Nhà đầu tư bất động sản không còn “chạy theo cái mới” mà ưu tiên “mua đúng”

Nếu trước đây nhiều người ưu tiên "mua mới" với kỳ vọng tăng giá nhanh thì hiện nay, điều nhà đầu tư quan tâm hơn là tài sản đó có thể tạo ra dòng tiền ổn định, giữ được sức cạnh tranh và tiếp tục gia tăng giá trị trong 10-20 năm tới hay không. Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ tư duy "mua mới" sang "mua đúng".

Giá trị của bất động sản không còn nằm ở... tuổi đời

Một xu hướng khá rõ đang diễn ra tại nhiều thị trường phát triển trên thế giới.

Theo nghiên cứu của Savills, thay vì bỏ hàng tỷ USD để xây dựng dự án hoàn toàn mới, nhiều chủ sở hữu lựa chọn cải tạo, nâng cấp hoặc tái định vị những tài sản hiện hữu. Nguyên nhân đến từ hàng loạt yếu tố như chi phí xây dựng ngày càng đắt đỏ, các tiêu chuẩn phát triển bền vững (ESG) ngày càng khắt khe và yêu cầu ngày càng cao từ khách thuê.

Điều đáng nói là không có công thức chung cho mọi dự án.

Có những tòa nhà chỉ cần nâng cấp hệ thống kỹ thuật, cải tạo không gian là đã đủ sức cạnh tranh. Nhưng cũng có những công trình buộc phải tái phát triển nếu muốn tiếp tục tồn tại trên thị trường.

Quyết định này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như vị trí, chất lượng kết cấu, hiệu quả tài chính, nhu cầu khách thuê cũng như tiềm năng phát triển của khu vực.

Điều đó cho thấy cách nhìn về bất động sản đã thay đổi. Giá trị của tài sản không còn được đánh giá tại thời điểm hoàn thành công trình mà được nhìn theo cả một vòng đời khai thác.

Xây mới chưa chắc đã thắng

Một thống kê đáng chú ý từ Diễn đàn Kinh tế Thế giới (WEF) cho thấy khoảng 80% các tòa nhà sẽ còn được sử dụng vào năm 2050 tại các thị trường phát triển đã tồn tại từ hôm nay.

Điều này đồng nghĩa với việc phần lớn giá trị của thị trường tương lai sẽ không đến từ các dự án mới liên tục mọc lên, mà đến từ khả năng nâng cấp và làm mới những tài sản đang hiện hữu.

Ngược lại, ngay cả một dự án vừa bàn giao cũng có thể nhanh chóng mất lợi thế nếu không còn đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của khách thuê hay doanh nghiệp.

Chính vì vậy, câu hỏi mà nhiều nhà đầu tư hiện nay đặt ra không còn là:

"Có bao nhiêu dự án mới được xây?"

Mà là:

"Làm thế nào để tài sản này vẫn tạo ra giá trị sau 20-30 năm nữa?"

Giá trị gia tăng giờ đây có thể đến từ việc cải thiện không gian làm việc, nâng cấp hệ thống kỹ thuật, tối ưu vận hành, tiết kiệm năng lượng hay đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững.

Nói cách khác, chất lượng của một bất động sản không còn là yếu tố "đóng khung" khi công trình hoàn thành mà là quá trình liên tục được đầu tư, nâng cấp và làm mới.

Cùng tuổi nhưng giá trị có thể khác rất xa

Thực tế trên thị trường cho thấy hai tòa nhà cùng nằm trên một tuyến phố, cùng phân khúc, thậm chí được xây dựng trong cùng thời điểm vẫn có thể được định giá rất khác nhau.

Lý do không nằm ở tuổi đời.

Điều tạo nên khác biệt là khả năng giữ chân khách thuê, duy trì tỷ lệ lấp đầy, tạo dòng tiền ổn định và đáp ứng các tiêu chuẩn mới của thị trường.

Trong bối cảnh lãi suất và chi phí vốn chưa trở lại mức thấp như trước, nhà đầu tư cũng không còn quá mặn mà với những thương vụ kỳ vọng "lướt sóng".

Thay vào đó, dòng tiền đang hướng đến các tài sản có khả năng vận hành hiệu quả trong nhiều chu kỳ, ít rủi ro hơn và còn dư địa nâng cấp để tiếp tục gia tăng giá trị.

Dòng vốn đang chọn lọc hơn bao giờ hết

Savills ghi nhận tại nhiều thị trường lớn như London, Tokyo, Madrid hay Singapore, hoạt động đầu tư đã bắt đầu phục hồi nhưng theo cách rất khác.

Dòng tiền không chảy đều vào toàn thị trường mà tập trung vào nhóm tài sản có nền tảng khai thác tốt, khả năng cạnh tranh cao và tiềm năng tạo dòng tiền dài hạn.

Khoảng cách giữa nhóm tài sản dẫn đầu và phần còn lại ngày càng rõ rệt.

Đáng chú ý, lợi thế này không phụ thuộc vào việc công trình mới hay cũ, mà nằm ở khả năng thích ứng với nhu cầu của thị trường trong từng giai đoạn.

Việt Nam cũng đang bước vào giai đoạn sàng lọc mới

Xu hướng này được dự báo sẽ ngày càng rõ nét tại Việt Nam.

Nhiều trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng và dự án bất động sản thương mại được xây dựng trong giai đoạn 2005-2015 hiện đã bước sang chu kỳ vận hành mới.

Trong khi đó, quá trình đô thị hóa, hạ tầng phát triển cùng yêu cầu ngày càng cao của doanh nghiệp khiến tiêu chí đánh giá chất lượng tài sản cũng thay đổi.

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, thị trường đang chuyển từ cách đánh giá dựa trên tuổi đời công trình sang đánh giá theo "vòng đời giá trị".

Một bất động sản chỉ thực sự được xem là tài sản dẫn đầu khi có thể duy trì sức cạnh tranh, tạo dòng tiền bền vững và liên tục thích ứng với những yêu cầu mới của thị trường.

Điều này cũng đồng nghĩa, lợi thế trong giai đoạn tới sẽ không còn thuộc về những tài sản từng là mới nhất, mà thuộc về những tài sản có khả năng không ngừng tự làm mới mình.

👉 Theo bạn, trong giai đoạn hiện nay, nhà đầu tư nên ưu tiên một dự án mới mở bán hay một tài sản đã vận hành tốt, có dòng tiền ổn định và còn nhiều dư địa nâng cấp?