Hà Nội đề xuất hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại 3 năm

Hà Nội dự kiến quy định nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu chỉ được chuyển nhượng sau 3 năm. Đề xuất này đang thu hút chú ý lớn trên thị trường bất động sản, khi thành phố muốn kéo thị trường về gần hơn với nhu cầu ở thực.

Hà Nội muốn điều tiết thị trường theo hướng nào?

Theo Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trương Việt Dũng, Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên sáng kiến ra mô hình khu đô thị đa mục tiêu. Thành phố kỳ vọng mô hình này sẽ góp phần điều tiết thị trường bất động sản, giảm đầu cơ và giúp người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở thực chất hơn.

Ông cho biết thành phố dự kiến quy định nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu chỉ được chuyển nhượng sau 3 năm để tránh việc đầu cơ, đưa giá nhà về mặt bằng phù hợp hơn.

Cơ chế giám sát lợi nhuận có gì đáng chú ý?

Không chỉ kiểm soát chuyển nhượng, dự thảo còn đề xuất cơ chế giám sát lợi nhuận với phần nhà ở thương mại. Theo đó, lợi nhuận của chủ đầu tư được khống chế tối đa 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

Đồng thời, phương án giá bán, doanh thu và chi phí dự kiến phải được thẩm tra hoặc kiểm toán trước khi sản phẩm được đưa ra thị trường.

Góc nhìn chuyên gia: ưu tiên ở thực, không chỉ kiểm soát đầu cơ

Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định đây là thay đổi đáng chú ý trong tư duy phát triển nhà ở tại đô thị lớn. Nếu trước đây nhiều khu đô thị vận hành chủ yếu theo cơ chế thị trường, thì mô hình mới cho thấy yếu tố an sinh và nhu cầu ở thực đang được đặt vào trung tâm.

Theo ông, mục tiêu không chỉ là kiểm soát đầu cơ mà còn là hình thành các khu đô thị có cư dân thực sự sinh sống, từ đó tạo sức sống cho hạ tầng và dịch vụ đô thị.

Vì sao nhiều khu đô thị mới vẫn chưa “sống” đúng nghĩa?

Thực tế nhiều năm qua cho thấy không ít khu đô thị mới có tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt ở phân khúc biệt thự, liền kề hoặc shophouse. Dù hạ tầng đã hoàn thiện, nhiều khu vẫn thiếu hoạt động thương mại và dịch vụ vì số lượng cư dân thực tế chưa tương xứng với quy mô phát triển.

Khi bất động sản chủ yếu được xem là tài sản đầu tư thay vì phục vụ nhu cầu cư trú, hiệu quả sử dụng đất và chất lượng vận hành đô thị sẽ bị ảnh hưởng đáng kể.

Chính sách này có tác động gì đến thị trường?

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm có thể giúp giảm mua bán ngắn hạn tại một số dự án quy mô lớn. Tác động đáng chú ý nhất có thể không nằm ở việc kéo giảm mặt bằng giá, mà ở khả năng thúc đẩy các khu đô thị hình thành cộng đồng cư dân ổn định hơn.

Khi tỷ lệ mua để đầu tư giảm xuống, khả năng lấp đầy dân cư sẽ cao hơn. Khi có cư dân ở thực, hệ thống thương mại, giáo dục, dịch vụ mới có điều kiện phát triển đồng bộ.

Nhìn từ quy hoạch đô thị

TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch NgoViet Architects & Planners, cho rằng nhiều thành phố lớn trên thế giới đã chuyển dần từ tư duy phát triển nhà ở đơn thuần sang xây dựng môi trường sống đồng bộ, nơi hạ tầng, giao thông, dịch vụ công cộng và cộng đồng cư dân phát triển song hành.

Theo ông, một đô thị chỉ vận hành hiệu quả khi có cộng đồng cư dân ổn định gắn với giao thông, trường học, thương mại và dịch vụ công cộng. Nếu tỷ lệ đầu cơ quá lớn, nhiều khu đô thị sẽ rơi vào tình trạng hạ tầng được đầu tư nhưng thiếu sức sống đô thị thực sự.

Bối cảnh nào khiến Hà Nội đẩy mạnh đề xuất này?

Đề xuất được đưa ra trong bối cảnh Hà Nội đang có thêm nhiều cơ chế đặc thù theo Luật Thủ đô 2024 và Nghị quyết 258/2025/QH15 để chủ động hơn trong quản lý và phát triển đô thị.

Tuy vậy, nhiều chuyên gia cho rằng để mô hình phát huy hiệu quả, cần thêm công cụ quản lý đồng bộ về dữ liệu, thuế và giám sát thị trường. Bên cạnh kiểm soát đầu cơ, thị trường cũng cần tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực và hạn chế tình trạng giao dịch “lách luật”.

Bạn nghĩ sao về đề xuất hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại trong 3 năm này? Comment bên dưới nhé!