TS. Cấn Văn Lực: Nhà ở vừa túi tiền là phân khúc triển vọng 3-5 năm tới

Lãi suất khó quay lại mức rất thấp, còn nhà ở vừa túi tiền được TS. Cấn Văn Lực đánh giá là phân khúc triển vọng nhất trong 3-5 năm tới.

Thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng phân hóa rõ

Tại sự kiện toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết thị trường địa ốc đang phục hồi với sự phân hóa rõ nét. Đây cũng là giai đoạn sàng lọc để xác định doanh nghiệp nào đủ năng lực trụ vững, hướng tới một thị trường phát triển bền vững hơn.

Theo ông Lực, bất động sản và xây dựng đóng góp 10% GDP trực tiếp, tương đương 15-20% GDP nếu tính hiệu ứng lan tỏa, cho thấy dư địa phát triển còn rất lớn.

6 nhóm yếu tố đang tác động đến thị trường

Thị trường hiện chịu ảnh hưởng từ 6 nhóm yếu tố gồm: kinh tế vĩ mô, pháp lý, quy hoạch - hạ tầng, tài chính, cung cầu - giá cả và công nghệ - dữ liệu.

Trong đó, pháp lý chiếm khoảng 70% các vướng mắc, đặc biệt nằm ở khâu thực thi và công tác quản lý, giám sát.

Ông đánh giá Chính phủ đang có những nỗ lực chưa từng có trong tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà ở phù hợp khả năng chi trả, đồng thời minh bạch hóa thị trường thông qua cơ sở dữ liệu và kiểm soát tình trạng “thổi giá”.

3,300 dự án đang được tháo gỡ, gần 3.2 triệu tỷ đồng vốn

Chính phủ đang tiếp tục tháo gỡ vướng mắc cho 3,300 dự án, với lượng vốn gần 3.2 triệu tỷ đồng.

Ông Lực cho rằng nếu mỗi năm xử lý 20% số dự án này thì có thể giải phóng 600-700 ngàn tỷ đồng nguồn lực cho nền kinh tế, qua đó đóng góp đáng kể vào tăng trưởng GDP.

Về chính sách thuế, Nhà nước đang xem xét áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi gồm 20% đối với doanh nghiệp lớn, 17% với doanh nghiệp nhỏ và 15% với doanh nghiệp siêu nhỏ.

Dòng tiền vào bất động sản vẫn tích cực

Theo TS. Cấn Văn Lực, tín dụng bất động sản vẫn đang được kiểm soát theo hướng tích cực. Sau khi tăng 36% năm trước, năm nay được kiểm soát quanh 15%; riêng 5 tháng đầu năm đã tăng 6.4%.

Ngân hàng Nhà nước không tính tín dụng dành cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp vào hạn mức tăng trưởng tín dụng chung, đồng thời loại 18 dự án có nhu cầu vốn lớn hơn 752 ngàn tỷ đồng khỏi room tín dụng ngân hàng.

Ở thị trường vốn, bất động sản chiếm 42% lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành mới. Dù áp lực đáo hạn 200 ngàn tỷ đồng trong năm 2026, nhưng tình hình đã khả quan hơn so với năm 2023.

Phân khúc nào còn dư địa trong 3-5 năm tới?

TS. Cấn Văn Lực cho biết thị trường xây dựng và bất động sản đang đối mặt với 9 vấn đề lớn, gồm hậu chiến sự tại Iran; giá nhà đất và giá cổ phiếu bất động sản tăng cao; lệch pha cung - cầu; bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng còn nhiều khó khăn, vẫn còn dư cung; một số doanh nghiệp đầu tư dàn trải; kiểm soát tín dụng; chuyển đổi xanh và chuyển đổi số còn chậm; khan hiếm vật liệu xây dựng; và năng lực quản lý dự án, kiểm soát rủi ro còn hạn chế.

Theo ông, doanh nghiệp cần tiết giảm chi phí, đa dạng hóa nguồn vốn, trong đó có các quỹ tín thác đầu tư bất động sản, đồng thời tăng cường ứng dụng công nghệ và chuẩn hóa đội ngũ nhân sự theo quy định mới, bao gồm yêu cầu về chứng chỉ hành nghề và cập nhật kiến thức thường xuyên.

Về đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, ông Lực cho rằng đây không phải mô hình thay thế môi giới mà nhằm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung phục vụ định giá và quản lý thị trường, đồng thời không được làm phát sinh thêm thủ tục và chi phí.

Đánh giá triển vọng 3-5 năm tới, ông nhận định nhà ở phù hợp khả năng chi trả sẽ là phân khúc quan trọng nhất. Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp, bất động sản logistics và các sản phẩm gắn với trung tâm tài chính quốc tế cũng còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Lãi suất sẽ ra sao?

Liên quan đến lãi suất, TS. Cấn Văn Lực dự báo lãi suất sẽ duy trì ổn định, có thể giảm nhẹ ở một số lĩnh vực ưu tiên nhưng khó quay lại mức rất thấp như trước. Vì vậy, doanh nghiệp cần xây dựng cơ cấu vốn linh hoạt.

“Thị trường bất động sản vẫn còn phân hóa, nhưng cơ hội hiện nay nhiều hơn thách thức, và yếu tố quyết định thành công sẽ là khả năng thích ứng của từng doanh nghiệp và nhà đầu tư”, ông nói.

Bạn nghĩ sao về dự báo này? Comment bên dưới nhé!