Giá chung cư Hà Nội đã giảm 12%

Nguồn cung mới tăng, nhưng cơ cấu vẫn lệch

Theo Avison Young Việt Nam, trong quý II, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội đạt hơn 4.000 căn. Tổng số căn sơ cấp đang mở bán tăng lên gần 10.000.

Đáng chú ý, trên 75% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, nguồn cung trung cấp và bình dân vẫn hạn chế, khiến thị trường sơ cấp chưa cân bằng với nhu cầu ở thực.

Vì sao sức mua chậm lại?

Áp lực lãi vay khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư thận trọng hơn. Avison Young cho biết, trong nửa đầu 2026, tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án chung cư mở bán mới ở Hà Nội chỉ đạt khoảng 35 - 50%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của giai đoạn sôi động năm 2025.

Thị trường đang chứng kiến làn sóng dự án cao cấp gia tăng mạnh tại cả nội đô lẫn các đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, khi nguồn cung tập trung quá lớn vào phân khúc giá cao, tốc độ hấp thụ có dấu hiệu chậm lại và phân hóa rõ giữa các dự án có mức giá phù hợp với những dự án ở ngưỡng giá cao.

Giá sơ cấp vẫn neo cao

Trong quý II, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội vẫn tăng hơn 2% so với quý I và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Tại các khu vực vùng ven thuộc những đại đô thị ở phía Tây và phía Đông, dự án cao cấp mới mở bán đang giữ mức giá phổ biến khoảng 3.250 USD - 4.400 USD/m2. Trong khi đó, các dự án hạng sang ở khu vực nội đô dao động 5.400 - 9.500 USD/m2.

Thị trường thứ cấp đã bắt đầu giảm

Ngược lại, làn sóng giảm giá tại thị trường thứ cấp đã xuất hiện cục bộ ở một số dự án, với mức giảm phổ biến từ 5 - 12%. Tuy nhiên, mức điều chỉnh này chưa đủ lớn để tạo ra cải thiện đáng kể về thanh khoản.

Diễn biến hiện tại cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ giữa các phân khúc. Giá bán liên tục neo cao trong khi thu nhập người mua chưa theo kịp đã làm suy giảm khả năng hấp thụ của thị trường. Đồng thời, tâm lý thận trọng trước xu hướng lãi suất cho vay mua nhà nhích lên cũng khiến giao dịch chậm hơn.

NOXH là điểm sáng nguồn cung dài hạn?

Từ đầu năm 2026, Hà Nội đã liên tục phê duyệt quy hoạch và khởi công nhiều dự án NOXH quy mô lớn tại Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Nam Từ Liêm. Đây được xem là tín hiệu tích cực cho mục tiêu gia tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp trong những năm tới.

Trong trung và dài hạn, cơ cấu nguồn cung được kỳ vọng sẽ dần cân bằng hơn để đáp ứng nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng thu nhập trung bình.

Dòng tiền đang ưu tiên sản phẩm nào?

Mặc dù giá bán tại thị trường thứ cấp đã điều chỉnh ở một số khu vực, thanh khoản vẫn ở mức thấp. Dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền ổn định từ cho thuê, thay vì theo đuổi đầu tư ngắn hạn.

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cân bằng, tâm lý quan sát và chờ đợi vẫn chiếm ưu thế, khiến tốc độ giao dịch duy trì ở mức thấp.

Bạn đang quan tâm phân khúc sơ cấp hay thứ cấp ở Hà Nội? Comment bên dưới nhé!