TP.HCM đang phục hồi nguồn cung bất động sản, nhưng thị trường mới lại nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp. Nhà ở vừa túi tiền ngày càng hiếm, khiến bài toán an cư của người trẻ và người lao động thêm khó.

Nguồn cung tăng, nhưng lệch mạnh về cao cấp

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 5 tháng đầu năm 2026, thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư cho 11 dự án nhà ở và khu đô thị, với tổng diện tích khoảng 434 ha, tổng vốn đầu tư hơn 118.700 tỷ đồng. Con số này tăng thêm 5 dự án so với cùng kỳ năm trước.

Cùng kỳ, có 20 dự án nhà ở thương mại được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi thuộc diện miễn giấy phép xây dựng và 20 dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai, cung cấp cho thị trường 16.328 căn hộ và nhà ở.

Nhà ở bình dân gần như không xuất hiện

Đáng chú ý, trong hơn 16.300 sản phẩm mới, có tới 14.637 căn thuộc phân khúc cao cấp, chiếm gần 90% tổng nguồn cung. Phân khúc trung cấp chỉ đạt 1.691 căn, còn nhà ở bình dân tiếp tục vắng bóng.

Các đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết khoảng 80-90% nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM trong nửa đầu năm nay thuộc nhóm trung và cao cấp. Ngay cả ở các khu vực mới sáp nhập từ Bình Dương trước đây, nhiều dự án căn hộ mới cũng được chào bán với mức giá 60-70 triệu đồng/m2.

Theo Savills, nhà ở vừa túi tiền hiện chỉ chiếm khoảng 12-15% nguồn cung mới trên thị trường và tỷ lệ này có thể giảm xuống còn 5% trong những năm tới.

Giá nhà vượt xa thu nhập

VARS ghi nhận khoảng 85% lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM từ năm 2025 đến nay là sản phẩm cao cấp với mức giá trên 80 triệu đồng/m2. Các căn hộ bình dân có giá dưới 35 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất khỏi thị trường.

Theo HoREA, từ năm 2021 đến nay, phân khúc nhà ở bình dân gần như không còn hiện diện trên thị trường thành phố. Thậm chí, những căn hộ có giá dưới 70 triệu đồng/m2 hiện nay đã được xem là nhà ở vừa túi tiền, dù mức giá này vẫn vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động.

HoREA cho rằng chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng, vốn vay và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất liên tục gia tăng khiến doanh nghiệp khó phát triển dự án giá thấp. Vì vậy, nhiều chủ đầu tư buộc phải tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để đảm bảo hiệu quả kinh doanh.

Hệ quả là khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân ngày càng lớn. Theo Avison Young, trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng 72%, TP.HCM tăng 50% và Đà Nẵng tăng 34%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm.

Đến cuối năm 2025, giá nhà tại Việt Nam đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân. Bước sang quý II/2026, giá căn hộ mở bán mới trung bình tại TP.HCM đã lên tới khoảng 102 triệu đồng/m2, còn tại Hà Nội đạt gần 104 triệu đồng/m2.

Người trẻ đang chọn gì?

Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục leo thang, Avison Young cho rằng người trẻ đang dần chia thành ba nhóm rõ rệt:

Nhóm 1: tiếp tục chờ đợi, hy vọng thị trường có thêm nguồn cung phù hợp hơn hoặc lãi suất giảm. Họ ưu tiên tích lũy tài chính thay vì vội mua nhà.

Nhóm 2: chấp nhận vay nợ lớn để sở hữu nhà càng sớm càng tốt vì lo giá sẽ còn tăng. Nhiều người phải dịch chuyển ra vùng ven hoặc đô thị vệ tinh cách trung tâm 15-20 km để tìm căn hộ dưới 5 tỷ đồng. Không ít trường hợp vay tới 70% giá trị căn hộ, với áp lực trả nợ kéo dài từ 10 đến 20 năm.

Nhóm 3: bắt đầu từ bỏ mục tiêu sở hữu nhà. Với họ, thuê nhà là lựa chọn tài chính hợp lý hơn trong bối cảnh giá bất động sản vượt khả năng chi trả. Thay vì dồn phần lớn thu nhập để mua nhà, họ ưu tiên sự linh hoạt trong công việc, cuộc sống và dành nguồn lực cho mục tiêu đầu tư khác.

Khi nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp và nhà ở giá phải chăng ngày càng khan hiếm, bài toán an cư của hàng triệu người lao động tại các đô thị lớn vẫn chưa có lời giải rõ ràng.

Bạn nghĩ sao về thực trạng này? Comment bên dưới nhé!

