Thị trường bất động sản vào giai đoạn chọn lọc khắt khe hơn, hạ tầng là động lực chính

Thị trường phân hóa rõ nét

Trong giai đoạn 2016–2021, thị trường bất động sản chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở hầu hết phân khúc. Chỉ cần có thông tin quy hoạch, giá đất có thể tăng nhanh. Nhiều khu vực vùng ven chưa có hạ tầng hoàn chỉnh vẫn ghi nhận mức tăng giá gấp 2–3 lần trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, bức tranh hiện tại đã thay đổi đáng kể.

Sau cú sốc thanh khoản và siết tín dụng, thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu. Điều này khiến cả nhà phát triển lẫn nhà đầu tư phải thay đổi tư duy. Nếu trước đây thị trường bị chi phối bởi kỳ vọng tăng giá trong tương lai, thì hiện nay yếu tố thực tế như pháp lý, tiến độ, khả năng khai thác và hạ tầng kết nối mới là những tiêu chí quyết định.

Một trong những dấu hiệu rõ ràng nhất của quá trình sàng lọc là sự phân hóa thanh khoản. Cùng một khu vực, những dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí tốt, kết nối giao thông thuận tiện vẫn ghi nhận giao dịch ổn định. Ngược lại, nhiều dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa phát triển hoặc vướng pháp lý gần như “đóng băng”.

Theo báo cáo mới đây của VIS Rating, bước sang sang năm 2026, trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng bị kiểm soát chặt theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước, các chủ đầu tư dự kiến sẽ tăng cường sử dụng các kênh như phát hành trái phiếu, huy động vốn cổ phần và hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) để đáp ứng nhu cầu vốn.

“Điều này khiến mức độ tín nhiệm giữa các doanh nghiệp ngày càng phân hóa: các chủ đầu tư quy mô lớn, có năng lực triển khai và bàn giao dự án tốt sẽ duy trì khả năng chống chịu; trong khi các doanh nghiệp gặp vướng mắc pháp lý hoặc tập trung vào bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục chịu áp lực thanh khoản”, VIS Rating nhận định.

Cũng theo đơn vị này, nguồn cung mới tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tăng 22% trong năm 2025 nhờ môi trường pháp lý cải thiện và dự kiến tiếp tục duy trì ở mức cao trong năm 2026. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung đến từ các dự án trung - cao cấp và cao cấp, cùng với nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp tại vùng ven. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm xuống còn 95% (năm 2024 là 106%), phản ánh tâm lý thận trọng của người mua khi giá nhà tăng khoảng 20% tại hai đô thị lớn.

Hạ tầng – yếu tố dẫn dắt chu kỳ mới

Trong bối cảnh dòng tiền trở nên thận trọng, hạ tầng trở thành “tấm lọc” quan trọng nhất của thị trường. Không phải ngẫu nhiên mà các khu vực có dự án giao thông lớn đều ghi nhận mức độ quan tâm tăng trở lại.

Việc đẩy nhanh đầu tư các tuyến cao tốc bắc-nam, các tuyến vành đai, metro, đường sắt cao tốc, sân bay và hệ thống logistics sẽ tạo ra các cực tăng trưởng mới, đồng thời tái định vị giá trị bất động sản tại những khu vực hưởng lợi trực tiếp.

Những công trình như sân bay Long Thành, sân bay Gia Bình, Vành đai 3, Vành đai 4, đường sắt tốc độ cao Hà Nội-Quảng Ninh, Bến Thành-Cần Giờ hay các hành lang logistics lớn sẽ không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn tạo tiền đề cho sự hình thành các khu đô thị quy mô lớn, tích hợp và bài bản hơn.

Đánh giá về vai trò của các yếu tố thúc đẩy thị trường trong giai đoạn chuyển giao này, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam nhận định:

“Hai yếu tố then chốt giúp Việt Nam khép lại năm 2025 là sự rõ ràng hơn về chính sách và sự cải thiện của dòng vốn đầu tư. Trong giai đoạn tới, hạ tầng sẽ là động lực quan trọng nhất thúc đẩy nền kinh tế, đồng thời tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong năm 2026.”

Đồng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, hạ tầng giao thông đang trở thành động lực cốt lõi cho tăng trưởng nguồn cung. Bất động sản hiện nay phát triển bám theo các tuyến metro và vành đai, thay vì lan tỏa theo hướng tự phát.

Tại phía Bắc, mạng lưới metro mở rộng cùng các tuyến vành đai 2.5, 3.5, 4, 5 đang tái định hình không gian đô thị, thúc đẩy phát triển ra các khu vực ngoại vi. Quy hoạch 14 tuyến metro với tổng chiều dài khoảng 1.000km cùng 10 cây cầu mới qua sông Hồng sẽ tăng cường kết nối liên vùng giữa trung tâm Hà Nội và các khu vực phát triển nhanh, mở rộng dư địa tăng trưởng.

Ở phía Nam, hệ thống cao tốc liên kết TP.HCM với Đồng bằng sông Cửu Long, cùng các hành lang Đông - Tây, Bắc - Nam và trục Bến Lức - Long Thành - Biên Hòa - Vũng Tàu đang hình thành mạng lưới kết nối liên hoàn. Đồng thời, 8 tuyến metro, các tuyến vành đai và sân bay Long Thành góp phần thúc đẩy giãn dân khỏi khu vực trung tâm, kéo theo sự gia tăng giá trị bất động sản dọc các trục giao thông.

Có thể nói, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, nơi yếu tố hạ tầng đóng vai trò dẫn dắt và quá trình sàng lọc diễn ra mạnh mẽ. Thời kỳ tăng trưởng đại trà đã qua, nhường chỗ cho giai đoạn phát triển có chọn lọc.

Trong bối cảnh này, người mua ở thực trở thành lực cầu chủ đạo, chủ đầu tư buộc phải nâng cao chất lượng sản phẩm, còn nhà đầu tư cần thay đổi tư duy từ ngắn hạn sang dài hạn. Hạ tầng không chỉ là yếu tố hỗ trợ mà đã trở thành động lực chính định hình giá trị bất động sản.