Nếu trước đây nhiều người ưu tiên "mua mới" với kỳ vọng tăng giá nhanh thì hiện nay, điều nhà đầu tư quan tâm hơn là tài sản đó có thể tạo ra dòng tiền ổn định, giữ được sức cạnh tranh và tiếp tục gia tăng giá trị trong 10-20 năm tới hay không. Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ tư duy "mua mới" sang "mua đúng".

Giá trị của bất động sản không còn nằm ở... tuổi đời

Một xu hướng khá rõ đang diễn ra tại nhiều thị trường phát triển trên thế giới.

Theo nghiên cứu của Savills, thay vì bỏ hàng tỷ USD để xây dựng dự án hoàn toàn mới, nhiều chủ sở hữu lựa chọn cải tạo, nâng cấp hoặc tái định vị những tài sản hiện hữu. Nguyên nhân đến từ hàng loạt yếu tố như chi phí xây dựng ngày càng đắt đỏ, các tiêu chuẩn phát triển bền vững (ESG) ngày càng khắt khe và yêu cầu ngày càng cao từ khách thuê.

Điều đáng nói là không có công thức chung cho mọi dự án.

Có những tòa nhà chỉ cần nâng cấp hệ thống kỹ thuật, cải tạo không gian là đã đủ sức cạnh tranh. Nhưng cũng có những công trình buộc phải tái phát triển nếu muốn tiếp tục tồn tại trên thị trường.

Quyết định này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như vị trí, chất lượng kết cấu, hiệu quả tài chính, nhu cầu khách thuê cũng như tiềm năng phát triển của khu vực.

Điều đó cho thấy cách nhìn về bất động sản đã thay đổi. Giá trị của tài sản không còn được đánh giá tại thời điểm hoàn thành công trình mà được nhìn theo cả một vòng đời khai thác.

Xây mới chưa chắc đã thắng

Một thống kê đáng chú ý từ Diễn đàn Kinh tế Thế giới (WEF) cho thấy khoảng 80% các tòa nhà sẽ còn được sử dụng vào năm 2050 tại các thị trường phát triển đã tồn tại từ hôm nay.

Điều này đồng nghĩa với việc phần lớn giá trị của thị trường tương lai sẽ không đến từ các dự án mới liên tục mọc lên, mà đến từ khả năng nâng cấp và làm mới những tài sản đang hiện hữu.

Ngược lại, ngay cả một dự án vừa bàn giao cũng có thể nhanh chóng mất lợi thế nếu không còn đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của khách thuê hay doanh nghiệp.

Chính vì vậy, câu hỏi mà nhiều nhà đầu tư hiện nay đặt ra không còn là:

"Có bao nhiêu dự án mới được xây?"

Mà là:

"Làm thế nào để tài sản này vẫn tạo ra giá trị sau 20-30 năm nữa?"

Giá trị gia tăng giờ đây có thể đến từ việc cải thiện không gian làm việc, nâng cấp hệ thống kỹ thuật, tối ưu vận hành, tiết kiệm năng lượng hay đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững.

Nói cách khác, chất lượng của một bất động sản không còn là yếu tố "đóng khung" khi công trình hoàn thành mà là quá trình liên tục được đầu tư, nâng cấp và làm mới.

Cùng tuổi nhưng giá trị có thể khác rất xa

Thực tế trên thị trường cho thấy hai tòa nhà cùng nằm trên một tuyến phố, cùng phân khúc, thậm chí được xây dựng trong cùng thời điểm vẫn có thể được định giá rất khác nhau.

Lý do không nằm ở tuổi đời.

Điều tạo nên khác biệt là khả năng giữ chân khách thuê, duy trì tỷ lệ lấp đầy, tạo dòng tiền ổn định và đáp ứng các tiêu chuẩn mới của thị trường.

Trong bối cảnh lãi suất và chi phí vốn chưa trở lại mức thấp như trước, nhà đầu tư cũng không còn quá mặn mà với những thương vụ kỳ vọng "lướt sóng".