#CanHoCaoCap #GiaNhaTphcm #NguoiTreAnCu #NhaOVuaTuiTien #Tphcm

Giá nhà Hà Nội tăng 50-70% sau 5 năm, nhiều căn hộ khoảng 100 m² ở nội đô đã lên tới 20 tỷ đồng. Trong khi đó, nhiều khu đô thị ven Hà Nội vẫn chỉ đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 20-30%.

Lệch pha cung - cầu đang rõ đến mức nào?

Ở nhiều khu đô thị ven Hà Nội, không ít biệt thự, nhà liền kề trị giá hàng chục tỷ đồng vẫn bỏ hoang nhiều năm dù hạ tầng đã được đầu tư đồng bộ.

Ngược lại, người dân, đặc biệt là người trẻ và lao động thu nhập trung bình, vẫn chật vật tìm chỗ ở phù hợp. Đây là nghịch lý đang hiện rõ trên thị trường.

Vì sao giá nhà cứ tăng?

Theo Bộ Xây dựng, nhiều khu đô thị tại các thành phố lớn hiện chỉ đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 20-30%. Một lượng lớn đất đai, nhà ở và hạ tầng đang bị “đóng băng” dưới dạng tài sản đầu cơ thay vì phục vụ nhu cầu ở thực.

Dữ liệu thị trường cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội trong 5 năm qua tăng trung bình 50-70%, thậm chí có nơi tăng tới 150-200%.

Hiện nhiều căn hộ diện tích khoảng 100 m² tại khu vực nội đô có giá lên tới 20 tỷ đồng. Ngay cả phân khúc trung cấp cũng dao động từ 7-10 tỷ đồng/căn.

Nguồn cung đang nghiêng về phân khúc nào?

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung hiện nay chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất tại Hà Nội và TP.HCM.

Ngược lại, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Góc nhìn từ chuyên gia

TS. Nguyễn Chí Hiếu cho rằng một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giá nhà tăng mạnh là tình trạng đầu cơ đất đai kéo dài. Giá đất bị đẩy lên cao đã kéo theo giá nhà ở và các loại hình bất động sản khác tăng theo.

Ông Hiếu nhận định: “Hiện nay, tại một số khu vực ở Hà Nội, giá nhà đã cao gấp 20-30 lần thu nhập bình quân của người dân, mức rất cao so với thông lệ quốc tế”.

Bên cạnh yếu tố đầu cơ, chi phí xây dựng ngày càng tăng cũng khiến giá nhà tiếp tục leo thang, làm giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng xa vời.

Thị trường đang mất cân đối ra sao?

Kiến trúc sư Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng thị trường đang mất cân đối nghiêm trọng khi nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, còn nhà ở cho người thu nhập thấp lại thiếu hụt.

Theo ông Chính, hàng loạt biệt thự và nhà liền kề bỏ hoang cho thấy nguồn lực đất đai và vốn đầu tư đang bị sử dụng kém hiệu quả. Sự lệch pha giữa cung và cầu không chỉ làm lãng phí tài nguyên mà còn ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh xã hội.

Ông nhấn mạnh: “Chúng ta đang thiếu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân nhưng lại dư thừa sản phẩm phục vụ đầu tư và đầu cơ. Đây là nghịch lý lớn của thị trường hiện nay”.

Vì sao sau 2019 nguồn cung lại giảm?

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giai đoạn 2014-2019, thị trường phát triển tương đối ổn định nhờ cung - cầu cân bằng và nguồn hàng dồi dào.

Tuy nhiên, từ sau năm 2019, đặc biệt giai đoạn hậu Covid-19, thị trường bắt đầu đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung do nhiều dự án chậm triển khai hoặc vướng mắc pháp lý.

Nếu trước năm 2019, mỗi năm thị trường cung cấp gần 100.000 sản phẩm bất động sản thì giai đoạn 2020-2022 chỉ còn khoảng 30.000-50.000 sản phẩm, tương đương 30-50% so với trước đây.

Nhu cầu ở thực vẫn tăng đều

Trong khi nguồn cung giảm mạnh, nhu cầu nhà ở vẫn gia tăng. Mỗi năm có khoảng hơn trăm nghìn sinh viên tốt nghiệp tham gia thị trường lao động, hình thành nhu cầu an cư mới, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn chịu áp lực lớn từ chi phí đầu vào. Việc chậm triển khai dự án từ 1 năm có thể làm chi phí tài chính tăng thêm 10-15%. Cùng với đó, giá vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí hạ tầng đều tăng mạnh.

Theo ông Khánh, khi chi phí phát triển dự án liên tục leo thang, nhiều chủ đầu tư buộc phải tập trung vào phân khúc cao cấp để bảo đảm hiệu quả tài chính, khiến nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Ông cho biết: “Trước năm 2019, dự án trong Vành đai 3 có giá 40-50 triệu đồng/m² đã được xem là cao cấp. Hiện nay, nhiều dự án ngoài Vành đai 3 cũng đã có giá 70-80 triệu đồng/m²”.

