Đại Quang Minh: Tăng vốn thần tốc, dày đặc các giao dịch thế chấp tài sản 

Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh từ lâu được xem là “cánh tay” phát triển bất động sản và hạ tầng trong hệ sinh thái THACO. Công ty được thành lập vào 22/3/2011 với vốn điều lệ ban đầu 4.200 tỷ đồng. Ba cổ đông sáng lập gồm Công ty Cổ phần Ô tô Trường Hải (THACO) nắm 45% vốn, Công ty Cổ phần Đầu tư Mai Linh sở hữu 37,5% và ông Trần Đăng Khoa nắm 17,5%. 

Ở giai đoạn đầu, ông Trần Đăng Khoa giữ vị trí Chủ tịch HĐQT, trong khi ông Trần Bá Dương đảm nhiệm vai trò Tổng giám đốc. Đến giữa năm 2016, nhóm cổ đông liên quan ông Trần Đăng Khoa rút khỏi doanh nghiệp. Sau đó, ông Trần Bá Dương được bổ nhiệm làm Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện theo pháp luật, đồng thời THACO từng bước nâng tỷ lệ sở hữu tại Đại Quang Minh. 

Đến tháng 5/2025, THACO công bố nắm giữ 77,5% cổ phần tại doanh nghiệp, phần còn lại thuộc sở hữu của ông Trần Bá Dương và gia đình. Hiện nay, theo thông tin trên dữ liệu đăng ký doanh nghiệp, ông Nguyễn Hoàng Tuệ giữ chức Tổng giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật của công ty. 

Dấu ấn lớn nhất của Đại Quang Minh đến từ Khu đô thị Sala tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM từng được xem là một trong những dự án tiên phong định hình phân khúc đô thị cao cấp tại khu Đông TP.HCM giai đoạn đầu phát triển Thủ Thiêm. Không chỉ phát triển bất động sản, doanh nghiệp còn tham gia đầu tư nhiều công trình hạ tầng trọng điểm tại Thủ Thiêm, đáng chú ý là 4 tuyến đường trục chính và cầu Thủ Thiêm 2. Những năm gần đây, Đại Quang Minh mở rộng mạnh sang lĩnh vực hạ tầng giao thông và công nghiệp. 

Về kết quả kinh doanh, thư gửi cổ đông và đối tác ngày 4/6/2025, Chủ tịch HĐQT THACO Trần Bá Dương cho biết lợi nhuận sau thuế của Đại Quang Minh năm 2024 đạt 242 tỷ đồng. Trên cơ sở đó, doanh nghiệp đặt kế hoạch tăng trưởng mạnh trong những năm tới, với mục tiêu lợi nhuận đạt 1.257 tỷ đồng vào năm 2025, tăng lên 2.503 tỷ đồng năm 2026 và khoảng 4.545 tỷ đồng vào năm 2027. Nếu hoàn thành kế hoạch đề ra, lợi nhuận của Đại Quang Minh sẽ tăng gần 19 lần chỉ sau ba năm. 

Được hậu thuẫn từ Thaco, Đại Quang Minh lớn nhanh như “thánh gióng”

Liên quan đến các hoạt động tăng vốn, thời gian gần đây, Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh đang ghi nhận loạt điều chỉnh tăng vốn điều lệ, trong bối cảnh doanh nghiệp giữ vai trò đáng chú ý tại siêu dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng tại Hà Nội.

Theo dữ liệu đăng ký doanh nghiệp, chỉ tính từ đầu năm 2026 đến nay doanh nghiệp đã 4 lần tăng vốn điều lệ. Cụ thể, ngày 16/1/2026, vốn điều lệ được nâng từ 18.200 tỷ đồng lên 19.158 tỷ đồng. Đến tháng 3/2026, doanh nghiệp tiếp tục tăng lên 19.388 tỷ đồng. Tiếp đó, ngày 14/4/2026, vốn điều lệ tăng mạnh lên 26.100 tỷ đồng. Gần nhất, vào 15/5/2026, doanh nghiệp tiếp tục nâng vốn lên 32.000 tỷ đồng. 

Không chỉ riêng năm 2026, trong năm 2025 Đại Quang Minh cũng liên tục điều chỉnh quy mô vốn. Từ mức 10.920 tỷ đồng, doanh nghiệp nâng lên 14.520 tỷ đồng vào cuối tháng 1/2025, sau đó tiếp tục tăng lên 16.620 tỷ đồng vào tháng 6/2025 và đạt 18.200 tỷ đồng vào tháng 7/2025. Như vậy, chỉ trong năm 2025, doanh nghiệp đã thực hiện ba lần tăng vốn điều lệ.

Song song với hoạt động tăng vốn, cuối tháng 12/2025, doanh nghiệp cũng huy động thành công 1.500 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, với lãi suất phát hành 9,75%/năm, đáo hạn vào ngày 30/12/2028. Lô trái phiếu này được bảo lãnh thanh toán và có tài sản bảo đảm, nhằm bổ sung nguồn lực tài chính phục vụ hoạt động và các dự án quy mô lớn.

