Thị trường BĐS nửa cuối năm 2026 mở ra cơ hội mới với “cú hích” từ hạ tầng giao thông

Hạ tầng trở thành động lực mới

Trong những chu kỳ phát triển trước đây, hạ tầng giao thông thường được xem là yếu tố hỗ trợ cho bất động sản. Tuy nhiên, khi quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn chế và mặt bằng giá đã lên cao, vai trò của hạ tầng đang trở nên rõ nét hơn: hạ tầng không chỉ nâng giá trị tài sản mà còn mở rộng ranh giới của thị trường.

Theo đánh giá của Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam - KB Securities Vietnam (KBSV), đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kết nối sẽ mở ra cơ hội cho các dự án bất động sản trong nửa cuối năm 2026. Việc phát triển đồng bộ các tuyến đường vành đai, đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM cùng những dự án giao thông quy mô quốc gia được kỳ vọng tạo nên mạng lưới kết nối ngày càng hoàn chỉnh.

Tác động của hạ tầng đến bất động sản không chỉ nằm ở việc rút ngắn thời gian di chuyển. Khi khả năng kết nối được cải thiện, những khu vực trước đây bị xem là "xa trung tâm" có thể dần trở thành những cực phát triển mới.

Đây cũng là lý do dòng vốn trên thị trường thường có xu hướng đi trước hạ tầng. Nhà đầu tư có thể bắt đầu định giá lại tài sản ngay từ giai đoạn dự án giao thông được quy hoạch, triển khai hoặc đẩy nhanh tiến độ, thay vì chờ đến khi công trình hoàn thành và đưa vào khai thác.

Hạ tầng tạo ra cơ hội, nhưng không đồng nghĩa mọi dự án nằm gần đường mới đều có thể tăng giá. Thực tế thị trường đầu năm 2026 cho thấy sự phục hồi vẫn diễn ra theo hướng chọn lọc. Theo báo cáo, trong quý I/2026, thị trường có 108.998 giao dịch đất nền, cao hơn 3,5 lần so với 30.857 giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên, lượng tồn kho vẫn ở mức khoảng 29.860 căn/nền, phân bổ tương đối đồng đều giữa chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền.

Điều này cho thấy dòng tiền đã quay trở lại nhưng chưa lan tỏa đồng đều.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mở mới trong quý I/2026 đạt 8.010 căn, giảm 46% theo quý nhưng tăng 104% so với cùng kỳ. Lượng tiêu thụ đạt 5.382 căn, giảm theo quý nhưng vẫn tăng 36% so với cùng kỳ. Trong khi đó, giá sơ cấp trung bình tiếp tục tăng 8% theo quý, lên hơn 101 triệu đồng/m².

TP.HCM cũng ghi nhận tín hiệu tích cực ở phân khúc căn hộ. Nguồn cung mới đạt khoảng 1.642 căn, trong khi lượng tiêu thụ lên tới khoảng 2.930 căn, tăng 4% theo quý và cao gấp khoảng 14 lần cùng kỳ. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 92 triệu đồng/m², tăng 19% so với cùng kỳ.

Những con số này cho thấy nhu cầu vẫn hiện hữu, nhưng bài toán của thị trường hiện nay không chỉ là có sản phẩm để bán. Quan trọng hơn là sản phẩm đó nằm ở đâu, kết nối như thế nào và có đáp ứng được nhu cầu thực hay không.

“Cú hích” hạ tầng và một chu kỳ phát triển mới

Một điểm đáng chú ý là khi thị trường bước vào giai đoạn phục hồi mới, tiêu chí lựa chọn bất động sản cũng thay đổi.

Nếu trước đây kỳ vọng tăng giá có thể đủ để thu hút dòng tiền, thì trong giai đoạn hiện tại, tài sản cần chứng minh được giá trị sử dụng, khả năng khai thác và triển vọng kết nối.

Một dự án hưởng lợi từ hạ tầng nhưng pháp lý chưa hoàn chỉnh, tiến độ chưa rõ ràng hoặc mức giá đã bị đẩy lên quá cao sẽ khó tạo ra sức hút bền vững.

Ngược lại, những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, hạ tầng kết nối thực chất và mức giá phù hợp với khả năng chi trả có thể trở thành nhóm hưởng lợi rõ nét hơn.

Đây cũng là xu hướng phù hợp với quá trình thanh lọc đang diễn ra trên thị trường. KBSV đánh giá giai đoạn này mở ra cơ hội cho các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và phân khúc vừa túi tiền.

Một điểm đáng chú ý là khi thị trường bước vào giai đoạn phục hồi mới, tiêu chí lựa chọn bất động sản cũng thay đổi.

Nếu trước đây kỳ vọng tăng giá có thể đủ để thu hút dòng tiền, thì trong giai đoạn hiện tại, tài sản cần chứng minh được giá trị sử dụng, khả năng khai thác và triển vọng kết nối.

Một dự án hưởng lợi từ hạ tầng nhưng pháp lý chưa hoàn chỉnh, tiến độ chưa rõ ràng hoặc mức giá đã bị đẩy lên quá cao sẽ khó tạo ra sức hút bền vững.

Ngược lại, những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, hạ tầng kết nối thực chất và mức giá phù hợp với khả năng chi trả có thể trở thành nhóm hưởng lợi rõ nét hơn.

Đây cũng là xu hướng phù hợp với quá trình thanh lọc đang diễn ra trên thị trường. KBSV đánh giá giai đoạn này mở ra cơ hội cho các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và phân khúc vừa túi tiền.

Nhìn tổng thể, nửa cuối năm 2026 đang hội tụ nhiều yếu tố có thể tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản. Hạ tầng giao thông được đẩy mạnh, pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, trong khi mặt bằng lãi suất được kỳ vọng ổn định hơn.

Trong bối cảnh đó, hạ tầng có thể trở thành chất xúc tác quan trọng nhất đối với quá trình mở rộng không gian bất động sản.

Từ Hà Nội đến TP.HCM, sự phát triển của các tuyến vành đai, đường sắt đô thị và mạng lưới giao thông liên vùng có thể thúc đẩy sự hình thành những cực đô thị mới, đồng thời tạo thêm lựa chọn về nhà ở và đầu tư cho thị trường.

Tuy nhiên, "sóng hạ tầng" lần này nhiều khả năng sẽ không tạo ra một mặt bằng tăng giá đồng loạt. Thay vào đó, dòng tiền có xu hướng tìm đến những khu vực hội tụ nhiều yếu tố: hạ tầng thật, nhu cầu thật, pháp lý rõ ràng và giá trị khai thác thực tế.

Đây cũng có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang chuyển sang một giai đoạn trưởng thành hơn. Hạ tầng mở đường, pháp lý tháo nút thắt và nhu cầu ở thực tạo nền tảng. Khi ba yếu tố này cùng vận hành, những vùng đất từng được xem là ngoại vi có thể dần trở thành một phần của không gian đô thị mới.

Vì vậy, câu chuyện bất động sản nửa cuối năm 2026 không chỉ nằm ở việc giá sẽ tăng bao nhiêu, mà quan trọng hơn là khu vực nào đang được kết nối tốt hơn, dự án nào có khả năng biến lợi thế hạ tầng thành giá trị sử dụng thực tế và đâu là những đô thị mới đang dần hình thành.

Nếu hạ tầng tiếp tục được triển khai đúng tiến độ, đây sẽ là một trong những nền tảng quan trọng giúp thị trường bất động sản phục hồi theo hướng cân bằng, bền vững hơn trong giai đoạn tiếp theo.