Hàng triệu người có nhu cầu, nhưng nhà ở cho thuê vẫn chưa được phát triển bài bản. Theo VARS, Việt Nam đã làm tốt nhà ở để bán, nhưng phân khúc cho thuê vẫn chủ yếu nhỏ lẻ, tự phát và thiếu quy hoạch đồng bộ.

Nhu cầu thuê nhà đang tăng ở đâu?

Theo Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, hiện có khoảng 4,5-5 triệu công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, phần lớn phải thuê trọ. Tại Hà Nội và TPHCM, tỷ lệ hộ gia đình thuê nhà cũng có xu hướng tăng, nhất là nhóm lao động nhập cư, người trẻ và người mới lập nghiệp.

Phần lớn người lao động vẫn ở trong các khu nhà trọ tự phát quanh khu công nghiệp hoặc vùng ven đô. Nhiều nơi có diện tích nhỏ, mật độ cao, thiếu không gian sinh hoạt cộng đồng, hạ tầng xuống cấp và tiềm ẩn rủi ro an toàn, đặc biệt là về phòng cháy chữa cháy.

Vì sao nhà thuê lại quan trọng?

Ở chiều ngược lại, việc sở hữu nhà tại các đô thị lớn ngày càng khó hơn khi giá nhà liên tục tăng, trong khi thu nhập của đa số người dân chưa theo kịp. Vì vậy, nhu cầu về một nơi ở ổn định với chi phí phù hợp đang trở nên cấp thiết hơn.

Theo các chuyên gia, bài toán không nằm ở chỗ ai cũng phải mua nhà, mà là được tiếp cận nơi ở chất lượng với chi phí hợp lý. Ở nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê là một phần quan trọng của hệ thống an sinh xã hội.

Kinh nghiệm từ Đức, Singapore và Hàn Quốc

Tại Đức, tỷ lệ sở hữu nhà chỉ khoảng 46%, thuộc nhóm thấp nhất châu Âu. Dù vậy, chất lượng sống vẫn cao nhờ hệ thống pháp luật bảo vệ người thuê nhà chặt chẽ, có cơ chế giá thuê tham chiếu để kiểm soát mức tăng và hạn chế việc chấm dứt hợp đồng hay tăng giá bất hợp lý.

Singapore phát triển mô hình nhà ở do Nhà nước đóng vai trò trung tâm. Ngoài chương trình sở hữu nhà, nước này còn có hệ thống nhà ở cho thuê công cộng dành cho người thu nhập thấp với mức hỗ trợ lớn từ ngân sách, đồng thời quy hoạch đồng bộ trường học, y tế, giao thông và tiện ích công cộng.

Hàn Quốc cũng phát triển mạnh mô hình nhà ở cho thuê dài hạn thông qua Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH). Nhà nước đầu tư hoặc mua lại căn hộ để cho thuê trong thời gian 20-30 năm cho sinh viên, người mới kết hôn và người thu nhập thấp.

Bộ Xây dựng đề xuất thay đổi tư duy phát triển nhà ở

Theo Chánh Văn phòng Bộ Xây dựng Lâm Văn Hoàng, Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định 3 loại hình gồm nhà ở để bán, nhà ở cho thuê và nhà ở cho thuê mua. Tuy nhiên, kết quả phát triển phân khúc cho thuê thời gian qua vẫn còn hạn chế.

Bộ Xây dựng đang triển khai 3 nhóm nhiệm vụ trọng tâm:

1. Hoàn thiện cơ chế, chính sách

Định hướng phát triển nhà ở thời gian tới không chỉ tập trung vào nhà ở thương mại mà phải phát triển đồng thời nhà thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Trong đó, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn phục vụ công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức và lực lượng vũ trang.

2. Ưu đãi đất đai và tài chính

Bộ đang nghiên cứu các chính sách ưu đãi vượt trội về đất đai và tài chính để doanh nghiệp dễ tiếp cận quỹ đất và nguồn vốn phát triển dự án cho thuê. Mô hình chung cư cho thuê được ưu tiên tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế và các vùng động lực tăng trưởng.

3. Rà soát quy chuẩn kỹ thuật

Bộ Xây dựng cũng sẽ sửa đổi các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan đến nhà ở cho thuê, đặc biệt là yêu cầu phòng cháy chữa cháy đối với nhà cho thuê quy mô nhỏ và vừa.

Cần cơ chế đủ mạnh để thu hút doanh nghiệp

Theo VARS, rào cản lớn nhất của nhà ở cho thuê là thời gian hoàn vốn dài, thường kéo dài từ 15-25 năm, trong khi biên lợi nhuận không cao. Nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường thông thường, rất khó để doanh nghiệp tham gia ở quy mô lớn.

Vì vậy, bên cạnh việc nghiên cứu Quỹ Nhà ở cho thuê quốc gia, Việt Nam cần xem nhà ở cho thuê là một dạng hạ tầng an sinh thiết yếu tương tự giáo dục, y tế hay giao thông công cộng.

Khi quy hoạch các đại đô thị, Nhà nước nên có cơ chế khuyến khích, ưu đãi về thuế và tiền sử dụng đất để doanh nghiệp chủ động tích hợp phân khúc nhà ở cho thuê dài hạn hoặc nhà ở xã hội chất lượng cao.

Song song đó, cần phát triển các công cụ tài chính như quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn ưu đãi lãi suất thấp và cơ chế miễn, giảm thuế cho các dự án nhà ở cho thuê.