Giải bài toán nhà ở cần gì?

Các chuyên gia nhận định, muốn đưa giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả của người dân cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp.

Trước hết, cần kiểm soát hiệu quả tình trạng đầu cơ, hạn chế việc găm giữ đất đai và bất động sản chờ tăng giá. Đồng thời, đẩy nhanh tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Đặc biệt, việc tái cơ cấu sản phẩm là yêu cầu cấp thiết. Theo Kiến trúc sư Trần Ngọc Chính, cần ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thuê mua nhằm đáp ứng nhu cầu của đa số người dân.

Ông cho rằng, quy hoạch phải đi trước một bước, dành đủ quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các khu nhà ở cho thuê, gắn với khu công nghiệp, trường đại học và hệ thống giao thông công cộng.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần có cơ chế ưu đãi phù hợp về đất đai, tín dụng và lãi suất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở giá phù hợp.

Theo ông Khánh, bất động sản hiện đóng góp khoảng trên dưới 20% GDP và có mối liên hệ với khoảng 30-40 ngành nghề khác. Vì vậy, chính sách điều hành cần hài hòa, vừa kiểm soát rủi ro, vừa tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định.

Nghịch lý những khu đô thị vắng cư dân trong khi người dân ngày càng khó mua nhà cho thấy thị trường bất động sản đang cần một cuộc tái cấu trúc mạnh mẽ. Chỉ khi nguồn cung được điều chỉnh theo nhu cầu thực, đầu cơ được kiểm soát và nhà ở xã hội được phát triển đúng hướng, thị trường mới có thể vận hành lành mạnh, bền vững và thực hiện tốt vai trò bảo đảm an sinh xã hội.

Bạn nghĩ sao về mức giá nhà hiện tại? Comment bên dưới nhé!

#GiaNhaHaNoi #HaNoi #NhaOVuaTuiTien #NhaOXaHoi #ThiTruongBatDongSan

Giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đang tăng nhanh hơn thu nhập, khiến bài toán an cư của người trẻ ngày càng khó hơn. Theo số liệu mới, một hộ gia đình hiện cần tới 30,2 năm thu nhập để mua được một căn hộ.

Giá nhà đang “nhảy” lên mặt bằng mới

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills cho biết, giá bán căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh từ năm 2024 và hiện đã vượt tốc độ tăng trưởng của TP. Hồ Chí Minh.

Trong quý I/2026, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng/m², cao hơn mức khoảng 91 triệu đồng/m² tại TP. Hồ Chí Minh.

Bên cạnh nguồn cung sơ cấp, nhiều dự án tái khởi động sau khi được gỡ vướng pháp lý cũng đang tạo ra một mặt bằng giá mới ở phân khúc trung tâm.

Những dự án nào đang tạo mặt bằng giá mới?

Tại TP. Hồ Chí Minh, dự án Lancaster Lincoln của Công ty CP Tập đoàn Trung Thủy (Trung Thủy Group), tọa lạc trên đường Nguyễn Tất Thành, phường Xóm Chiếu, sau khoảng 6 năm tạm dừng đã tái khởi động với mức giá khoảng 300 triệu đồng/m2, trong khi giai đoạn mở bán trước đây chỉ khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2.

Trước đó, dự án The Privé (tên cũ Gem Riverside) của CTCP Tập đoàn Đất Xanh, nay là CTCP Bluemarq Group, cũng tái xuất sau nhiều năm “đứng hình” với mức giá tăng hơn 4 lần so với giai đoạn đầu.

Một trường hợp khác là One Central Saigon (tiền thân là The Spirit of Saigon) tại khu “tứ giác” Bến Thành. Dự án hiện đã được tái khởi động, dù chưa công bố giá chính thức, thị trường đã xuất hiện nhiều thông tin cho rằng mức giá có thể vượt mốc 1 tỷ đồng/m2 đối với các sản phẩm căn hộ siêu sang tại đây.

Người trẻ cần bao nhiêu năm mới mua được nhà?

Số liệu từ Numbeo 2026 và Viện Nghiên cứu Kinh tế BIDV cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở của người Việt đang suy giảm mạnh.

Nếu năm 2023, một hộ gia đình cần trung bình 23,5 năm thu nhập để mua một căn hộ thì đến năm 2026 con số này đã tăng lên 30,2 năm. Tức là một hộ phải mất khoảng 30 năm tích lũy mới có thể mua được một căn hộ ở mức khá, ngay cả khi đã dành ra 30-40% thu nhập để tiết kiệm theo thông lệ quốc tế.

Theo TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, mức này cao gần gấp đôi bình quân thế giới. Đáng chú ý, trong khi nhiều quốc gia trong khu vực như Trung Quốc, Singapore, Thái Lan hay Nhật Bản ghi nhận xu hướng giảm số năm tích lũy để mua nhà, Việt Nam lại nằm trong nhóm tăng mạnh nhất.

