📉💰Bác nào đang có ý định mua nhà có thể cân nhắc thời điểm này mặt bằng giá ở nhiều dự án BĐS đã hạ nhiệt đáng kể. Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường khảo sát cho thấy mức giảm phổ biến từ 5% đến 25% tùy dự án. Trên các diễn đàn mạng bất động sản cũng đang được rao bán nhiều sản phẩm cắt lỗ, giảm giá

✅Lãi suất cao cộng với đó là nguồn cung mới tiếp tục gia tăng đang kéo giá nhà giảm khá sâu. Đây là thời điểm tốt để người mua nhà săn tìm tài sản giá rẻ

💸Lãi suất vay mua nhà thả nổi quanh 13-15%/năm đang kéo thị trường nhà ở vào nhịp điều chỉnh mạnh.

📊Theo DXS-FERI, quý 3/2026 ghi nhận nguồn cung mới giảm 54%, lượng tiêu thụ giảm 36% so với cùng kỳ, còn giá bán điều chỉnh phổ biến 5-20% so với quý trước.

📈💸So với hai quý đầu năm, mặt bằng thả nổi đã nhích thêm một bậc: quý 1 và quý 2 dao động 12-14%, sang quý 3 tăng lên 13-15%.

Đã đến lúc "xuống tiền" mua nhà chưa khi giá giảm mạnh?

Nhìn vào chu kỳ biến động giữa lãi suất và giá nhà này, cho thấy là khi lãi suất đạt đỉnh chính là thời điểm đáy của tài sản

💸Lãi suất tại một số ngân hàng biến động ra sao?

VPBank tăng từ 10% (tháng 3) lên 11.5% (tháng 9); Techcombank từ 9.5% lên 10.8%; Standard Chartered từ 7.5% lên 9.8%; Hong Leong Bank từ 8.9% lên 9.8%.

Nhóm ngân hàng lớn giữ mức quanh 10%, trong đó Vietcombank 10%, VietinBank 10.2%, BIDV 10%, còn Agribank ở mức thấp nhất là 8.5%.

Vietcombank, VietinBank, Agribank và BIDV cùng tăng từ 5.2% lên 6.8%. Lãi suất tiết kiệm thực tế còn được cộng thêm 0.5-1.8% tùy ngân hàng, trong khi lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ có thể đến 3.5%.

📈📉Góc nhìn thị trường

Với người mua, áp lực trả nợ sau giai đoạn ưu đãi khiến việc dùng đòn bẩy, nhất là các khoản vay dài hạn, được cân nhắc kỹ hơn; thanh khoản ở một số phân khúc vì thế chững lại.

Với chủ đầu tư, chi phí tài chính tăng làm biên lợi nhuận thu hẹp và ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.

📊Nguồn cung mở bán chậm lại, hàng tích lũy tăng

Quý 3/2026, thị trường đón 12,357 sản phẩm mới, giảm 40% so với quý trước và giảm 54% so với cùng kỳ năm 2025.

Miền Bắc chiếm 40% với 4,933 sản phẩm, miền Nam chiếm 36% với 4,392 sản phẩm, miền Trung 22% và miền Tây 2%.

Nhìn chung thị trường trầm lắng hơn và nguồn cung thì có thể vẫn gia tăng (một vài con số thống kê của DXS-FERI)

  • nguồn cung mới vẫn đạt 49,657 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ, chủ yếu từ các khu đô thị quy mô lớn của Vinhomes, Sun Group, Masterise Homes, Ecopark.
  • Tổng nguồn cung sơ cấp, gồm hàng tồn và hàng mới, ước đạt 114,857 sản phẩm, tăng 21%. Miền Bắc dẫn đầu với 48,333 sản phẩm (42%), tiếp theo là miền Nam 37,592 sản phẩm (33%), miền Trung 19,232 sản phẩm (17%) và miền Tây 9,700 sản phẩm (8%).Lượng tiêu thụ trên thị trường giảm đáng kể, chỉ những dự án tốt, sản phẩm đem lại dòng tiền mới hút được người mua

📉💸Giá bán điều chỉnh trên diện rộng

✅Giá bán sơ cấp quý 3/2026 giảm ở hầu hết loại hình và vùng thị trường, mức phổ biến 5-20% so với quý 2.

✅Miền Bắc giảm mạnh nhất, 15-20% ở cả căn hộ, nhà thấp tầng và đất nền. Căn hộ tại miền Nam và miền Tây giảm nhẹ hơn, 5-10%.

💰Mặt bằng giá theo từng vùng (thống kê của DXS-FERI)

  1. Miền Bắc: căn hộ cao tầng 45-160 triệu đồng/m², nhà thấp tầng trong khu đô thị 70-280 triệu đồng/m², đất nền 45-90 triệu đồng/m², cùng giảm 15-20%.
  2. Miền Trung: căn hộ 30-100 triệu đồng/m², nhà thấp tầng 45-200 triệu đồng/m² và đất nền 15-75 triệu đồng/m², giảm 10-15%.
  3. Miền Nam: căn hộ 36-145 triệu đồng/m², giảm 5-10%; nhà thấp tầng 50-320 triệu đồng/m² và đất nền 25-135 triệu đồng/m², giảm 10-15%.
  4. Miền Tây: căn hộ 30-55 triệu đồng/m² (giảm 5-10%), nhà thấp tầng 30-100 triệu đồng/m² và đất nền 10-40 triệu đồng/m² (cùng giảm 10-15%).

📈📉Thị trường đang đi về đâu?

Bức tranh quý 3/2026 cho thấy lãi suất cao đang tác động theo chuỗi: chi phí vốn tăng khiến chủ đầu tư giãn nhịp mở bán, người mua kéo dài thời gian cân nhắc, tỷ lệ hấp thụ giảm và giá bán buộc phải điều chỉnh.

Khi lãi suất thả nổi còn neo ở 13-15%/năm, thanh khoản khó cải thiện trên diện rộng. Sức mua sẽ tiếp tục dồn về những dự án giải được bài toán tài chính của người mua.