Thị trường bất động sản 2026 sẽ không bùng nổ ngay lập tức nhưng thanh khoản sẽ khởi sắc

Dòng tiền đầu tư thận trọng hơn

Trong khoảng hai năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua quá trình điều chỉnh sâu khi nhiều yếu tố bất lợi cùng lúc xuất hiện như siết tín dụng, khó khăn trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp, pháp lý dự án kéo dài và tâm lý nhà đầu tư suy giảm. Những yếu tố này khiến lượng giao dịch giảm mạnh, nhiều dự án rơi vào trạng thái “đóng băng”, thanh khoản thị trường suy yếu.

Tuy nhiên, từ nửa cuối năm 2025, các tín hiệu tích cực bắt đầu xuất hiện khi nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường được triển khai. Lãi suất cho vay từng bước giảm, một số vướng mắc pháp lý được xử lý, cùng với việc các luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được sửa đổi và chuẩn bị có hiệu lực đã tạo ra kỳ vọng mới cho thị trường.

Bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục phục hồi nhưng theo hướng ổn định và bền vững hơn. Các chuyên gia cho rằng, chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản có thể hình thành, nhưng sẽ diễn ra chậm rãi thay vì tăng tốc đột ngột như trước đây.

Một điểm khác biệt của thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay là tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể so với trước đây. Nếu như giai đoạn 2018–2021, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền nhanh chóng với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng mạnh, thì hiện nay các quyết định đầu tư trở nên thận trọng hơn rất nhiều.

Sau những bài học từ giai đoạn thị trường khó khăn, nhà đầu tư hiện nay có xu hướng nghiên cứu kỹ pháp lý dự án, năng lực của chủ đầu tư cũng như tiềm năng phát triển của khu vực trước khi quyết định xuống tiền. Những dự án chỉ dựa vào yếu tố “quy hoạch tương lai” hay thông tin chưa rõ ràng về hạ tầng sẽ khó thu hút dòng tiền như trước.

Một chuyên gia bất động sản nhận định rằng thị trường hiện đang chứng kiến sự thay đổi trong hành vi đầu tư. Nhà đầu tư không còn chạy theo tâm lý “lướt sóng” mà chuyển sang chiến lược đầu tư trung và dài hạn, ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng thực hoặc khả năng khai thác dòng tiền ổn định.

Chính sự thay đổi trong hành vi đầu tư này cũng góp phần giúp thị trường phát triển bền vững hơn, hạn chế tình trạng “sốt đất” ảo từng xảy ra tại nhiều địa phương trong những năm trước.

Thanh khoản trên thị trường sẽ khởi sắc

Một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường bất động sản trong năm 2026 là thanh khoản đang dần được cải thiện. Dù chưa thể trở lại mức giao dịch sôi động như giai đoạn trước, nhưng nhiều phân khúc đã ghi nhận lượng giao dịch tăng lên so với giai đoạn trầm lắng trước đó.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM tiếp tục duy trì sức mua ổn định. Nguyên nhân chính là nhu cầu ở thực vẫn ở mức cao trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh và nguồn cung nhà ở chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu của người dân.

Bên cạnh đó, đất nền tại những khu vực có quy hoạch rõ ràng và hạ tầng phát triển cũng bắt đầu thu hút trở lại sự quan tâm của nhà đầu tư. Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, dòng tiền hiện nay có xu hướng chọn lọc kỹ lưỡng hơn, tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch và tiềm năng phát triển dài hạn.

Dưới góc nhìn của người có gần 20 năm làm việc trong ngành bất động sản - ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property cho rằng, thanh khoản của thị trường trong thời gian tới sẽ chịu tác động mạnh bởi 5 yếu tố lớn, từ chính sách tín dụng, pháp lý dự án đến tăng trưởng kinh tế, hạ tầng và tâm lý thị trường.

Theo ông Lê Xuân Nga, lãi suất và tín dụng là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp nhất đến thị trường bất động sản. Lãi suất không chỉ quyết định khả năng tiếp cận vốn của nhà đầu tư mà còn tác động đến mặt bằng giá và tâm lý người mua.

Đại diện BHS cho rằng, việc siết tín dụng bất động sản trong giai đoạn đầu năm 2026 không hẳn là tín hiệu tiêu cực. Ngược lại, đây có thể xem là bước điều chỉnh cần thiết nhằm hạn chế tình trạng đẩy giá quá cao, tránh nguy cơ hình thành bong bóng và tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường.

Tuy nhiên, bất động sản là ngành có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều lĩnh vực khác như xây dựng, ngân hàng, vật liệu xây dựng, logistics và tài chính. Vì vậy, chính sách lãi suất cao nhiều khả năng sẽ khó kéo dài trong thời gian dài và có thể được điều chỉnh trong vòng 1–2 quý tới.

Theo ông Lê Xuân Nga, khi các yếu tố vĩ mô dần ổn định và lãi suất được điều chỉnh hợp lý hơn, tâm lý thị trường có thể cải thiện, từ đó giúp thanh khoản bất động sản phục hồi rõ rệt hơn trong thời gian tới.

Tuy nhiên, ông Nga cho rằng, phần lớn sự thận trọng hiện nay là tâm lý ngắn hạn. Những nhà đầu tư thực sự hiểu thị trường thường không ra quyết định dựa trên nỗi sợ hãi, mà dựa trên các yếu tố nền tảng như dữ liệu, xu hướng kinh tế, chu kỳ thị trường và những tín hiệu thực tế đang diễn ra.

"Trong lịch sử, những người thành công nhất luôn là những người nhìn thấy cơ hội trước khi thị trường thực sự bùng nổ", ông Nga chia sẻ.