TS. Lê Xuân Nghĩa: Siết tín dụng BĐS là tự làm khó mình

Vốn hóa thị trường bất động sản Việt Nam đang ở mức 1.400 tỷ USD, trong khi GDP khoảng 500 tỷ USD. Đây là con số được TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển - nhắc đến trong bức tranh vĩ mô Quý II/2026, và cũng là điểm mở đầu cho một lập luận rất đáng chú ý: nếu đã đầu tư mạnh vào hạ tầng thì không nên đồng thời siết quá chặt tín dụng bất động sản.

Theo ông, bất động sản là thị trường “thực” nhất vì gắn với nhu cầu ở, nhu cầu sinh tồn cơ bản của con người. Khác với nhiều kênh đầu tư tài chính mang tính kỳ vọng, bất động sản luôn có nền tảng là nhu cầu thật. Tuy nhiên, thị trường này lâu nay vẫn thường bị nhìn bằng góc nhìn “nửa đen nửa trắng”, gắn với đầu cơ và thiếu lành mạnh.

TS. Nghĩa cho rằng cách nhìn đó cần thay đổi nếu muốn khai thác tốt hơn nguồn lực quốc gia. Trong cấu trúc kinh tế hiện nay, nhiều ngành xuất khẩu chủ lực như dệt may, da giày hay đồ gỗ có giá trị gia tăng chưa cao. Trong khi đó, bất động sản về bản chất tạo ra giá trị gần như hoàn toàn trong nước, tương tự như nông sản với tỷ lệ giá trị gia tăng nội địa rất lớn.

Ông lý giải: dòng vốn tư nhân đổ mạnh vào bất động sản không phải ngẫu nhiên, mà xuất phát từ 3 yếu tố chính. Một là giá trị gia tăng nội địa lớn. Hai là mức độ cạnh tranh quốc tế thấp hơn nhiều ngành khác. Ba là nhu cầu nhà ở luôn duy trì ở mức cao. Đây cũng là lý do bất động sản luôn giữ vai trò quan trọng trong việc hấp thụ vốn của nền kinh tế.

Điểm nhấn lớn nhất trong lập luận của ông nằm ở mối quan hệ giữa đầu tư công và tín dụng bất động sản. TS. Lê Xuân Nghĩa đặt câu hỏi rất trực diện: nếu Nhà nước bỏ ra hàng trăm nghìn tỷ đồng làm hạ tầng nhưng lại siết vốn vào bất động sản, vậy ai sẽ là người biến các tuyến đường, các trục giao thông thành những khu đô thị thực sự?

Theo ông, “đầu tư lớn vào hạ tầng nhưng siết tín dụng BĐS sẽ khó hình thành các đô thị mới, làm suy giảm đáng kể hiệu ứng lan tỏa của đầu tư công”. Nói cách khác, hạ tầng chỉ mới tạo ra khung kết nối, còn bất động sản mới là phần kéo cư dân, dịch vụ và hoạt động kinh tế về khu vực đó. Nếu thiếu các dự án nhà ở đi kèm, nhiều tuyến hạ tầng có thể chỉ là những con đường “vắng bóng người”.

Từ góc nhìn này, ông cho rằng việc tách rời hai chính sách - một bên là đầu tư hạ tầng, một bên là kiểm soát tín dụng bất động sản - đang khiến nền kinh tế “tự làm khó mình”. Với các khu vực mới, đặc biệt là những đô thị dọc trục giao thông, hạ tầng chỉ phát huy hiệu quả khi dòng vốn BĐS được vận hành phù hợp để hình thành cộng đồng cư dân và hệ sinh thái dịch vụ.

Để khơi thông điểm nghẽn, TS. Nghĩa đề xuất 3 hướng đi. Thứ nhất là phá băng gói 145.000 tỷ đồng, bởi hiện con số giải ngân mới chỉ ở mức 7.600 tỷ, còn quá khiêm tốn so với quy mô kỳ vọng. Thứ hai là nới lỏng tín dụng một cách hợp lý, coi bất động sản như một ngành đầu kéo cho vật liệu xây dựng, nội thất, điện gia dụng và nhiều lĩnh vực liên quan khác. Thứ ba là kích hoạt niềm tin của khu vực tư nhân, vì vốn tư nhân hiện đang gắn chặt với bất động sản; khi thị trường này thông suốt, tiền mới có thể lưu thông nhanh hơn trong nền kinh tế.

Ở góc nhìn dài hạn, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng chu kỳ phục hồi của bất động sản Việt Nam có thể kéo dài đến tận năm 2033. Ông cũng đưa ra nhận định về tốc độ tăng giá khoảng 12%/năm, tương đương Đức và chỉ thua Ấn Độ, Trung Quốc. Với dữ liệu này, bất động sản vẫn được ông đánh giá là kênh lưu giữ tài sản hiệu quả, thậm chí có thể vượt vàng nếu nhìn trên biểu đồ dài hạn và đối chiếu với các bài học quốc tế như New York.

Trong bối cảnh hạ tầng đang được đẩy mạnh ở nhiều khu vực, góc nhìn của TS. Lê Xuân Nghĩa đặt ra một câu hỏi rất thực tế cho thị trường: khi đường sá mở ra, chính sách vốn có đang mở đúng nhịp với bất động sản hay không?

Đây là quan điểm của T.S Lê Xuân Nghĩa tại một sự kiện: “Giải mã vĩ mô: Động lực và Thách thức Bất động sản Quý II/2026”

Bạn nghĩ sao về quan điểm “đầu tư hạ tầng mà siết tín dụng BĐS là tự làm khó mình”? Comment bên dưới nhé!