Dày đặc các giao dịch thế chấp tài sản 

Tuy nhiên, song song với quá trình mở rộng quỹ đất và triển khai hàng loạt dự án quy mô lớn tại Thủ Thiêm, Đại Quang Minh cũng liên tục thực hiện các giao dịch thế chấp tài sản để huy động vốn. 

Dữ liệu từ hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm cho thấy doanh nghiệp này duy trì tần suất thế chấp dày đặc trong nhiều năm, với phạm vi tài sản bảo đảm ngày càng mở rộng. Nếu giai đoạn đầu, tài sản thế chấp chủ yếu là cổ phần doanh nghiệp, thì từ năm 2023 trở đi, Đại Quang Minh bắt đầu sử dụng hàng loạt quyền tài sản phát sinh từ dự án, dòng tiền tương lai, doanh thu khai thác, khoản phải thu, quyền hưởng bảo hiểm, phần vốn góp và thậm chí cả số dư tài khoản ngân hàng để bảo đảm cho các nghĩa vụ tín dụng. 

Từ năm 2019, Đại Quang Minh đã có ít nhất hai hợp đồng thế chấp lớn liên quan đến cổ phần CTCP Xây dựng và Phát triển Nhà Hoàng Anh (HAL). 

Cụ thể, hợp đồng thứ nhất là hơn 196,36 triệu cổ phần nhà Hoàng Anh - đây là số cổ phần mà Đại Quang Minh mua lại từ Hoàng Anh Gia Lai (HAG). Ngày 24/02/2016 giao dịch này ban đầu thực hiện tại ngân hàng Eximbank, sau 17/3/2017 khoản vay này đã được chuyển qua Ngân hàng TMCP Tiên Phong - Hội sở chính.

Hợp đồng thứ 2 được ký ngày 30/9/2019, tài sản là toàn bộ 70,13 triệu cổ phần nhà Hoàng Anh tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong - Hội sở chính.

Bước sang giai đoạn 2023- 2026, quy mô và cấu trúc tài sản bảo đảm trở nên đáng chú ý hơn khi phần lớn giao dịch đều gắn trực tiếp với các dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Chỉ trong hơn 3 năm, Đại Quang Minh liên tiếp đăng ký giao dịch bảo đảm tại nhiều ngân hàng lớn như Techcombank, BIDV, TPBank, MB, UOB, OCB hay VIB. 

Điểm đáng chú ý là phạm vi tài sản thế chấp không chỉ dừng ở bất động sản hiện hữu mà còn bao trùm cả quyền khai thác thương mại, quyền phát triển dự án, các khoản phải thu, dòng tiền tương lai, doanh thu bán hàng, tiền bảo hiểm và các lợi ích tài chính phát sinh trong tương lai. Nhiều hồ sơ còn cho thấy cùng một cụm dự án tại Thủ Thiêm liên tục được sử dụng làm tài sản bảo đảm qua các giao dịch khác nhau tại nhiều ngân hàng. 

Ngày 13/3/2023, doanh nghiệp được Ngân hàng TNHH Một thành viên United Overseas Bank (Việt Nam) đăng ký giao dịch bảo đảm với tài sản bảo đảm bao gồm toàn bộ các khoản tiền, quyền nhận thanh toán, bồi thường, hoàn trả và các lợi ích phát sinh liên quan đến hợp đồng mua lại đất và hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án số 18/2022/TT-DQM/PTC-B1CC1-2 ký ngày 31/12/2022 giữa Công ty TNHH Phát triển THT và Đại Quang Minh. 

Tiếp đó, ngày 2/8/2023, Đại Quang Minh tiếp tục được Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến dự án khu nhà thấp tầng (Khu II) thuộc khu dân cư phía Nam đường Mai Chí Thọ, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức.

Theo hồ sơ đăng ký, tài sản bảo đảm bao gồm toàn bộ lợi tức, quyền nhận tiền bảo hiểm, doanh thu từ hoạt động kinh doanh, khai thác giá trị và các khoản phải thu phát sinh trong quá trình đầu tư, phát triển dự án. Đồng thời, doanh nghiệp cũng thế chấp nhiều hồ sơ pháp lý quan trọng liên quan đến dự án như quyết định chấp thuận đầu tư, quyết định giao đất, giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng và các văn bản điều chỉnh quy hoạch...Techcombank xác định tổng giá trị định giá của khối tài sản bảo đảm này lên tới 583,979 tỷ đồng.

Sau đó, ngày 17/10/2023, Đại Quang Minh tiếp tục được Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) đăng ký giao dịch bảo đảm với tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ hoạt động khai thác và kinh doanh 10 căn biệt thự thuộc dự án khu nhà ở thấp tầng (Khu II) tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Đến cuối năm 2023, doanh nghiệp mở rộng quy mô thế chấp tại BIDV với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm khoảng 1.946 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm gắn với dự án thành phần số 3 (cụm biệt thự số 01 gồm các lô V1, V2) thuộc Khu nhà thấp tầng (Khu III) tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức. Gọi tắt là dự án Khu biệt thự đa năng Saluni. 