Điều đó cho thấy tốc độ tăng giá bất động sản đang vượt xa đà tăng thu nhập của người dân.

Áp lực này tác động gì đến người trẻ?

TS. Châu Đình Linh - chuyên gia kinh tế - tài chính, Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh cho rằng, áp lực chi phí sống đang trở thành một thách thức lớn với lực lượng lao động trẻ tại các đô thị lớn.

Ngay cả khi có hỗ trợ từ gia đình hoặc vay ngân hàng, việc sở hữu nhà với người trẻ vẫn rất khó khăn. Ông cho rằng điều này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng an cư mà còn làm suy giảm động lực phát triển cá nhân.

TS. Nguyễn Ngọc Duy Khoa - Phó tổng giám đốc phát triển dự án KINERA cũng nhận định, nhiều gia đình trẻ đang đứng trước lựa chọn khó khăn: vay dài hạn để sở hữu một căn hộ nhỏ trong trung tâm, hoặc tiếp tục thuê nhà trong trạng thái thiếu ổn định.

Cả hai phương án đều tạo áp lực lớn về tài chính lẫn tâm lý. Trong khi đó, kỳ vọng giá nhà trung tâm sẽ giảm xuống mức “vừa túi tiền” sau các đợt điều chỉnh của thị trường là điều khó xảy ra trong dài hạn.

Vì sao nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm?

Các chuyên gia cho rằng dù nhu cầu lớn, việc phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn là bài toán khó vì nhiều điểm nghẽn kéo dài.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cho biết, muốn phát triển nhà ở vừa túi tiền, doanh nghiệp buộc phải dịch chuyển ra khu vực vùng ven vì gần như không còn cơ hội tạo ra sản phẩm giá hợp lý tại khu vực trung tâm.

Tuy vậy, để tìm được khu đất phù hợp quy hoạch, có giá thành hợp lý và đủ điều kiện phát triển dự án cũng không hề dễ dàng. Bên cạnh quỹ đất, vấn đề pháp lý cũng khiến nguồn cung bị hạn chế. Để hoàn thiện pháp lý cho một dự án có khi mất 3 - 5 năm.

Ở góc độ khác, TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện kinh tế tài nguyên và môi trường TP. Hồ Chí Minh cho rằng căn nguyên sâu xa còn nằm ở chiến lược phát triển dự án của chủ đầu tư.

Khi doanh nghiệp đặt mức lợi nhuận kỳ vọng quá cao và dồn lực vào phân khúc cao cấp, mặt bằng giá sẽ bị đẩy lên theo quán tính. Đặc thù của bất động sản là toàn bộ chi phí đầu vào đều được tính trực tiếp vào giá bán cuối cùng, nên trong bối cảnh chi phí liên tục gia tăng, xu hướng giá nhà leo thang theo từng năm là điều khó tránh khỏi, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Góc nhìn từ cơ quan quản lý

Bà Hoàng Thu Hằng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu thực của thị trường.

Bà nói việc kiểm soát giá bán nhà ở thương mại giá phù hợp là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ lưỡng để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Để giải bài toán này, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đưa nội dung phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào Luật Nhà ở sửa đổi. Đồng thời, cơ quan quản lý cũng đang tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn lớn như giá bất động sản tăng cao, thiếu minh bạch thông tin và khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng.

Hiện các ngân hàng kiểm soát chặt việc cho vay đối với dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Khi pháp lý được tháo gỡ, doanh nghiệp sẽ dễ tiếp cận vốn hơn, thị trường cũng vận hành minh bạch và ổn định hơn.

Giá căn hộ ở một số khu vực khác ra sao?

Tại khu vực phía Nam, giá căn hộ tại Bình Dương (cũ) dao động từ 35 - 60 triệu đồng/m2, trong khi Đồng Nai và Long An (cũ) phổ biến ở mức 30 - 50 triệu đồng/m2.

Ở phía Bắc, giá căn hộ tại Hưng Yên đạt khoảng 60 triệu đồng/m2 và Bắc Ninh khoảng 50 triệu đồng/m2.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá nhà hiện nay? Comment bên dưới nhé!

#AnCuNguoiTre #GiaNhaTang #HaNoi #NhaOVuaTuiTien #Tphcm

Thị trường bất động sản đang tái cấu trúc mạnh, và theo lãnh đạo doanh nghiệp, cần sớm phân loại doanh nghiệp, phân khúc để xây cơ chế tín dụng phù hợp thay vì áp chung một chính sách lãi suất cho toàn ngành.

Vì sao cần phân loại doanh nghiệp bất động sản?