Một điểm quan trọng khác là xây dựng hành lang pháp lý riêng cho thị trường thuê nhà để bảo vệ người thuê, từ hợp đồng thuê, biên độ tăng giá đến tiêu chuẩn chất lượng nhà ở và trách nhiệm của chủ sở hữu.

Ngoài vai trò của Nhà nước, doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động cũng có thể được khuyến khích tham gia phát triển nhà ở cho công nhân và người lao động bằng các hỗ trợ về thuế, hạ tầng và nguồn vốn.

Bạn nghĩ sao về việc phát triển nhà ở cho thuê theo hướng bài bản hơn? Comment bên dưới nhé!

#BoXayDung #LuatNhaO2023 #NhaOChoThue #NhaTroCongNhan #ThueNha

58% người trẻ tại Hà Nội đang phải thuê nhà vì giá nhà quá cao, và con số này có thể còn tăng lên 60%, 70%, thậm chí 80%.

Thuê nhà đang thành lựa chọn phổ biến?

Tại Talkshow “Thu nhập bao nhiêu đủ mua nhà?”, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết khảo sát của đơn vị ghi nhận 58% người trẻ ở Hà Nội buộc phải đi thuê do áp lực giá nhà.

Theo ông, thuê dài hạn có thể trở thành xu hướng như ở nhiều quốc gia phát triển. Nhưng ở Hà Nội, phần lớn xu hướng này đến từ áp lực tài chính, không phải lựa chọn chủ động.

Vì sao áp lực mua nhà ngày càng lớn?

Mặt bằng giá căn hộ liên tục tăng khiến khoảng cách giữa thu nhập và khả năng sở hữu nhà ngày càng xa. Trong khi đó, chi phí sinh hoạt tại đô thị lớn cũng không ngừng leo thang.

Ông Quốc Anh dẫn ví dụ, chi phí học hành cho con ở Hà Nội hiện có thể đã 6–7 triệu đồng/tháng. Cộng thêm ăn uống, đi lại, bài toán nhà ở càng trở nên căng thẳng.

Thuê nhà có đang “dễ thở” hơn vay mua?

Ở góc nhìn dòng tiền, chuyên gia cho rằng trong nhiều trường hợp thuê nhà đang có lợi thế hơn vay mua nhà.

Theo kinh nghiệm của Batdongsan.com.vn, chi phí thuê không nên vượt quá 40% tổng thu nhập. Nếu vượt ngưỡng này, hộ gia đình dễ mất cân đối tài chính khi có biến động việc làm hoặc phát sinh chi tiêu đột xuất.

Ông cũng nêu ví dụ: với căn hộ trị giá khoảng 2–3 tỷ đồng, tỷ suất thuê thường chỉ khoảng 2–3% giá trị tài sản mỗi năm, thấp hơn đáng kể so với chi phí vay mua nhà hiện nay khi lãi suất có thể lên tới khoảng 10%.

“Nếu vay mua căn hộ 2 tỷ đồng, áp lực trả lãi rất lớn. Trong khi đi thuê căn hộ cùng giá trị, chi phí thấp hơn nhiều”, ông phân tích.

Khi nào nên chuyển từ thuê sang mua?

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng thuê nhà không phải lựa chọn vĩnh viễn. Việc chuyển sang mua nên tính đến khi có đủ 3 yếu tố:

• Tổng chi phí trả nợ và sinh hoạt vẫn trong ngưỡng an toàn, không vượt khoảng 40% thu nhập
• Nhu cầu ổn định cuộc sống tăng lên, nhất là khi lập gia đình, có con
• Công việc và dòng tiền đủ ổn định để chịu được áp lực vay dài hạn

Cuối cùng, yếu tố quan trọng là niềm tin vào xu hướng tăng giá của bất động sản. Khi thị trường đi lên, nhà ở không chỉ là nơi an cư mà còn là công cụ tích lũy tài sản.

Nếu chưa đủ tiền mua nhà thì làm gì?

Với nhóm chưa thể mua ngay, ông gợi ý cách “đi đường vòng”: chọn sản phẩm vừa sức, có tiềm năng tăng giá để tích lũy tài sản từng bước.

Tuy nhiên, cách này chỉ hiệu quả nếu chọn đúng khu vực. “Không thể mua một nơi quá xa, 10 năm sau vẫn không có gì rồi bị kẹt hàng”, ông cảnh báo.

Theo ông, nên ưu tiên các khu vực có dân cư hiện hữu, gần khu công nghiệp, hạ tầng kết nối hoặc hưởng lợi từ các dự án vành đai, metro.

Về tài chính, người trẻ có thể bắt đầu từ sản phẩm nhỏ như căn studio khoảng 25–30 m², giá khoảng 1 tỷ đồng, kết hợp vốn tích lũy, hỗ trợ gia đình và vay ở mức hợp lý.

Điều người mua cần thay đổi lúc này?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản phân hóa mạnh, chuyên gia cho rằng người mua cần thay đổi tư duy, chủ động tiếp cận dữ liệu và thông tin thị trường trước khi quyết định.

“Đừng chỉ nghe các quan điểm chung chung rồi bi quan. Bất động sản là thị trường khó nhưng rất thú vị và vẫn có thể giúp gia tăng tài sản nếu đầu tư đúng và phù hợp”, ông nói.

Bạn nghĩ sao về thực tế 58% người trẻ Hà Nội phải ở thuê? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSan #DauTuBatDongSan #GiaNhaHaNoi #MuaNha #NguoiTre #ThiTruongCanHo #ThueNha