Thị trường căn hộ phân hóa: Giá sẽ khó giảm sâu, cuối năm 2026 sẽ là giai đoạn “kiểm chứng” mạnh hơn

Thanh khoản bắt đầu trở thành phép thử

Một báo cáo của CBRE cho thấy trong quý II/2026, lượng căn hộ bán ra chỉ tương đương khoảng 68% nguồn cung mới được đưa ra thị trường. Đây là tín hiệu đáng chú ý trong bối cảnh nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang tiếp tục được bổ sung.

Khi nguồn cung tăng nhưng tốc độ hấp thụ không theo kịp, thị trường tất yếu phải bước vào quá trình sàng lọc. Người mua có thêm lựa chọn, trong khi chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp không còn dễ dàng nâng giá chỉ dựa trên tâm lý kỳ vọng như giai đoạn trước.

Đáng chú ý, sự thay đổi đang thể hiện rõ hơn trên thị trường thứ cấp. Một số dự án đã bắt đầu xuất hiện các nhịp điều chỉnh giá thực tế, đặc biệt ở những sản phẩm được mua vào tại vùng giá cao hoặc sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính lớn. Dù vậy, việc xuất hiện các giao dịch giảm giá không đồng nghĩa thị trường căn hộ Hà Nội đã bước vào một chu kỳ giảm giá mới.

Theo đánh giá của giới nghiên cứu, thị trường hiện đang vận động theo hướng đi ngang và phân hóa, thay vì giảm đồng loạt. Nói cách khác, câu chuyện của thị trường trong thời gian tới có thể không còn là “giá căn hộ Hà Nội tăng hay giảm”, mà là dự án nào còn giữ được giá và dự án nào sẽ phải điều chỉnh.

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong nửa đầu năm 2026, hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp chủ yếu mang tính cục bộ.

Nhóm chịu áp lực lớn hơn là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, mua bất động sản tại mặt bằng giá cao hoặc sở hữu những sản phẩm chưa hình thành rõ giá trị sử dụng.

Đây là điểm khác biệt quan trọng so với một kịch bản giảm giá trên diện rộng. Trong trường hợp nhà đầu tư sử dụng vốn vay lớn, chi phí lãi vay trở thành yếu tố quyết định. Nếu tài sản không tạo ra dòng tiền, trong khi thanh khoản thị trường chậm lại, thời gian nắm giữ kéo dài sẽ khiến áp lực tài chính tăng lên.

Khi đó, người bán có thể phải chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn hoặc tất toán khoản vay. Ngược lại, với những chủ sở hữu có năng lực tài chính tốt, không chịu áp lực dòng tiền và nắm giữ các sản phẩm có vị trí, pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác tốt, động lực bán tháo sẽ thấp hơn đáng kể.

Vì vậy, cùng một thị trường nhưng mức độ điều chỉnh của từng sản phẩm có thể rất khác nhau. Đây cũng là lý do khiến giá giao dịch thực tế có thể bắt đầu thấp hơn giá chào bán ở một số dự án, nhưng chưa đủ cơ sở để kết luận toàn bộ mặt bằng giá căn hộ Hà Nội đang đi xuống.

Vì sao giá nhà khó giảm sâu?

Một trong những yếu tố quan trọng giúp giá bất động sản khó giảm sâu nằm ở chính cấu trúc chi phí hình thành sản phẩm.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho rằng giá thành bất động sản hiện chịu tác động từ nhiều nhóm chi phí và phần lớn đều có xu hướng gia tăng.

Trong đó có tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, vốn vay, chi phí pháp lý, quản lý cùng nhiều nghĩa vụ tài chính khác. Đặc biệt, tại một số dự án, quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài còn có thể phát sinh thêm chi phí, khiến giá vốn của chủ đầu tư tăng lên.

Điều này tạo ra một “ngưỡng” nhất định đối với việc giảm giá bán. Nếu giá bất động sản trên thị trường giảm quá sâu trong khi chi phí đầu vào vẫn ở mức cao, chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với bài toán hiệu quả dự án. Với các dự án đã triển khai, việc giảm giá mạnh cũng không đơn giản bởi còn liên quan tới giá vốn, nghĩa vụ tài chính và lợi ích của những khách hàng đã mua trước đó.

Do đó, khả năng thị trường xuất hiện một làn sóng giảm giá diện rộng là không cao nếu không có cú sốc lớn về kinh tế, tín dụng hoặc thanh khoản.

Thay vào đó, điều dễ xảy ra hơn là giá danh nghĩa tiếp tục neo ở mức cao nhưng giá giao dịch thực tế phân hóa. Một số sản phẩm có thể giữ nguyên giá niêm yết nhưng đi kèm chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc ưu đãi thanh toán. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, những người cần bán nhanh có thể chấp nhận mức giá thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng ban đầu.

Cuối năm 2026 sẽ là giai đoạn “kiểm chứng” mạnh hơn

Theo VARS IRE, từ cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục kiểm chứng năng lực tài chính của người mua cũng như chất lượng dự án thông qua khả năng hấp thụ.

Đây có thể là chỉ báo quan trọng hơn cả diễn biến giá niêm yết. Nếu nguồn cung tiếp tục tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ duy trì thấp, áp lực cạnh tranh giữa các dự án sẽ lớn hơn. Khi đó, chủ đầu tư có thể phải sử dụng nhiều công cụ bán hàng hơn để kích thích nhu cầu.

Ngược lại, nếu những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và mức giá hợp lý vẫn duy trì được thanh khoản, thị trường sẽ càng phân hóa mạnh. Đối với nhà đầu tư, điều này đồng nghĩa chiến lược “mua bất động sản rồi chờ thị trường tăng giá” sẽ trở nên rủi ro hơn.

Khả năng tạo dòng tiền, nhu cầu ở thực, tính thanh khoản và dư địa tăng giá dựa trên giá trị thực sẽ ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng.

Thị trường căn hộ Hà Nội vì thế có thể không chứng kiến một đợt giảm giá đồng loạt, nhưng điều đó không có nghĩa mọi mức giá đều được bảo vệ. Giá có thể khó giảm sâu ở những sản phẩm tốt, nhưng hoàn toàn có thể điều chỉnh ở những sản phẩm bị định giá quá cao.

Sau giai đoạn tăng nóng, đây chính là lúc thị trường chuyển sang một cuộc chơi khác: không còn là câu chuyện ai mua trước để hưởng giá tăng, mà là ai sở hữu sản phẩm có giá trị thực và đủ sức đứng vững khi thanh khoản trở thành phép thử quan trọng nhất.