Tại Diễn đàn Tài chính 2026, ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc OBC Holdings, cho rằng nên sớm phân loại doanh nghiệp bất động sản theo từng phân khúc hoạt động để thiết kế cơ chế tín dụng phù hợp.

Theo ông Hiếu, thị trường bất động sản hiện có khoảng 5 loại hình sản phẩm, nhưng mỗi loại lại chia thành nhiều phân khúc riêng với đặc thù vận hành và nhu cầu vốn không giống nhau.

Nhà ở vừa túi tiền vẫn đang bị “gom chung”

Ông Hiếu cho biết doanh nghiệp của mình đang phát triển bất động sản dân cư, theo đuổi phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, các khái niệm như nhà ở xã hội hay nhà ở vừa túi tiền hiện vẫn còn khá chung chung.

Ông cũng nhấn mạnh giá bán bất động sản được hình thành từ 3 yếu tố chính: giá vốn, chi phí bán hàng và biên lợi nhuận. Muốn giảm giá thành, doanh nghiệp phải giải được 2 bài toán lớn là cắt giảm chi phí trung gian và tối ưu giá vốn.

Doanh nghiệp phải bỏ 30 - 40% tổng mức đầu tư trước khi bán hàng

Đại diện OBC Holdings cho biết bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, yêu cầu vốn pháp định và vốn đối ứng tối thiểu 20%. Ngoài ra, quy định pháp lý hiện nay rất chặt chẽ.

Muốn đủ điều kiện mở bán, dự án phải hoàn thành phần móng. Điều đó đồng nghĩa doanh nghiệp phải chi trước nhiều khoản như giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, pháp lý...

“Thông thường đến khi đủ điều kiện bán hàng thì doanh nghiệp đã phải bỏ ra khoảng 30 - 40% trên tổng mức đầu tư. Lúc đó mới có thể tiếp cận nguồn vốn huy động từ khách hàng”, ông Hiếu nói.

Theo ông, điều này khiến phần lớn doanh nghiệp gần như sử dụng hết vốn tự có và buộc phải vay ngân hàng. Dù các dự án tốt vẫn có thể tiếp cận vốn giá rẻ nhờ cơ chế thẩm định và đàm phán, ông cho rằng ở góc độ chính sách vĩ mô vẫn cần phân loại doanh nghiệp rõ ràng hơn.

“Nếu tất cả đều nằm trong một túi là bất động sản...”

Ông Hiếu nhấn mạnh: “Nếu tất cả đều bị gói gọn trong một ‘túi’ là bất động sản thì có rất nhiều doanh nghiệp phát triển nhà ở dân cư, nhà ở vừa túi tiền đang phải chịu chung mặt bằng điều hành lãi suất”.

Theo ông, việc phân loại hoàn toàn khả thi vì hồ sơ pháp lý, tính chất dự án và mục tiêu phát triển của từng doanh nghiệp đều rất rõ ràng. Đồng thời, chủ trương phát triển đô thị vùng ven gắn với TOD và ưu tiên nhà ở vừa túi tiền cũng đã được các cơ quan quản lý nhiều lần nhấn mạnh.

“Các điều kiện từ chủ trương, ngân hàng, doanh nghiệp và tổ chức tín dụng hiện đều đã có. Vấn đề còn lại là cần minh bạch và phân cấp rõ sản phẩm để tạo điều kiện triển khai thực tế”, ông nói thêm.

Bất động sản phải chuyển từ đầu cơ sang tạo giá trị thật

Cùng chia sẻ tại diễn đàn, ông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc Khối Chiến lược và đầu tư HASCO Holdings, cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển đổi lớn sau nhiều năm tăng trưởng nóng.

Theo ông Thuận, đây là lĩnh vực hấp thụ nguồn vốn rất lớn và liên quan đến hơn 40 ngành nghề khác nhau. Tuy nhiên, nhiều năm qua thị trường chủ yếu phát triển dựa trên tâm lý đầu tư và tích trữ tài sản vì “luôn luôn có lợi nhuận”.

Ông cho rằng điều này khiến nhiều doanh nghiệp phát triển nhanh, giá trị tài sản và dư nợ tín dụng cùng lúc phình to. Thị trường hiện đã bước sang giai đoạn cuối của chu kỳ tăng trưởng nóng và bắt đầu bộc lộ nhiều rủi ro nếu không được chuẩn hóa, minh bạch.

“Xu hướng sắp tới sẽ chuyển từ đầu cơ sang tạo ra giá trị thật. Giá trị của bất động sản phải đến từ khả năng khai thác và tạo ra địa tô thực sự”, ông Thuận nhận định.

Cần thêm kênh dẫn vốn ngoài tín dụng

Đại diện HASCO Holdings cho biết doanh nghiệp đã lựa chọn phát triển thận trọng trong suốt 18 năm qua và không tham gia phát hành trái phiếu dù thị trường giai đoạn trước rất thuận lợi.

