Nhà đầu tư bất động sản “chùn bước” khi giá nhà và lãi suất tăng cao

“Rào cản” từ giá nhà và lãi suất

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng thương mại tiếp tục neo ở mức cao và có xu hướng tăng dần theo thời gian vay.

Theo giới chuyên gia, lãi suất là một trong những thách thức lớn với thị trường bất động sản năm nay. Khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy 61% người được hỏi đã hoãn kế hoạch mua nhà từ 6 tháng đến một năm do lo ngại áp lực tài chính. Phần lớn cho rằng giá nhà đã vượt xa mức "vừa túi tiền" và nếu tiếp tục tăng, cơ hội an cư sẽ ngày càng xa vời.

VARS nhận định giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập khiến không ít người trẻ buộc phải chuyển sang thuê dài hạn hoặc tìm kiếm cơ hội tại các địa phương giáp ranh.

Trong khi đó, giá nhà tăng cao cũng là một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến nhà đầu tư chùn bước nằm ở mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị khai thác thực tế. Trong nhiều năm, bất động sản Việt Nam tăng giá dựa trên kỳ vọng hạ tầng, quy hoạch và tâm lý “đất không nở thêm”. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá liên tục được thiết lập ở mức mới, biên độ an toàn cho nhà đầu tư ngày càng thu hẹp.

Ở nhiều khu vực ven đô và các tỉnh vệ tinh, giá đất nền đã tăng gấp 2–3 lần chỉ trong vòng 3–4 năm, trong khi khả năng khai thác dòng tiền gần như không thay đổi. Với phân khúc căn hộ, giá bán sơ cấp liên tục leo thang do chi phí đất, chi phí vốn và thủ tục pháp lý, khiến giá thứ cấp khó tăng tương ứng trong ngắn hạn. Điều này tạo ra nghịch lý: tài sản ngày càng đắt nhưng lợi suất ngày càng thấp, buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Báo cáo của JLL Việt Nam cho biết, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại các tỉnh phía Nam gồm TP HCM, Đồng Nai và Tây Ninh hiện trung bình khoảng 71 triệu đồng mỗi m2, tăng 20% so với cùng kỳ. Cushman & Wakefieldd cho biết giá bán bình quân căn hộ sơ cấp tại TP HCM đạt khoảng 160 triệu đồng mỗi m2, tăng 65% so với cùng kỳ năm 2024. Bộ Xây dựng cũng ghi nhận mức giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM đang ở vùng cao nhất trong một thập kỷ. Trong khi đó, thu nhập người dân tăng chậm khiến tỷ lệ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng.

Theo các chuyên gia, nếu không có giải pháp mạnh để hạ nhiệt giá nhà và kiểm soát chi phí vốn, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến làn sóng người mua rút lui, thanh khoản suy giảm và rủi ro mất cân đối cung – cầu trong trung hạn khi lãi suất dự báo khó giảm trong ngắn hạn.

Tâm lý nhà đầu tư dần thay đổi

Trong bối cảnh hiện tại của thị trường, thay vì tâm lý “xuống tiền nhanh để đón sóng”, phần lớn nhà đầu tư đang bước vào trạng thái phòng thủ, ưu tiên bảo toàn vốn và giảm thiểu rủi ro hơn là tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn. Sự thay đổi này không diễn ra đột ngột, mà hình thành dần dưới tác động cộng hưởng của mặt bằng giá cao, lãi suất tăng và triển vọng thị trường chưa đủ rõ ràng.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, “tâm lý phòng thủ hiện nay là phản ứng tự nhiên của nhà đầu tư sau giai đoạn thị trường tăng nóng. Khi giá đã ở mức cao và lãi suất chưa thực sự ổn định, nhà đầu tư sẽ ưu tiên bảo toàn vốn, chỉ xuống tiền với những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá trị sử dụng thực và khả năng giữ giá tốt trong dài hạn”. Nhận định này cho thấy sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn sản phẩm, từ kỳ vọng lợi nhuận nhanh sang chú trọng yếu tố an toàn.

Tâm lý phòng thủ còn thể hiện rõ qua sự sụt giảm thanh khoản trên thị trường, dù mặt bằng giá không giảm mạnh. Nhà đầu tư không còn sẵn sàng đặt cọc sớm hay mua theo thông tin truyền miệng. Thay vào đó, họ dành nhiều thời gian hơn để thẩm định pháp lý, đánh giá dòng tiền và so sánh cơ hội đầu tư giữa các kênh. Thị trường vì vậy rơi vào trạng thái “giá neo cao – giao dịch thấp”, tạo cảm giác trầm lắng kéo dài.

Đáng chú ý, sự thận trọng này không đồng nghĩa với việc nhà đầu tư rút hoàn toàn khỏi bất động sản. Dòng tiền vẫn hiện diện, nhưng mang tính chọn lọc cao. Những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác ổn định như căn hộ vừa túi tiền tại các đô thị lớn hoặc nhà ở tại khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh vẫn ghi nhận mức độ quan tâm nhất định. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao, phụ thuộc hoàn toàn vào tăng giá trong tương lai đang dần bị loại khỏi danh mục ưu tiên.

Ở một góc nhìn khác, tâm lý phòng thủ cũng phản ánh sự trưởng thành của nhà đầu tư sau nhiều chu kỳ biến động. Thay vì chạy theo số đông, nhà đầu tư bắt đầu đặt nặng yếu tố quản trị rủi ro và tầm nhìn dài hạn. Việc giữ tỷ lệ tiền mặt cao hơn, giảm đòn bẩy và chờ đợi thời điểm phù hợp được xem là chiến lược hợp lý trong bối cảnh hiện nay.