BHS R&D: Năm 2026 – nguồn cung căn hộ tăng mạnh, giá khó bứt phá, thị trường bước vào cuộc sàng lọc thực chất
Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản 2025 và dự báo xu hướng 2026 vừa được Bộ phận Nghiên cứu & Phát triển của BHS Property (BHS R&D) công bố cho thấy một bức tranh khá rõ nét: năm 2026 nhiều khả năng sẽ là giai đoạn cao trào về nguồn cung, trong khi mặt bằng giá đã tiệm cận đỉnh và không còn nhiều dư địa tăng nóng như các chu kỳ trước.
Theo BHS R&D, hàng loạt dự án quy mô lớn tại Hà Nội, TP.HCM cùng các địa phương vệ tinh sẽ đồng loạt ra hàng, khiến thị trường căn hộ chung cư bước vào thời kỳ dư cung tương đối. Giá bán sau khi leo thang mạnh trong giai đoạn 2023–2025 được dự báo sẽ chững lại, thậm chí chỉ nhích nhẹ trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt. Đây cũng là thời điểm thị trường buộc phải “thanh lọc”, loại bỏ các chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, pháp lý và các nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn.
Chung cư bùng nổ nguồn cung, giá khó tăng mạnh
BHS R&D dự báo giai đoạn 2026–2027 sẽ chứng kiến làn sóng nguồn cung căn hộ lớn nhất trong nhiều năm trở lại đây. Điểm đáng chú ý là phần lớn nguồn hàng mới đến từ khu vực ven đô, nơi còn dư địa quỹ đất, giá bán “mềm” hơn so với nội thành – vốn đã neo ở mức cao và chịu áp lực hạ tầng.
Riêng tại Hà Nội, năm 2026 dự kiến có hơn 23.000 căn hộ cao tầng được tung ra thị trường. Các dự án đáng chú ý có thể kể đến như Vinhomes Cao Xà Lá, Lumière Plus Cổ Loa, Vinhomes Olympic Hà Nội, Gamuda City – Central Residences, An Bình Home Land hay Rivea Residences. Trong đó, các dự án của Vinhomes và Masterise Homes được dự báo chiếm gần một nửa tổng nguồn cung mới.
Tại TP.HCM và vùng giáp ranh, các khu vực như Lái Thiêu, Bình Hòa, Bình Quới hay Đông Hòa được xác định là những “điểm nóng” nguồn cung. Nhiều dự án lớn của Phú Cường Group, Khải Hoàn Land, Bcons Group, Sunshine Homes và Masterise Homes đang chuẩn bị gia nhập thị trường.
Theo BHS, mặt bằng giá căn hộ vào cuối năm 2025 đã gần chạm ngưỡng cao nhất của chu kỳ. Khi nguồn cung tăng nhanh, khả năng tăng giá mạnh trong năm 2026 là không lớn; thay vào đó, thị trường sẽ chứng kiến sự cạnh tranh về chất lượng, tiến độ, tiện ích và chính sách bán hàng.
Nhà ở thấp tầng: tăng trưởng chậm nhưng bền
Trái với phân khúc căn hộ, nhà ở thấp tầng vẫn được đánh giá là “vùng an toàn” của thị trường nhờ quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và nhu cầu ở thực cao. BHS R&D cho rằng giá bán phân khúc này có thể tiếp tục tăng ổn định, nhưng khó xảy ra các cơn sốt cục bộ.
Các dự án thấp tầng đáng chú ý trong thời gian tới gồm Vinhomes Olympic Ngọc Hồi, Vinhomes Green Bay 2, Sun Mê Linh, Vinhomes The Gallery, Green Valley City hay Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ – khu vực được dự báo áp đảo nguồn cung trong phân khúc này.
Ngoài Hà Nội và TP.HCM, các địa phương như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Đà Nẵng và Tây Ninh được dự báo dẫn đầu nguồn cung nhà ở thấp tầng năm 2026, với sự góp mặt của nhiều “ông lớn” như Vingroup, Sun Group, Xuân Cầu Holdings hay Tân Đô Land.
Bất động sản nghỉ dưỡng: phục hồi có chọn lọc
BHS R&D nhận định, sự phục hồi mạnh của ngành du lịch trong năm 2025 đang tạo nền tảng tích cực cho bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, quá trình hồi phục sẽ diễn ra chậm và có chọn lọc, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, được vận hành bởi thương hiệu quốc tế, hướng đến trải nghiệm xanh và chăm sóc sức khỏe.
Phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng được kỳ vọng phục hồi sớm hơn, nhưng giá bán nhiều khả năng chỉ đi ngang hoặc tăng nhẹ. Trong khi đó, nghỉ dưỡng thấp tầng vẫn đối mặt với các rào cản về pháp lý, suất đầu tư lớn và hiệu quả khai thác, khiến giá khó tăng trong ngắn hạn.
“Không còn đất cho lướt sóng”
Đánh giá tổng thể về thị trường năm 2026, ông Lê Xuân Nga – Tổng giám đốc BHS Property – cho rằng đây sẽ không phải là năm của những cơn sốt hay làn sóng đầu cơ ngắn hạn.
“Nguồn cung căn hộ tăng mạnh sẽ kéo mặt bằng giá về trạng thái ổn định hơn. Chủ đầu tư buộc phải cạnh tranh bằng chất lượng, pháp lý và giá trị sử dụng thực, thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh như trước”, ông Nga nhận định.
Với nhà đầu tư cá nhân, CEO BHS Property khuyến nghị nên ưu tiên nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Nhà ở thấp tầng, căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội hay các dự án gắn với giao thông (TOD) được xem là phân khúc an toàn hơn. Ngược lại, các sản phẩm giá cao, pháp lý chưa rõ ràng hoặc phụ thuộc vào “sóng” ngắn hạn cần được cân nhắc kỹ.
“Năm 2026 là thời điểm người mua có lợi thế lớn nhờ nguồn cung dồi dào. Thị trường sẽ không thưởng cho sự vội vàng, mà cho những quyết định dựa trên giá trị thực và tầm nhìn dài hạn”, ông Nga nhấn mạnh.