Theo ông Thuận, trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng ngân hàng không còn quá dồi dào mà nhu cầu vốn của thị trường rất lớn, cần mở rộng thêm các kênh dẫn vốn ngoài hệ thống tín dụng truyền thống.

Ông đề xuất 3 trụ cột cần được khơi thông mạnh hơn gồm: thị trường trái phiếu, thị trường vốn quốc tế và các quỹ đầu tư bất động sản.

Với thị trường trái phiếu, điều quan trọng nhất hiện nay là lấy lại niềm tin bằng sự minh bạch, kiểm soát chặt dòng tiền và trách nhiệm của doanh nghiệp phát hành. Cơ quan quản lý cần tham gia sâu hơn để tạo niềm tin cho công chúng, còn doanh nghiệp phải sử dụng vốn đúng mục đích và hoàn trả đầy đủ cho nhà đầu tư.

Đối với dòng vốn quốc tế, ông đánh giá Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của nhà đầu tư nước ngoài khi dòng vốn FDI tiếp tục cải thiện mạnh trong những tháng đầu năm.

Ngoài ra, ông cũng nhấn mạnh vai trò của các quỹ đầu tư bất động sản. Thay vì người dân trực tiếp mua các dự án tiềm ẩn rủi ro pháp lý, các quỹ đầu tư chuyên nghiệp có thể giúp sàng lọc và đánh giá chất lượng dự án tốt hơn.

Nhiều dự án “chết lâm sàng” vẫn có thể tái cấu trúc

Đặc biệt, ông Thuận cho rằng thị trường hiện tồn tại rất nhiều dự án “chết lâm sàng”, dở dang hoặc bỏ hoang nhưng vẫn có khả năng tái cấu trúc.

“Từ TP HCM đến nhiều địa phương khác, có thể thấy rất nhiều dự án xây dang dở rồi bỏ không. Điều này gây lãng phí rất lớn cho nền kinh tế và khiến người dân mất tiền. Vì vậy cần có cơ chế dẫn vốn vào hoạt động tái cấu trúc và M&A để hồi sinh các dự án này”, ông nói.

Theo ông, đây cũng là một trong những động lực quan trọng giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và kiểm soát lạm phát trong giai đoạn tới.

Bạn nghĩ sao về việc phân loại doanh nghiệp bất động sản để điều hành tín dụng? Comment bên dưới nhé!

#DieuHanhTinDung #HascoHoldings #NhaOVuaTuiTien #ObcHoldings #PhanLoaiDoanhNghiepBatDongSan

Nishi-Nippon Railroad (Nishitetsu) mua 49% Nam Long ADC và đặt kế hoạch phát triển khoảng 22.000 sản phẩm nhà ở tại Việt Nam đến năm 2035.

Nhắm vào phân khúc vừa túi tiền

Theo Nikkei, các dự án sẽ tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, với giá bán khoảng 1,2 tỷ đồng/căn hộ chung cư và khoảng 2,5 tỷ đồng/căn nhà thấp tầng.

Đây là nhóm sản phẩm vẫn còn dư địa lớn trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại Việt Nam duy trì ở mức cao.

Hợp tác không chỉ theo từng dự án

Đại diện Nishitetsu cho biết doanh nghiệp sẽ cử nhân sự cấp cao tham gia điều hành, đồng thời tăng cường hợp tác sâu rộng hơn với đối tác trong nước, thay vì chỉ triển khai theo từng dự án riêng lẻ như trước đây.

Chiến lược này nằm trong kế hoạch mở rộng hoạt động phát triển bất động sản tại Đông Nam Á, khu vực có tốc độ đô thị hóa và tăng trưởng dân số nhanh.

Từng hợp tác tại nhiều dự án lớn ở Việt Nam

Trước đó, hai bên đã hợp tác phát triển một số dự án quy mô lớn tại vùng ven TP.HCM như Mizuki Park, Akari City và Waterpoint.

Trong giai đoạn tới, phạm vi hợp tác dự kiến mở rộng ra các khu vực vùng ven Hà Nội và Đà Nẵng.

Nam Long ADC kỳ vọng gì từ thương vụ này?

Phía Nam Long ADC cho biết việc hợp tác ở cấp độ doanh nghiệp sẽ giúp tăng cường năng lực tài chính, tiếp cận quỹ đất và nâng cao tiêu chuẩn phát triển dự án thông qua việc tiếp nhận kinh nghiệm, quy trình và công nghệ xây dựng từ đối tác Nhật Bản.

Theo kế hoạch, Nam Long ADC đặt mục tiêu tăng trưởng khoảng 80% vào năm 2030 và bàn giao hơn 22.000 sản phẩm nhà ở vào năm 2035.

