Thị trường bất động sản 2026: Phép thử mới từ lãi suất, hướng tới cuộc chơi giá trị thực

Thanh khoản chậm lại, nhưng thị trường không đứng yên

Thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong nửa đầu năm 2026 ghi nhận một nghịch lý đáng chú ý: nguồn cung tăng mạnh nhưng lượng giao dịch lại có xu hướng giảm.

Theo báo cáo cập nhật thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý II/2026 của S&I Ratings, dẫn số liệu từ DXS, trong 6 tháng đầu năm, thị trường đón nhận khoảng 102.500 sản phẩm bất động sản, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung mới gia tăng cho thấy hoạt động phát triển dự án đang từng bước trở lại mạnh mẽ hơn. Đặc biệt, Hà Nội và TP.HCM tiếp tục là hai thị trường trọng điểm với lượng sản phẩm dự kiến được đưa ra rất lớn trong năm nay.

Theo CBRE, tổng nguồn cung dự kiến trong năm 2026 tại hai đô thị lớn có thể đạt khoảng 84.000 căn hộ cùng 11.500 căn nhà liền kề, biệt thự.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, tổng lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ ở mức 25,5%, thấp hơn đáng kể so với mức 47,5% của cả năm 2025.

Khoảng 76.400 sản phẩm chưa được hấp thụ ngay trong kỳ cho thấy sức mua đang cần thêm thời gian để phục hồi.

Nhưng nếu nhìn sâu hơn, những con số này chưa hẳn là tín hiệu tiêu cực đối với toàn bộ thị trường. Trái lại, đây có thể là biểu hiện của một giai đoạn chuyển đổi từ thị trường chạy theo tốc độ sang thị trường đề cao khả năng hấp thụ thực.

Khi lãi suất tăng và chi phí tài chính cao, người mua không còn dễ dàng xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng giá sẽ tăng trong tương lai. Quyết định mua đang được cân nhắc kỹ hơn dựa trên khả năng tài chính, vị trí, pháp lý, tiến độ bàn giao và giá trị khai thác thực tế của tài sản.

Nói cách khác, thanh khoản giảm không đồng nghĩa nhu cầu biến mất, mà cho thấy tiêu chuẩn lựa chọn của người mua đang được nâng lên.

Phép thử mới mang tên “lãi suất”

Một trong những yếu tố tác động mạnh nhất tới thị trường hiện nay là mặt bằng lãi suất.

Theo DXS, đến tháng 6/2026, lãi suất ưu đãi cho vay tại 6/8 ngân hàng được khảo sát đã tăng lên khoảng 7,99-9,56%/năm, cao hơn so với cuối năm 2025.

Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất vay mua nhà phổ biến hiện ở khoảng 12-14%/năm, mức cao nhất kể từ quý I/2023.

Đây rõ ràng là áp lực không nhỏ đối với người mua nhà, đặc biệt là những khách hàng sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao. Việc chi phí vay tăng khiến một bộ phận khách hàng lựa chọn trì hoãn quyết định mua để chờ mặt bằng lãi suất ổn định hơn.

Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, lãi suất cao cũng đang tạo ra cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với cả người mua và doanh nghiệp.

Với người mua, bài toán bất động sản đang dần chuyển từ “mua được bao nhiêu” sang “khả năng trả nợ đến đâu”. Những sản phẩm có giá trị sử dụng cao, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền sẽ được ưu tiên hơn các sản phẩm chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Đối với chủ đầu tư, chi phí vốn cao buộc doanh nghiệp phải tính toán kỹ hơn về cơ cấu sản phẩm, tiến độ triển khai và chiến lược bán hàng.

Đây có thể là tiền đề để thị trường giảm dần tình trạng phát triển dự án dựa quá nhiều vào kỳ vọng, thay vào đó tập trung vào những sản phẩm phù hợp hơn với sức mua thực tế.

Dòng vốn có chọn lọc hơn

Theo S&I Ratings, tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng khoảng 21% kể từ đầu năm. Trong khi đó, tín dụng phục vụ nhu cầu mua nhà lại có dấu hiệu chững lại.

Tại một số ngân hàng, dư nợ cho vay mua nhà trong quý II/2026 tăng rất thấp, thậm chí đi ngang hoặc giảm nhẹ. Diễn biến này cho thấy dòng tiền trên thị trường không biến mất mà đang thay đổi hướng đi.

Nguồn vốn vẫn được doanh nghiệp sử dụng để triển khai dự án, phát triển quỹ đất và đưa sản phẩm ra thị trường. Điều này giúp hoạt động xây dựng và phát triển nguồn cung tiếp tục được duy trì.

Quan trọng hơn, dòng vốn đang có xu hướng tìm đến những doanh nghiệp và dự án có khả năng triển khai rõ ràng, thay vì dàn trải vào những dự án thiếu tính khả thi.

Nếu xu hướng này tiếp tục, thị trường có thể hình thành một mặt bằng cạnh tranh lành mạnh hơn: doanh nghiệp có năng lực sẽ tiếp tục phát triển, trong khi các dự án yếu về pháp lý, tài chính hoặc khả năng triển khai sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc thu hút dòng tiền.

Nhìn tổng thể, bất động sản Việt Nam trong năm 2026 đang đứng trước một giai đoạn có tính chất bản lề.

Một mặt, lãi suất cao, chi phí đầu vào tăng và sức mua thận trọng khiến thanh khoản chưa thể phục hồi mạnh ngay lập tức. Mặt khác, nguồn cung đang được cải thiện, hoạt động phát triển dự án tiếp tục diễn ra và dòng tín dụng cho kinh doanh bất động sản vẫn tăng trưởng.

Về dài hạn, đây là những yếu tố có thể tạo nền móng cho một thị trường bền vững hơn.

Bất động sản có thể không còn là cuộc chơi dễ dàng như những giai đoạn thị trường tăng nóng, nhưng chính điều đó lại mở ra cơ hội cho những doanh nghiệp có năng lực và những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu.

Khi người mua ngày càng tỉnh táo, dòng tiền ngày càng chọn lọc và doanh nghiệp buộc phải nâng chất lượng sản phẩm, thị trường bất động sản đang từng bước chuyển từ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang tăng trưởng dựa trên giá trị thực.