Vì sao đất nền khó giữ vai trò “nam châm dòng tiền” trong chu kỳ mới

Bước sang năm 2026, đất nền không biến mất khỏi bức tranh bất động sản, nhưng rõ ràng khó còn giữ vị thế phân khúc hút tiền đại trà như giai đoạn trước. Sự thay đổi này đến từ hai lực cản lớn: chính sách tín dụng được kiểm soát rủi ro chặt chẽ hơn và tâm lý nhà đầu tư chuyển sang ưu tiên thanh khoản, pháp lý thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Theo các báo cáo điều hành tín dụng gần đây, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục duy trì định hướng kiểm soát chặt dòng vốn vào những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản. Trọng tâm không chỉ là quy mô tín dụng mà còn là chất lượng và khả năng phân bổ vốn phù hợp với nhu cầu thực của nền kinh tế. Trong bối cảnh đó, “đòn bẩy tài chính” – yếu tố từng giúp đất nền bùng nổ – không còn dễ tiếp cận như trước.

Khi vốn vay bị siết chặt, những phân khúc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá và đòn bẩy tài chính tự nhiên mất lợi thế. MBS Research từng chỉ ra đặc tính điển hình của : tăng mạnh khi kỳ vọng được đẩy lên, nhưng cũng giảm nhanh khi tâm lý thị trường hạ nhiệt. Đặc tính này khiến đất nền trở nên kém hấp dẫn hơn trong giai đoạn dòng tiền ưu tiên an toàn và khả năng thoát hàng.

Thực tế thị trường cho thấy năm 2026 không còn là “cuộc chơi” của các quyết định đầu tư mang nặng cảm xúc. Dòng tiền bất động sản đang dịch chuyển theo hướng thận trọng, tập trung vào những phân khúc có nhu cầu sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Trong bối cảnh đó, bất động sản công nghiệp – logistics và nhà ở phục vụ nhu cầu an cư tiếp tục đóng vai trò trụ cột, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ buộc phải thích nghi hoặc chấp nhận bị đào thải.

Nhìn lại giai đoạn trước, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết “sóng” bất động sản mạnh nhất xuất hiện từ nửa cuối tháng 3 đến đầu tháng 4/2025, tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền. Ở thời điểm cao trào, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng giá lên tới 40%. Tuy nhiên, cơn sốt đầu tư theo trào lưu sáp nhập nhanh chóng hạ nhiệt khi kỳ vọng không còn được duy trì.

Hiện nay, nhà đầu tư đã thận trọng hơn, không còn lao vào thị trường một cách bất chấp. Những địa phương từng có “sóng” ghi nhận thanh khoản chững lại rõ rệt, đặc biệt ở các khu vực không nằm trong quy hoạch trung tâm hành chính hoặc thiếu động lực hạ tầng dài hạn. Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho biết, giao dịch đất nền vùng ven Hà Nội đã giảm nhẹ, giá bán cũng không còn giữ được đà tăng như hồi đầu năm.

Cùng với đó, tâm lý phòng thủ ngày càng rõ nét. Nhiều nhà đầu tư lựa chọn chờ đợi thêm các tín hiệu chính sách và diễn biến kinh tế vĩ mô trước khi xuống tiền. Thị trường vì thế phân hóa mạnh: chỉ những khu vực có hạ tầng thực chất, pháp lý đầy đủ và nhu cầu sử dụng thật mới giữ được giá trị. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải sàng lọc kỹ sản phẩm, thay vì chạy theo các “điểm nóng” ngắn hạn.

Ở góc độ dự báo, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam, nhận định trong bối cảnh nhiều ngân hàng thận trọng với các khoản vay mang tính đầu cơ, phân khúc đất nền – vốn phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính – sẽ khó sớm phục hồi thanh khoản nếu lãi suất chưa giảm mạnh và hạ tầng không có đột phá rõ rệt. Ông khuyến nghị nhà đầu tư giữ sự bình tĩnh, kiểm chứng kỹ thông tin quy hoạch chính thức, ưu tiên những khu vực quen thuộc, có hạ tầng và dân cư hiện hữu để hạn chế rủi ro.

Tổng thể, thị trường đang bước sang một chu kỳ mới, nơi lợi thế không còn thuộc về người “đi nhanh”, mà nghiêng về những nhà đầu tư chọn đúng phân khúc, hiểu rõ giá trị thực của tài sản và đủ kiên nhẫn đi đường dài.