Lộ trình này được kỳ vọng góp phần cải thiện tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội tại Việt Nam, trong bối cảnh nhu cầu ước tính khoảng 100.000 căn mỗi năm, trong khi nguồn cung thực tế vẫn ở mức hạn chế.

Tập đoàn Nhật hơn 100 năm tuổi, vốn hóa khoảng 1,3 tỷ USD

Nishi-Nippon Railroad đã có hơn 10 năm hợp tác với Tập đoàn Nam Long ở cấp độ dự án.

Đây là một tập đoàn đa ngành có lịch sử hơn 100 năm tại Nhật, hoạt động trong các lĩnh vực giao thông, logistics, bất động sản và khách sạn.

Về quy mô tài chính, tính đến cuối tháng 4/2026, Nishitetsu có vốn hóa khoảng 1,3 tỷ USD, tương đương khoảng 32.000 tỷ đồng. Doanh thu hằng năm dao động 440 - 470 tỷ yen, tương đương khoảng 75.000 - 80.000 tỉ đồng, với lợi nhuận ròng khoảng 20 tỉ yen, tương ứng khoảng 3.400 tỉ đồng, tương đương biên lợi nhuận 4-5%.

Nguồn vốn và công nghệ sẽ được dùng thế nào?

Theo nguồn tin từ Nam Long, trong hợp tác này, Nishi-Nippon Railroad cung cấp nguồn vốn tài trợ không kèm điều kiện. Nguồn vốn mới sẽ được ưu tiên sử dụng để tiếp cận và phát triển quỹ đất trong thời gian tới.

Nishi-Nippon Railroad cũng chuyển giao các phương pháp xây dựng tiên tiến và tiêu chuẩn chất lượng Nhật Bản vào các sản phẩm sắp tới, đồng thời cử đội ngũ chuyên gia hỗ trợ Nam Long ADC tối ưu hóa thiết kế, lựa chọn vật liệu và thiết lập quy trình kiểm soát chất lượng chuyên nghiệp.

Bạn nghĩ sao về kế hoạch này của Nam Long ADC và Nishitetsu? Comment bên dưới nhé!

#DauTuNhatBan #NamLongAdc #NhaOVuaTuiTien #NishinipponRailroad #ThiTruongBatDongSanVietNam

Dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối tháng 2/2026 đã đạt khoảng 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với cuối năm 2025 và tăng tới 43% so với cùng kỳ năm trước.

Dòng vốn đang quay lại thị trường

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản trong những tháng đầu năm 2026 cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ nét. Đây là mức tăng được đánh giá là khá mạnh so với mặt bằng cuối năm 2025.

Nhóm nào đang hút vốn nhiều nhất?

Trong cơ cấu tín dụng, khu đô thị và nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với dư nợ đạt 783.940 tỷ đồng, tương đương khoảng 35% tổng dư nợ toàn ngành.

Phân khúc này cũng tăng 24,1% so với quý trước, cho thấy các tổ chức tín dụng đang ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai tốt và thanh khoản cao.

Ngoài nhà ở, một số phân khúc khác cũng ghi nhận dư nợ đáng chú ý:

• Khu công nghiệp, khu chế xuất: 139.095 tỷ đồng
• Bất động sản du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng: 84.281 tỷ đồng
• Nhà hàng, khách sạn: 77.442 tỷ đồng
• Văn phòng cho thuê: 70.547 tỷ đồng

Trong đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng nhờ dòng vốn FDI duy trì tích cực.

Tín dụng không chỉ chảy vào dự án

Bên cạnh vốn cho phát triển dự án, các khoản vay phục vụ giao dịch và xây dựng cũng tăng.

Cụ thể, dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán hoặc cho thuê đạt 157.970 tỷ đồng. Cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 255.352 tỷ đồng.

Đáng chú ý, nhóm “đầu tư kinh doanh bất động sản khác” lên tới 666.678 tỷ đồng, cho thấy dòng vốn đang lan tỏa sang nhiều hoạt động ngoài các phân khúc truyền thống.

Nhà ở xã hội vẫn được ưu tiên

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục duy trì quan điểm điều hành linh hoạt với tín dụng bất động sản, không siết cực đoan nhưng kiểm soát chặt rủi ro theo từng phân khúc.

Dòng vốn sẽ được ưu tiên cho các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Bộ Xây dựng cũng kiến nghị đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, đồng thời mở rộng đối tượng thụ hưởng sang người trẻ dưới 35 tuổi.

Góc nhìn từ chuyên gia

Theo ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV, tăng trưởng tín dụng mạnh là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang phục hồi.

Tuy nhiên, ông lưu ý dòng vốn cần đi kèm cải thiện pháp lý dự án và phục hồi nhu cầu thực. Nếu tín dụng tiếp tục chảy vào các phân khúc mang tính đầu cơ hoặc hiệu quả thấp, thị trường có thể đối mặt nguy cơ mất cân đối cung - cầu và gia tăng nợ xấu trong trung hạn.

