giảm sâu trong giai đoạn khó khăn, nhưng lại tăng rất nhanh khi chu kỳ phục hồi bắt đầu.

Dự báo về năm 2026, ông Tuấn cho rằng thị trường căn hộ có thể bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn khi nguồn cung mới dần cải thiện. Tuy vậy, nguồn cung này có khả năng dịch chuyển mạnh ra các khu vực vệ tinh, nơi còn quỹ đất phát triển và hạ tầng kết nối đang được đầu tư mạnh.

Ngoài ra, phân khúc nhà ở xã hội được kỳ vọng gia tăng nhờ các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở giá phù hợp. Trong khi đó, các dự án tại khu vực trung tâm hoặc những vị trí gắn với hạ tầng trọng điểm vẫn được dự báo duy trì sức hút lớn đối với người mua.