Thanh khoản bất động sản năm 2026 đối mặt thử thách

Thực tế cho thấy, thời gian gần đây hàng loạt ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà, phổ biến ở mức 2–3%/năm so với trước. Một số nhà băng như MB, Vietcombank, ACB hay HDBank đều công bố các gói vay với lãi suất ưu đãi năm đầu dao động từ 8,3–9,5%/năm, sau đó cộng thêm biên độ lên tới 3,5%/năm. Với những khoản vay dài hạn, chi phí vốn thực tế của người mua nhà vì vậy tăng đáng kể.

Trong bối cảnh giá chung cư Hà Nội liên tục lập mặt bằng cao mới, lãi suất tăng đang tạo sức ép kép lên cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng lãi suất là yếu tố tác động trực tiếp đến quyết định xuống tiền, đặc biệt với các nhóm khách hàng nhạy cảm về giá. Khi chi phí vay tăng, nhà đầu tư có xu hướng chậm lại, khiến thanh khoản khó bứt phá trong ngắn hạn.

Không chỉ lãi suất, nguồn cung cũng là yếu tố gây áp lực lớn cho thị trường. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, năm 2025 Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn hộ mở bán, dù giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp gần 3 lần so với năm 2023. Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới tăng 34% so với quý trước. Giai đoạn 2026–2028, thị trường dự kiến đón thêm hơn 68.000 căn hộ mới.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định nguồn cung bùng nổ trong giai đoạn 2025–2026 là hệ quả của nhiều năm thị trường bị “nén” do vướng mắc pháp lý. Khi các nút thắt được tháo gỡ, lượng dự án đồng loạt ra hàng với biên độ giá rất rộng, từ 50 đến 300 triệu đồng/m². Trong bối cảnh đó, thanh khoản chậm là điều khó tránh khỏi.

Thực tế, quý IV/2025 Hà Nội tiêu thụ khoảng 6.200 căn hộ, tăng nhẹ so với quý trước nhưng giảm tới 33% so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng thanh khoản chậm không đồng nghĩa với việc giá sẽ giảm. Chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, xây dựng, vốn và lãi vay đều ở mức cao khiến chủ đầu tư khó hạ giá bán. Thay vào đó, nhiều doanh nghiệp lựa chọn chia nhỏ diện tích, giãn tiến độ bán hàng và chấp nhận chu kỳ hấp thụ kéo dài.

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoại thành. Thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành hơn, nơi yếu tố kết nối hạ tầng, chất lượng sống và định vị sản phẩm được đặt lên hàng đầu. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, nơi quỹ đất còn dồi dào và giá bán dễ tiếp cận hơn.

Căn hộ trung cấp hiện chiếm khoảng 45% nguồn cung, phản ánh nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng chính, trong khi phân khúc cao cấp chiếm gần 40% và phân khúc bình dân tiếp tục khan hiếm. Dù giá sơ cấp bình quân quý IV/2025 giảm 10% so với quý trước do cơ cấu sản phẩm thay đổi, mức giá vẫn cao hơn 32% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy xu hướng tăng dài hạn chưa đảo chiều.

Theo dự báo, trong giai đoạn 2026–2028, xu hướng giãn ra các đô thị vệ tinh sẽ tiếp tục rõ nét. Điều này không chỉ phản ánh chiến lược phát triển đô thị của Hà Nội, mà còn mở ra cuộc cạnh tranh mạnh mẽ hơn giữa các dự án về tiện ích, chất lượng sống và giá trị dài hạn – trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng và tính toán kỹ lưỡng hơn.