Thay vào đó, dòng tiền đang hướng đến các tài sản có khả năng vận hành hiệu quả trong nhiều chu kỳ, ít rủi ro hơn và còn dư địa nâng cấp để tiếp tục gia tăng giá trị.

Dòng vốn đang chọn lọc hơn bao giờ hết

Savills ghi nhận tại nhiều thị trường lớn như London, Tokyo, Madrid hay Singapore, hoạt động đầu tư đã bắt đầu phục hồi nhưng theo cách rất khác.

Dòng tiền không chảy đều vào toàn thị trường mà tập trung vào nhóm tài sản có nền tảng khai thác tốt, khả năng cạnh tranh cao và tiềm năng tạo dòng tiền dài hạn.

Khoảng cách giữa nhóm tài sản dẫn đầu và phần còn lại ngày càng rõ rệt.

Đáng chú ý, lợi thế này không phụ thuộc vào việc công trình mới hay cũ, mà nằm ở khả năng thích ứng với nhu cầu của thị trường trong từng giai đoạn.

Việt Nam cũng đang bước vào giai đoạn sàng lọc mới

Xu hướng này được dự báo sẽ ngày càng rõ nét tại Việt Nam.

Nhiều trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng và dự án bất động sản thương mại được xây dựng trong giai đoạn 2005-2015 hiện đã bước sang chu kỳ vận hành mới.

Trong khi đó, quá trình đô thị hóa, hạ tầng phát triển cùng yêu cầu ngày càng cao của doanh nghiệp khiến tiêu chí đánh giá chất lượng tài sản cũng thay đổi.

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, thị trường đang chuyển từ cách đánh giá dựa trên tuổi đời công trình sang đánh giá theo "vòng đời giá trị".

Một bất động sản chỉ thực sự được xem là tài sản dẫn đầu khi có thể duy trì sức cạnh tranh, tạo dòng tiền bền vững và liên tục thích ứng với những yêu cầu mới của thị trường.

Điều này cũng đồng nghĩa, lợi thế trong giai đoạn tới sẽ không còn thuộc về những tài sản từng là mới nhất, mà thuộc về những tài sản có khả năng không ngừng tự làm mới mình.

👉 Theo bạn, trong giai đoạn hiện nay, nhà đầu tư nên ưu tiên một dự án mới mở bán hay một tài sản đã vận hành tốt, có dòng tiền ổn định và còn nhiều dư địa nâng cấp?

#BatDongSanThuongMai #DongTienBatDongSan #Esg #Savills #ThiTruongBatDongSan

Lãi suất hạ nhiệt đang tạo tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản sau giai đoạn trầm lắng vì chi phí vốn tăng cao. Tuy nhiên, các chuyên gia đều cho rằng đây là cơ hội để thăm dò, không phải lúc xuống tiền theo cảm tính.

Lãi suất giảm, thị trường có thêm lực đỡ

Trong nửa đầu năm 2026, lãi suất vay từng lên tới 12 – 14%, thậm chí 14–16%/năm ở một số ngân hàng thương mại cổ phần, tạo áp lực lớn lên cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Theo ông Huỳnh Trung Minh, khi lãi suất có xu hướng giảm theo định hướng điều hành, chi phí vốn được cải thiện, giúp doanh nghiệp bất động sản dễ tiếp cận nguồn vốn hơn và người mua nhà cũng có thêm cơ hội sở hữu tài sản.

Nhà đầu tư vẫn cần thận trọng

Dù vậy, ông Minh nhấn mạnh nhà đầu tư và người mua ở thực vẫn cần ưu tiên các yếu tố nền tảng như chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và đặc biệt là năng lực tài chính cá nhân để chịu được các chu kỳ biến động của thị trường.

Thực tế, bất động sản luôn vận động theo chu kỳ. Nếu không chuẩn bị tài chính đủ tốt, nhà đầu tư rất dễ gặp rủi ro khi thanh khoản suy giảm như giai đoạn vừa qua.