Bạn đang quan tâm phân khúc nào nhất khi tín dụng BĐS tăng mạnh như hiện nay? Comment bên dưới nhé!

#BoXayDung #GoiTinDung145000Ty #NhaOVuaTuiTien #NhaOXaHoi #TinDungBatDongSan

Nam Long Group (NLG) bước vào 2026 với chiến lược rõ ràng: ưu tiên nhà ở vừa túi tiền, mở rộng quỹ đất gắn với hạ tầng trọng điểm và tăng tốc bán hàng trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.

Thị trường 2026: áp lực lớn nhưng nhu cầu ở thực vẫn cao

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch HĐQT Nam Long cho rằng thị trường bất động sản sẽ còn nhiều thách thức do biến động kinh tế, địa chính trị và mặt bằng lãi suất gia tăng.

Theo ông, 2 vấn đề cốt lõi hiện nay là giá nhà lệch pha với thu nhập người dân và nguồn cung mất cân đối khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở phục vụ nhu cầu thực vẫn thiếu.

Vì sao Nam Long tiếp tục chọn phân khúc vừa túi tiền?

Dù vậy, lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng nền tảng dài hạn của thị trường vẫn tích cực nhờ nhu cầu nhà ở lớn, tốc độ đô thị hóa cao và làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn như các tuyến vành đai, đường sắt hay kết nối liên vùng.

Vì thế, Nam Long tiếp tục theo đuổi chiến lược phát triển bền vững, tập trung vào dòng sản phẩm affordable housing cho nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, đồng thời thiết kế giải pháp tài chính và sản phẩm phù hợp hơn thay vì phụ thuộc vào dòng tiền đầu cơ như trước đây.

Doanh số 2026 mục tiêu 23.460 tỷ đồng

Ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh - Tổng giám đốc Nam Long cho biết môi trường kinh doanh đang thay đổi theo hướng tín dụng thận trọng hơn, trong khi vàng, USD hay cổ phiếu cũng trở thành đối thủ cạnh tranh trực tiếp với bất động sản.

Do đó, doanh nghiệp sẽ tập trung vào hiệu quả bán hàng, kiểm soát chi phí và cơ cấu vốn.

Về kế hoạch kinh doanh, Nam Long đặt mục tiêu doanh số năm 2026 đạt 23.460 tỷ đồng, gần gấp đôi năm trước; doanh thu bàn giao dự kiến 8.032 tỷ đồng.

Các dự án đóng vai trò chủ lực gồm Waterpoint (Southgate), Izumi City, Paragon, Mizuki và khu đô thị 43ha tại Cần Thơ.

Mở rộng quỹ đất gắn với hạ tầng nào?

Bên cạnh các dự án hiện hữu, Nam Long đang đẩy mạnh mở rộng quỹ đất tại TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai, đặc biệt là các khu vực gắn với đầu mối hạ tầng như sân bay Long Thành, các tuyến metro và vành đai.

Doanh nghiệp cũng đang nghiên cứu mở rộng ra thị trường phía Bắc nhằm đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Vướng mắc nào đang ảnh hưởng kế hoạch quỹ đất?

Lãnh đạo công ty thừa nhận những vướng mắc liên quan đến chính sách tiền sử dụng đất thời gian qua đã khiến kế hoạch tích lũy quỹ đất bị chậm lại. Nam Long đang chờ các quy định mới để triển khai chiến lược phát triển nhà ở vừa túi tiền hiệu quả hơn.

Định hướng dài hạn của Nam Long

Về dài hạn, Nam Long tiếp tục đẩy mạnh hoạt động M&A, tìm kiếm đối tác chiến lược trong và ngoài nước, đồng thời cân nhắc mở rộng sang các lĩnh vực liên quan như khu công nghiệp, logistics và proptech.

Với cổ phiếu NLG, ông Nguyễn Xuân Quang cho rằng giá trị doanh nghiệp chưa được phản ánh đầy đủ do các vướng mắc pháp lý kéo dài ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Tuy nhiên, kết quả bán hàng cải thiện mạnh trong năm 2025 và nguồn cung sản phẩm lớn trong giai đoạn tới có thể là yếu tố giúp thị trường định giá lại cổ phiếu.

Nhìn tổng thể, Nam Long đang đi theo 3 trụ cột: sản phẩm phù hợp nhu cầu thực, mở rộng quỹ đất gắn với hạ tầng và nâng cao hiệu quả vận hành - bán hàng.

Bạn nghĩ sao về chiến lược này của Nam Long? Comment bên dưới nhé!

#Dhdcd2026 #NamLong #NhaOVuaTuiTien #Nlg #QuyDatLongThanh