Người mua nhà “đuối sức” trước mặt bằng giá mới

“Điểm nghẽn” cung cầu

Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào năm 2026 với nhiều tín hiệu phục hồi rõ nét hơn so với giai đoạn trước, song vẫn phải đối mặt hàng loạt điểm nghẽn mang tính cấu trúc, đặc biệt là tình trạng lệch pha cung - cầu, giá nhà leo thang và khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn đối với người có nhu cầu thực.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam, một trong những vấn đề nổi bật nhất của thị trường hiện nay là sự biến mất dần của phân khúc nhà ở vừa túi tiền tại Hà Nội và TP. HCM.

Nếu giai đoạn 2012 - 2018, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trên thị trường, thì từ năm 2021 đến nay, tỷ trọng này liên tục suy giảm mạnh. Tại TP. HCM, căn hộ hạng C hiện chỉ còn chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp, trong khi Hà Nội gần như không xuất hiện thêm dự án hạng C mới trong quý I/2026.

Theo bà Hương, thị trường hiện chủ yếu được dẫn dắt bởi các sản phẩm trung và cao cấp, khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao. Dù giá căn hộ trung bình tại Hà Nội hiện cao hơn TP. HCM khoảng 10%, nhưng nếu xét theo từng phân khúc, giá nhà tại Hà Nội thực tế vẫn thấp hơn TP. HCM. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung tại Hà Nội đang nghiêng mạnh về phân khúc hạng A và B, kéo giá trung bình toàn thị trường tăng lên đáng kể.

Bà Hương cho biết, với tốc độ gia tăng dân số và số lượng hộ gia đình hiện nay, mỗi đô thị lớn như Hà Nội hay TP. HCM cần bổ sung khoảng 50.000 căn nhà mỗi năm để đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, nguồn cung liên tục thiếu hụt trong nhiều năm khiến áp lực về giá và khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng lớn. Riêng trong quý I/2026, TP. HCM chỉ ghi nhận chưa tới 5.000 căn hộ sơ cấp được mở bán mới.

Ở góc độ cơ quan quản lý, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng nhìn nhận tình trạng mất cân đối cung - cầu đang là nút thắt lớn nhất của thị trường hiện nay.

Theo bà Hằng, trong quý I/2026, toàn thị trường có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp chỉ chiếm hơn 7.000 căn. Điều này cho thấy nguồn cung dành cho nhóm người có thu nhập trung bình và thấp vẫn quá hạn chế so với nhu cầu thực tế.

Người mua nhà “đuối sức” trước mặt bằng giá mới

Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới, người mua nhà ở thực đang rơi vào trạng thái “đuối sức” rõ rệt. Nếu cách đây khoảng 5–7 năm, một gia đình trẻ có thu nhập trung bình vẫn có thể tính toán mua căn hộ đầu tiên sau vài năm tích lũy, thì hiện nay bài toán tài chính đã trở nên khó hơn rất nhiều. Mức tăng giá nhà trong thời gian qua nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng thu nhập, khiến khoảng cách giữa khả năng chi trả và giá bán ngày càng nới rộng.

Ở các đô thị lớn, giá căn hộ sơ cấp phổ biến đã lên mức vài tỷ đồng mỗi căn, vượt xa ngưỡng “dễ tiếp cận” của phần lớn người lao động. Điều này khiến giấc mơ an cư – vốn từng được xem là mục tiêu có thể đạt được – nay trở thành kế hoạch dài hạn đầy áp lực và bất định.

Theo nghiên cứu “Nhìn lại 10 năm thị trường nhà ở Hà Nội”, giai đoạn 2016–2025 ghi nhận tốc độ tăng trưởng giá trung bình khoảng 11%/năm. Điều này đồng nghĩa, một căn hộ trị giá 2 tỷ đồng cách đây 10 năm hiện có thể đã tăng lên gần 6 tỷ đồng.

Bà Trang Bùi - Trang Bùi, Tổng giám đốc của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng mức tăng này phản ánh quá trình tích tụ kéo dài từ tình trạng thiếu hụt nguồn cung, chi phí đất đai leo thang và sự dịch chuyển sang các phân khúc cao cấp.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, nhận định sự xuất hiện của các dự án hạng sang tại khu vực trung tâm và phía Tây đã thiết lập mặt bằng giá mới, từ đó kéo mặt bằng chung đi lên.

Giới chuyên gia cho rằng, nguyên nhân cốt lõi khiến giá căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh nằm ở sự mất cân đối cung – cầu kéo dài. Mỗi năm, thị trường cần khoảng 50.000 căn hộ mới để đáp ứng nhu cầu dân số tăng và xu hướng tách hộ, nhưng nguồn cung mới trong vài năm gần đây lại rất hạn chế do vướng mắc pháp lý.

Không chỉ thiếu về lượng, thị trường còn lệch pha về cơ cấu sản phẩm. Hơn 80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất tại khu vực nội đô. Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, dòng tiền trong dân vẫn dồi dào, trong khi các kênh đầu tư khác biến động, khiến bất động sản trở thành nơi “trú ẩn” tài sản, càng đẩy giá lên cao khi nguồn cung hạn chế.

Thực tế này đang khiến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người ngày càng xa vời. Không ít gia đình buộc phải trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc chuyển hướng sang các tỉnh lân cận để tìm kiếm sản phẩm phù hợp túi tiền.

Có thể thấy, trong bức tranh chung, người mua nhà ở thực đang đứng trước một nghịch lý: nhu cầu sở hữu nhà vẫn rất lớn nhưng khả năng tiếp cận ngày càng khó. Khi mặt bằng giá mới được thiết lập ở mức cao, giấc mơ an cư trở thành hành trình dài hơi đòi hỏi sự chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng, kỷ luật chi tiêu và sẵn sàng đánh đổi. Và trong lúc chờ đợi nguồn cung phù hợp hơn, nhiều người vẫn tiếp tục hành trình tìm kiếm, cân nhắc và hy vọng có thể chạm tay vào một mái nhà của riêng mình trong tương lai không quá xa.