Dòng tiền quay lại, nhưng không còn đầu tư theo phong trào

Ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Việt Á Real, cho biết nhiều nhà đầu tư đang quay lại thị trường nhưng thận trọng hơn trước. Họ không còn chạy theo “sóng”, mà tập trung vào những sản phẩm có cơ sở vững chắc và khả năng tạo dòng tiền thực.

Ông Kiên cũng nhận định sau giai đoạn giá bất động sản tăng mạnh cùng chi phí đầu vào leo thang, nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận mặt bằng giá mới, không còn kỳ vọng giá giảm sâu.

Giữ tiền hay chờ lãi suất giảm?

Theo ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại Smartland, chờ lãi suất giảm để xuống tiền có thể trở thành một “cái bẫy”. Vì khi lãi suất giảm, thanh khoản thị trường thường cải thiện, nhu cầu mua tăng lên và kéo theo giá bất động sản đi lên.

Nói cách khác, thời điểm lãi suất giảm chưa chắc đã là thời điểm mua vào tốt hơn nếu giá đã phản ánh mặt bằng mới.

Cơ hội rõ hơn cho người mua ở thực

Ở góc nhìn thị trường, ông Tạ Trung Kiên cho rằng giai đoạn lãi suất cao hoặc thị trường trầm lắng lại là lúc nhà đầu tư và người mua có nhiều lựa chọn hơn, mức giá cũng ít bị đẩy lên quá cao. Đây cũng là giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ với cả chủ đầu tư, dự án và nhà đầu tư.

Đặc biệt, với người mua nhà để ở, đây là thời điểm đáng cân nhắc hơn khi thị trường đang có nhiều lựa chọn, nguồn cung mở rộng ra các khu vực vùng ven và các ngân hàng bắt đầu nới điều kiện tín dụng.

Hiện nay, nhu cầu ở thực chiếm tỷ trọng lớn, khoảng 60–70%, trong khi nhóm nhà đầu tư chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ. Cùng với chính sách thanh toán giãn tiến độ từ nhiều chủ đầu tư, thị trường đang tạo ra điều kiện dễ tiếp cận hơn cho người mua nhà.

Chốt lại: lãi suất giảm là cơ hội, nhưng phải chọn đúng

Lãi suất hạ nhiệt là tín hiệu tích cực, nhưng không đồng nghĩa thị trường sẽ phục hồi mạnh ngay lập tức. Điều quan trọng vẫn là chiến lược đầu tư thận trọng, dài hạn và bền vững.

Với người mua ở thực, đây là thời điểm nên tìm hiểu kỹ thị trường, chọn dự án phù hợp và kiểm soát tốt dòng tiền để tận dụng cơ hội.

Bạn đang nghiêng về giữ tiền hay xuống tiền lúc này? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSan #ChuDauTu #DongTienBatDongSan #LaiSuatGiam #NguoiMuaOThuc

Lãi suất cho vay kỳ vọng giảm trong quý II/2026 đang là yếu tố được thị trường BĐS TP.HCM và các khu vực lân cận chờ đợi, nhưng mức lãi suất dự kiến vẫn ở khoảng 10%-13%.

Thị trường BĐS sẽ đi theo hướng chọn lọc hơn

Theo Viện nghiên cứu Kinh Tế- Tài chính- BĐS Dat Xanh Services (FERI), thị trường BĐS quý II/2026 và các tháng tiếp theo vẫn sẽ thận trọng. Nguồn cung tiếp tục tăng, nhưng sẽ tập trung vào các dự án quy mô lớn, pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng và tiện ích được đầu tư bài bản.

Ngược lại, các sản phẩm thiếu nền tảng hoặc mang tính đầu cơ sẽ ngày càng khó tiếp cận dòng tiền.

Dòng tiền đang ưu tiên tiêu chí nào?

Dòng tiền quay trở lại thị trường theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền và thanh khoản rõ ràng.

Xu hướng đầu tư ngắn hạn, lướt sóng tiếp tục suy giảm và không còn đóng vai trò dẫn dắt thị trường như các chu kỳ trước.

