Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ

Nhà ở xã hội đang dần trở thành “trụ đỡ”

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, trong quý 1/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục có sự dịch chuyển từ trạng thái tập trung sang xu hướng đa cực và phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền. Khu vực miền Trung nổi lên như một điểm sáng khi chiếm tới 26% nguồn cung nhà ở mới, nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị. Đồng thời, nguồn cung cũng có xu hướng mở rộng ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn và mô hình phát triển theo định hướng giao thông (TOD), đáp ứng tiêu chuẩn xanh, bền vững, qua đó hình thành các cực tăng trưởng mới cho thị trường.

Tuy nhiên, bên cạnh sự phục hồi về nguồn cung, thị trường vẫn tiếp tục đối mặt với tình trạng giá neo ở mức cao, do áp lực chi phí đầu vào ngày càng gia tăng, đặc biệt là chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu. Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo, lên tới 67% tổng nguồn cung mở bán mới.

Dù vậy, việc nguồn cung dự kiến tăng mạnh đang từng bước gia tăng mức độ cạnh tranh trên thị trường, tạo thêm lựa chọn cho người mua. Trong cơ cấu căn hộ chung cư thương mại mở bán mới, phân khúc căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 20%, giảm 20 điểm phần trăm so với quý 4/2025. Ngược lại, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển trở lại các phân khúc có mức giá dễ tiếp cận hơn. Cụ thể, căn hộ cao cấp chiếm 53%, tăng 29 điểm phần trăm so với quý trước, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị vệ tinh - nơi có lợi thế về quỹ đất và mặt bằng giá hợp lý. Phân khúc căn hộ trung cấp chiếm 27%, nguồn cung chủ yếu đến từ các tỉnh, thành vùng ven TP.HCM (trước sáp nhập).

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ thương mại có giá khoảng 2-3 tỷ đồng tiếp tục vắng bóng. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội nổi lên như một điểm sáng khi ghi nhận hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần bù đắp khoảng trống mà phân khúc nhà ở thương mại chưa thể đáp ứng. Có thể thấy, nhà ở xã hội đang dần trở thành “trụ đỡ” quan trọng của thị trường, vừa giải quyết nhu cầu ở thực, vừa góp phần ổn định cấu trúc cung cầu.

Diễn biến giá trên thị trường cũng phản ánh rõ nét quá trình phân hóa và tái định vị giá trị. Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu gia tăng kết chuyển vào giá thành. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá bắt đầu điều chỉnh cục bộ. Đáng chú ý, thanh khoản không còn phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm. Điều này cho thấy thị trường đang từng bước “định nghĩa lại” khái niệm giá trị bất động sản theo hướng thực chất hơn.

Nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, hành vi người mua đã có sự thay đổi rõ rệt, không còn chạy theo tâm lý đám đông mà ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực. Thanh khoản vì vậy không còn phụ thuộc đơn thuần vào mức giá, mà ngày càng gắn với giá trị sử dụng và tiềm năng khai thác thực tế của sản phẩm.

Bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh

Theo VARS IRE, thị trường bất động sản quý 1 năm 2026 đang bước vào một trong những giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Quá trình này không chỉ xuất phát từ các yếu tố nội tại của thị trường mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát và những bất ổn địa chính trị toàn cầu. Tuy nhiên, chính trong quá trình sàng lọc đó, cấu trúc thị trường đang dần được tái định hình theo hướng chất lượng, an toàn và bền vững hơn.

Trong bối cảnh đó, thị trường được dự báo sẽ tái cấu trúc theo 6 xu hướng chủ đạo. Thứ nhất, tái cấu trúc nguồn cung theo hướng tập trung hóa và nâng chuẩn, ưu tiên các dự án xanh, bền vững và có chất lượng cao. Thứ hai, tái cấu trúc không gian phát triển, với xu hướng dịch chuyển theo hạ tầng và hình thành các đô thị tích hợp, đa chức năng. Thứ ba, tái cấu trúc kênh vốn khi dòng tiền không còn rẻ, buộc các chủ thể phải hướng tới cấu trúc tài chính an toàn và bền vững hơn.

Thứ tư, tái cấu trúc hành vi người mua theo hướng ưu tiên giá trị sử dụng thực và hiệu quả khai thác dài hạn thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Thứ năm, tái cấu trúc lực cầu, trong đó nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn sẽ tiếp tục đóng vai trò nền tảng cho sự ổn định của thị trường. Và cuối cùng, tái cấu trúc cơ chế vận hành thị trường theo hướng phân hóa sâu sắc hơn, đồng thời từng bước tiệm cận các chuẩn mực phát triển bền vững.

Mặc dù quá trình sàng lọc hiện nay đang tạo ra nhiều áp lực trong ngắn hạn, nhưng đây là điều kiện cần thiết để thị trường vận hành minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn trong dài hạn.

Dù ngắn hạn còn nhiều áp lực, nhưng về dài hạn, triển vọng thị trường bất động sản vẫn được đánh giá tích cực. Nền kinh tế tiếp tục duy trì tăng trưởng, hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ, cùng với định hướng điều hành ổn định từ bộ máy quản lý sẽ tạo nền tảng vững chắc cho thị trường phát triển.

Trong bối cảnh đó, cơ hội sẽ ngày càng rõ ràng hơn đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư có năng lực, chiến lược rõ ràng và khả năng thích ứng linh hoạt. Thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mới hiệu quả hơn, ổn định hơn và bền vững hơn.