Đề xuất gây xôn xao! Chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi hết niên hạn sử dụng: Nguy cơ đẩy giá đất lên cao?

Ngay khi thông tin được công bố, cộng đồng người mua nhà, nhà đầu tư và các chuyên gia đã có nhiều ý kiến trái chiều.

Liệu đây có phải là lời giải cho bài toán cải tạo chung cư cũ kéo dài hàng chục năm? Hay sẽ tạo ra một cú sốc tâm lý khiến giá đất càng leo thang?

Vì sao lại có đề xuất này?

Thực tế, nhiều khu chung cư cũ tại Hà Nội, TP.HCM đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng quá trình cải tạo, xây dựng lại gần như "giậm chân tại chỗ".

Nguyên nhân lớn nhất là quyền sở hữu căn hộ hiện được hiểu là lâu dài, khiến việc thống nhất phương án phá dỡ, bồi thường, tái định cư giữa hàng trăm hộ dân vô cùng phức tạp.

Theo Bộ Xây dựng, việc gắn quyền sở hữu căn hộ với thời hạn sử dụng công trình nhằm thay đổi nhận thức rằng chung cư cũng giống như một công trình xây dựng có tuổi thọ nhất định, thay vì là tài sản tồn tại vĩnh viễn. Khi công trình hết hạn sử dụng hoặc buộc phải phá dỡ theo quy định, quyền sở hữu sẽ chấm dứt để tạo cơ sở pháp lý thuận lợi hơn cho việc cải tạo, xây dựng lại.

Nói cách khác, mục tiêu của chính sách không phải là "thu hồi nhà của người dân", mà là tháo gỡ nút thắt đã tồn tại suốt nhiều năm.

HoREA cảnh báo: Có thể đẩy giá đất lên cao

Dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng nếu áp dụng quy định này, thị trường có thể xuất hiện những tác động ngoài mong muốn.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng việc quy định quyền sở hữu chung cư có thời hạn dễ tạo ra tâm lý người dân sẽ ưu tiên mua nhà gắn với quyền sử dụng đất lâu dài thay vì căn hộ.

Nếu nhu cầu chuyển dịch mạnh sang đất nền, nhà phố hoặc nhà thấp tầng, trong khi nguồn cung các sản phẩm này vốn đã hạn chế, giá đất hoàn toàn có thể tiếp tục tăng.

Đây chính là điều khiến giới đầu tư đặc biệt quan tâm.

Bởi nhiều năm qua, giá căn hộ tăng mạnh một phần do quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm. Nếu người dân tiếp tục "chuộng đất" hơn vì lo ngại chung cư chỉ sở hữu theo thời hạn, áp lực lên thị trường đất ở sẽ còn lớn hơn.

Không chỉ giá đất, khoảng cách giá giữa chung cư và nhà liền thổ cũng có thể bị kéo giãn trong tương lai.

Người mua nhà sẽ thay đổi cách tính toán

Từ trước đến nay, phần lớn người Việt vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy cho nhiều thế hệ.

Một căn hộ không chỉ phục vụ nhu cầu ở mà còn được xem là tài sản để lại cho con cháu.

Nếu quyền sở hữu chỉ kéo dài theo tuổi thọ công trình, cách nhìn này chắc chắn sẽ thay đổi.

Người mua sẽ bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến:

Chung cư còn bao nhiêu năm sử dụng.

Chất lượng xây dựng thực tế.

Khả năng được gia hạn sau kiểm định.

Giá trị tài sản còn lại theo thời gian.

Chi phí bảo trì, cải tạo trong tương lai.

Điều này khá giống với cách nhiều quốc gia đang quản lý các dự án chung cư, nơi giá trị căn hộ sẽ giảm dần theo thời hạn sở hữu còn lại.

Nói cách khác, căn hộ có thể được nhìn nhận giống một tài sản có khấu hao thay vì luôn tăng giá theo thời gian.

Nhưng liệu giá chung cư có giảm?

Đây là câu hỏi được rất nhiều người đặt ra.

Trên lý thuyết, nếu quyền sở hữu có thời hạn, giá bán căn hộ mới có thể phải điều chỉnh để phù hợp với giá trị sử dụng.

Tuy nhiên, thực tế chưa chắc đơn giản như vậy.

Giá bất động sản tại Việt Nam hiện chịu tác động từ nhiều yếu tố như:

Giá đất.

Chi phí xây dựng.

Tiền sử dụng đất.

Chi phí tài chính.

Nguồn cung.

Nhu cầu thực tế.

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn vẫn chưa thực sự dồi dào, việc chỉ thay đổi quy định về sở hữu chưa chắc đã khiến giá căn hộ giảm ngay.

Thậm chí, nếu người dân đổ xô sang mua đất nền, giá đất tăng lên thì chi phí phát triển dự án sau này cũng sẽ tăng theo.

Khi đó, giá căn hộ mới hoàn toàn có thể tiếp tục neo ở mức cao.

Góc nhìn tích cực cũng không ít

Ở chiều ngược lại, nhiều chuyên gia cho rằng nếu được thiết kế hợp lý, chính sách này sẽ mang lại lợi ích lâu dài.

Thứ nhất, việc cải tạo các khu chung cư cũ sẽ thuận lợi hơn rất nhiều.

Thứ hai, an toàn của cư dân sẽ được đặt lên hàng đầu, tránh tình trạng những tòa nhà đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng vẫn kéo dài việc sử dụng.

Thứ ba, thị trường sẽ minh bạch hơn khi tuổi thọ công trình được xác định rõ ngay từ đầu, giúp người mua có đầy đủ thông tin để đưa ra quyết định.

Ngoài ra, dự thảo cũng không đồng nghĩa rằng cứ hết thời hạn thiết kế là người dân phải rời đi ngay. Công trình vẫn có thể được kiểm định, nếu đủ điều kiện an toàn thì có thể được tiếp tục sử dụng hoặc gia hạn theo quy định.

Điều này có nghĩa, yếu tố quyết định không chỉ là số năm thiết kế mà còn là kết quả kiểm định chất lượng thực tế của công trình.

Điều thị trường cần nhất lúc này

Có thể thấy, đây mới chỉ là đề xuất trong quá trình lấy ý kiến.

Nếu được đưa vào luật, chắc chắn sẽ còn nhiều nội dung cần làm rõ như:

Quyền lợi của cư dân sau khi chấm dứt quyền sở hữu.

Cơ chế bồi thường, tái định cư.

Cách xác định giá trị phần quyền sử dụng đất.

Trách nhiệm của chủ đầu tư.

Quy trình kiểm định và gia hạn công trình.

Những câu hỏi này sẽ quyết định mức độ đồng thuận của thị trường.

Bởi với người Việt, mua nhà không chỉ là nơi để ở mà còn là tài sản lớn nhất của cả gia đình.

Một thay đổi liên quan đến quyền sở hữu vì thế luôn tạo ra tác động rất lớn tới tâm lý thị trường.

Việc gắn quyền sở hữu căn hộ với niên hạn sử dụng công trình có thể giúp tháo gỡ bài toán cải tạo chung cư cũ, nhưng đồng thời cũng đặt ra nguy cơ làm dòng tiền dịch chuyển mạnh sang đất nền và nhà thấp tầng, từ đó tạo thêm áp lực tăng giá đất.

📌 Theo bạn, nếu quy định này được thông qua, bạn sẽ tiếp tục chọn mua chung cư hay chuyển sang ưu tiên nhà đất?