Nguồn cung quý II/2026 phân bổ ra sao?

Trong quý II/2026, thị trường dự kiến ghi nhận hơn 40 dự án nhà ở mở bán mới, tương ứng khoảng 22.000 sản phẩm.

Miền Bắc dẫn đầu với hơn 8.000 sản phẩm (chiếm 36%), đến từ trên 15 dự án, tập trung tại Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh và các khu vực vệ tinh có hạ tầng phát triển.

Miền Nam ghi nhận khoảng 7.000 sản phẩm (32%), với hơn 15 dự án, chủ yếu tại TP. HCM, Bình Dương (cũ), Đồng Nai – các khu vực có nhu cầu ở thực cao và khả năng hấp thụ tốt.

Miền Tây đóng góp khoảng 4.000 sản phẩm (18%), với hơn 5 dự án, tiếp tục cải thiện nguồn cung và thu hút sự quan tâm nhờ mặt bằng giá còn hợp lý.

Miền Trung duy trì quy mô khoảng 3.000 sản phẩm (14%), với hơn 5 dự án, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng và định hướng phát triển bền vững.

Doanh nghiệp BĐS ghi nhận lợi nhuận ra sao?

Quý đầu năm, nhiều doanh nghiệp BĐS đã ghi nhận có lợi nhuận hoặc đi ngang, giảm lỗ.

Vinhomes (VHM) tiếp tục dẫn đầu thị trường với lợi nhuận khoảng 25.625 tỷ đồng, tăng 866% so với quý I/2025.

Novaland ghi nhận lợi nhuận 860 tỷ đồng nhờ tăng tốc bàn giao tại các dự án lớn như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet... và hiệu quả từ việc hoán đổi nợ.

Phát Đạt (PDR) đạt lợi nhuận khoảng 137 tỷ đồng, gấp 2,7 lần cùng kỳ, chủ yếu nhờ chuyển nhượng dự án và tái cơ cấu danh mục đầu tư.

Khang Điền (KDH) ghi nhận lợi nhuận ròng quý I/2026 đạt hơn 327 tỷ đồng, tăng gấp hơn hai lần cùng kỳ.

Nam Long (NLG) có doanh thu thuần quý I đạt 1.279 tỷ đồng, gần như đi ngang so với cùng kỳ, trong đó có đóng góp đáng kể từ khoản chuyển nhượng dự án khoảng 490 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế đạt 177 tỷ đồng, tăng 24,3% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ chỉ đạt 68 tỷ đồng, giảm 37,1% so với mức 108 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Đất Xanh (DXG) ghi nhận doanh thu hợp nhất đạt hơn 1.467 tỷ đồng, tăng 59% so với cùng kỳ. Nguồn thu chính đến từ bán căn hộ và đất nền với hơn 860 tỷ đồng, tăng 29%; mảng dịch vụ môi giới bất động sản mang về gần 604 tỷ đồng, cao gấp hơn 3 lần cùng kỳ.

Sau khi trừ chi phí, Đất Xanh báo lãi sau thuế hơn 214 tỷ đồng, tăng 173% so với quý I/2025.

Bạn nghĩ mặt bằng lãi suất giảm có đủ để dòng tiền quay lại BĐS mạnh hơn không? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSanTphcm #DongTienBatDongSan #LaiSuatChoVay #NguonCungBatDongSan #Tphcm

Bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh, khi dòng tiền dịch chuyển rõ sang tài sản có giá trị thực và tiềm năng bền vững.

Dòng tiền đổi hướng, thị trường thanh lọc mạnh

Nếu trước đây nhà đầu tư thường chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì hiện nay quyết định xuống tiền đã thận trọng hơn rất nhiều. Các tiêu chí được quan tâm hơn gồm pháp lý minh bạch, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Đây là bước chuyển quan trọng, giúp thị trường dần thoát khỏi quỹ đạo đầu cơ và tiến gần hơn đến chuẩn mực phát triển chuyên nghiệp.

