Giá chung cư neo cao nhưng khó kiếm lời, nhà đầu tư dần rời bỏ

Trước Tết Nguyên đán, anh Thành Nam (phường Cầu Giấy, Hà Nội) rao bán căn hộ hai phòng ngủ tại một dự án ở phía Tây thành phố với giá gần 6 tỷ đồng. Căn hộ dự kiến được bàn giao trong năm nay. Ban đầu, anh đưa ra mức giá tương đương mặt bằng chung của thị trường, nhưng sau nhiều tháng vẫn chưa tìm được khách mua. Gần đây, anh buộc phải hạ giá khoảng 300 triệu đồng song giao dịch vẫn chưa xuất hiện.

Nguyên nhân khiến anh Nam lo lắng là khoản vay mua nhà sắp bước vào giai đoạn áp dụng lãi suất thả nổi. Theo chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư, người mua được hưởng lãi suất 0% cho tới khi nhận nhà. Khi ưu đãi kết thúc, lãi vay có thể tăng lên mức 13–14%/năm, tạo áp lực tài chính đáng kể.

Ban đầu, anh dự định nếu chưa có nhu cầu ở ngay sẽ cho thuê căn hộ để bù đắp chi phí. Tuy nhiên, khảo sát thị trường cho thấy giá thuê phổ biến chỉ khoảng 11–12 triệu đồng mỗi tháng, thấp hơn nhiều so với số tiền lãi vay có thể phải chi trả sau khi hết thời gian ưu đãi.

Trường hợp của anh Nam phản ánh tình trạng đang xuất hiện ngày càng nhiều trên thị trường. Sau giai đoạn tăng giá mạnh, nhiều nhà đầu tư bắt đầu đánh giá lại hiệu quả kinh tế khi nắm giữ căn hộ chung cư.

Theo khảo sát từ các sàn môi giới, lợi suất cho thuê tại Hà Nội hiện ở mức khá thấp nếu so với giá trị tài sản. Một căn hộ có giá khoảng 11 tỷ đồng tại khu vực trung tâm chỉ cho thuê được khoảng 18 triệu đồng mỗi tháng, tương đương hơn 200 triệu đồng mỗi năm, tức lợi suất chưa đến 2%/năm. Với những căn hộ cao cấp hơn, giá khoảng 15 tỷ đồng, mức giá thuê phổ biến cũng chỉ khoảng 22 triệu đồng mỗi tháng, tương đương lợi suất gần 1,8%/năm.

Ngay cả ở phân khúc trung cấp – vốn được xem là có khả năng tạo dòng tiền tốt hơn – tỷ suất cho thuê hiện cũng chỉ dao động khoảng 3–3,5%/năm. Mức lợi nhuận này thấp hơn đáng kể so với nhiều kênh đầu tư tài chính khác, thậm chí kém hấp dẫn hơn cả gửi tiết kiệm ngân hàng.

Trong nhiều năm trước, dòng tiền từ cho thuê không phải yếu tố quyết định đối với nhiều nhà đầu tư căn hộ. Lý do là thị trường từng chứng kiến giai đoạn tăng giá mạnh, đặc biệt trong giai đoạn 2023–2024 khi giá căn hộ tại Hà Nội có thời điểm tăng 30–40% mỗi năm. Khi giá nhà liên tục leo thang, phần lớn lợi nhuận của nhà đầu tư đến từ việc giá trị tài sản tăng theo thời gian, khiến lợi suất cho thuê thấp vẫn được chấp nhận.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã khác. Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp có xu hướng đi ngang, trong khi thanh khoản giảm rõ rệt. Không ít chủ nhà phải hạ giá nhưng vẫn khó tìm được người mua. Khi triển vọng tăng giá không còn rõ ràng, các yếu tố như dòng tiền cho thuê và chi phí vốn bắt đầu được tính toán kỹ hơn.

Dữ liệu từ hãng dịch vụ bất động sản One Housing cho thấy trong quý IV năm ngoái, thị trường Hà Nội và vùng ven ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chuyển nhượng căn hộ, giảm 22% so với cùng kỳ năm trước. Đơn vị này dự báo khoảng 35.000–40.000 căn hộ dự kiến mở bán trong năm nay có thể giúp hạ nhiệt đà tăng giá, đồng thời làm suy giảm tâm lý đầu cơ và lướt sóng.

Áp lực càng lớn hơn khi lãi suất vay mua nhà đang tăng trở lại. Trong giai đoạn trước, nhiều khoản vay được hưởng lãi suất ưu đãi trong 1–2 năm đầu, tạo điều kiện để nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi hiện có thể lên tới 13–14%/năm.

Với những khoản vay lớn, chi phí tài chính tăng nhanh tạo ra áp lực đáng kể. Chẳng hạn, nếu mua căn hộ trị giá 11 tỷ đồng và vay khoảng 6–7 tỷ đồng, tiền lãi phải trả mỗi năm có thể lên tới 800–900 triệu đồng khi lãi suất ở mức 13%/năm. Trong khi đó, nguồn thu từ cho thuê chỉ khoảng 200 triệu đồng mỗi năm.

Ngay cả những nhà đầu tư không sử dụng vốn vay cũng phải cân nhắc lại hiệu quả sử dụng vốn. Với lãi suất tiền gửi khoảng 6–7%/năm, số tiền 11 tỷ đồng có thể mang lại 700–800 triệu đồng tiền lãi mỗi năm, cao hơn đáng kể so với thu nhập từ việc cho thuê căn hộ.

Ngoài ra, dòng tín dụng dành cho bất động sản cũng đang được kiểm soát chặt hơn. Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản, đảm bảo không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng so với cuối năm 2025, đồng thời định hướng tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức khoảng 25% tổng dư nợ.

Theo báo cáo triển vọng thị trường năm 2026 của S&I Ratings, lãi suất vay mua nhà tăng trở lại đang khiến nhiều người mua phải cân nhắc kỹ hơn, làm giảm cả nhu cầu đầu cơ lẫn nhu cầu ở thực. Trong nửa đầu năm 2025, nhiều dự án vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao nhờ dòng tiền đầu cơ kỳ vọng “lướt sóng”. Tuy nhiên, từ cuối năm ngoái đến đầu năm nay, khi lãi suất vay sau ưu đãi tăng lên khoảng 11–12%, thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại.

Thanh khoản suy giảm, người mua ở thực trở nên thận trọng hơn khi chi phí vay vượt quá khả năng chi trả. Tình trạng này đặc biệt rõ tại những dự án từng tăng giá mạnh hoặc có chất lượng chưa tương xứng với mức giá bán.

Dù vậy, các chuyên gia cho rằng trong trung hạn, thị trường căn hộ có thể dần ổn định khi các yếu tố vĩ mô cải thiện và dòng tín dụng được phân bổ có chọn lọc. Theo S&I Ratings, nguồn vốn trong thời gian tới sẽ ưu tiên các chủ đầu tư có năng lực triển khai dự án thực sự và các dự án phục vụ nhu cầu ở thực. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng cân bằng và bền vững hơn, dù khả năng xuất hiện một chu kỳ tăng giá mạnh mới trong ngắn hạn vẫn còn hạn chế.