Giá bán đang chịu áp lực từ đâu?

Áp lực chi phí đang tạo mặt bằng giá mới cho thị trường. Việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận thị trường từ năm 2026 khiến chi phí đất tăng lên, trong khi giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và nhân công cũng liên tục leo thang.

Trên thực tế, từ đầu năm 2026, nhiều dự án đã ghi nhận mức tăng từ 2% đến 5%.

Mặt bằng giá ở các đô thị lớn hiện ra sao?

Theo dữ liệu của VARS IRE, Hà Nội ghi nhận giá trung bình khoảng 128 triệu đồng/m2. TP. Hồ Chí Minh duy trì quanh ngưỡng 110 triệu đồng/m2, còn Đà Nẵng lên khoảng 91 triệu đồng/m2 nhờ nguồn cung cao cấp.

Dù giá tăng, thanh khoản vẫn giữ được sự ổn định tương đối. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 58%, với lượng giao dịch cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước.

Điều này cho thấy dòng tiền không rời bỏ thị trường mà đang tái phân bổ vào những khu vực có nhu cầu thực và tiềm năng phát triển rõ ràng.

Hạ tầng đang dẫn dắt chu kỳ mới

Nhìn về trung và dài hạn, động lực lớn nhất của thị trường đến từ làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn. Theo VARS IRE, tổng vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026–2030 dự kiến lên tới 8,22 triệu tỷ đồng.

Các dự án như cao tốc Bắc – Nam, các tuyến vành đai, metro, sân bay quốc tế hay đường sắt tốc độ cao không chỉ nâng khả năng kết nối mà còn tái định hình không gian phát triển đô thị.

Khu vực nào hưởng lợi?

Những nơi nằm trong “bán kính hưởng lợi” từ các công trình hạ tầng sẽ có cơ hội trở thành cực tăng trưởng mới, kéo theo giá trị bất động sản tăng theo hướng bền vững.

Xu hướng dịch chuyển dân cư và dòng vốn ra khỏi khu vực trung tâm cũng ngày càng rõ nét, nhưng khác trước là sự dịch chuyển này đang được dẫn dắt bởi quy hoạch bài bản.

Các đô thị vệ tinh, đại đô thị tích hợp theo mô hình Work – Live – Play đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên, góp phần hình thành cấu trúc đô thị đa trung tâm.

ESG và phân khúc nào sẽ dẫn dắt?

Song song với hạ tầng, các tiêu chuẩn phát triển mới như ESG đang dần trở thành “luật chơi” mới của thị trường. Những dự án đáp ứng tiêu chuẩn xanh, bền vững không chỉ nâng cao giá trị thương mại mà còn có lợi thế hơn trong việc thu hút vốn, đặc biệt là vốn ngoại.

Xét theo phân khúc, căn hộ chung cư được dự báo tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ gắn với nhu cầu ở thực, nhất là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Trong khi đó, phân khúc thấp tầng sẽ phát triển mạnh tại các đại đô thị vùng ven có hạ tầng hoàn thiện và quy hoạch đồng bộ.

Ngược lại, đất nền sẽ tiếp tục bị sàng lọc mạnh. Những khu vực thiếu hạ tầng, pháp lý không rõ ràng hoặc chỉ tăng giá theo tin đồn sẽ dần mất sức hút.

Tổng thể, thị trường đang bước sang một chu kỳ mới: minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn. Trong cuộc chơi này, những nhà đầu tư bám sát hạ tầng, kiểm soát rủi ro tài chính và kiên định chiến lược dài hạn sẽ có lợi thế hơn.

Bạn nghĩ sao về chu kỳ mới của bất động sản Việt Nam? Comment bên dưới nhé!

#BatDongSanVietNam #DauTuCong #DoThiVeTinh #DongTienBatDongSan #EsgBatDongSan #GiaNhaTang #HaTangGiaoThong #ThiTruongBatDongSan2026 #VarsIre #XuHuongNhaO