Xu hướng này tiếp tục kéo dài trong các năm 2024-2026, khi Đại Quang Minh không chỉ thế chấp thêm nhiều lô biệt thự tại Saroma Villa mà còn dùng cả phần vốn góp tại doanh nghiệp trong hệ sinh thái THACO, cổ phần tại CTCP Da Giày Sagoda, quyền tài sản của các dự án phức hợp tại khu chức năng số 6 Thủ Thiêm và thậm chí cả số dư trên các tài khoản ngân hàng mở tại UOB để bảo đảm cho các khoản vay. 

Đơn cử như 9/5/2024, Đại Quang Minh tiếp tục thế chấp ở Ngân hàng TNHH Một thành viên United Overseas Bank (Việt Nam) (UOB Việt Nam), với tài sản bảo đảm là toàn bộ các khoản tiền thu dư phát sinh từ việc xử lý tài sản thế chấp, cùng các khoản tiền bảo hiểm, bồi thường và các khoản thanh toán liên quan đến tài sản bảo đảm. Đáng chú ý, hồ sơ còn đề cập đến quyền nhận tiền bảo hiểm phát sinh từ dự án trung tâm thương mại mang tên “Star Lake” tại Hà Nội, bao gồm hai khối nhà cao tầng và một tầng hầm với tổng diện tích cho thuê khoảng 41.230 m².

Cùng ngày 9/5/2024, Đại Quang Minh còn đăng ký thêm giao dịch thế chấp khác tại UOB Việt Nam, với tài sản bảo đảm là số dư trên các tài khoản ngân hàng của doanh nghiệp mở tại UOB.

Đến tháng 7/2024, Đại Quang Minh đăng ký thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) với tài sản bảo đảm liên quan đến hai bất động sản thuộc Dự án Khu nhà thấp tầng (Khu III) tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. BIDV xác định tổng giá trị tài sản thế chấp trong giao dịch này ở mức khoảng 170 tỷ đồng.

Ngày 18/4/2025,  Địa ốc Đại Quang Minh tiếp tục phát sinh giao dịch bảo đảm mới tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) với tài sản bảo đảm được dùng trong giao dịch lần này là phần vốn góp của Đại Quang Minh tại Công ty TNHH Đầu tư Khu công nghiệp Chuyên Nông nghiệp Thaco - Thái Bình.

28/4/2025, doanh nghiệp này tiếp tục đăng ký giao dịch thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam (VIB), với phạm vi tài sản bảo đảm liên quan đến 6 căn biệt thự thuộc dự án Saroma Villa tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Đến tháng 9/2025, Đại Quang Minh phát sinh giao dịch bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm khoảng 756,86 tỷ đồng. Theo hồ sơ, tài sản bảo đảm trong giao dịch này là phần cổ phần thuộc sở hữu của Đại Quang Minh tại Công ty Cổ phần Da Giày Sagoda, cùng toàn bộ các quyền và lợi ích phát sinh từ số cổ phần này, bao gồm cả lợi tức và quyền mua thêm cổ phần trong tương lai.

Đến cuối tháng 10/2025, Đại Quang Minh tiếp tục được Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) đăng ký giao dịch bảo đảm, với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm lên tới 1.000 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm bao gồm toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ việc khai thác, quản lý và kinh doanh hai căn biệt thự thuộc dự án Saroma Villa tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Sang năm 2026, hoạt động thế chấp vẫn tiếp tục diễn ra với tần suất dày đặc. Đơn cử như 29/1/2026, Địa ốc Đại Quang Minh tiếp tục thế chấp tại Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB), với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm hơn 1.005 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm trong giao dịch này bao gồm toàn bộ quyền tài sản của Đại Quang Minh đối với một phần dự án thuộc lô đất V3-04 tại Khu nhà thấp tầng (Khu III), thuộc khu dân cư phía Nam đường Mai Chí Thọ trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm. 

Ngày 31/3/2026, Địa ốc Đại Quang Minh tiếp tục phát sinh giao dịch bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) liên quan đến dự án khu nhà ở phức hợp, thương mại dịch vụ tổng hợp và bệnh viện quốc tế tại khu chức năng số 6 của Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Mới đây nhất, ngày 26/5/2026 vừa qua, Đại Quang Minh tiếp tục phát sinh giao dịch thế chấp tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank), liên quan đến 3 lô biệt thự mang mã V3-1, V5-1 và V5-2 thuộc cụm biệt thự số 2 của Dự án Khu nhà thấp tầng (Khu III) tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. 

Đại gia Khoa “khàn” tái xuất ghế nóng Đại Quang Minh

Một diễn biến đáng chú ý khác là sự trở lại của ông Trần Đăng Khoa - thường được biết đến với biệt danh Khoa “khàn”  tại Đại Quang Minh sau gần một thập kỷ ít xuất hiện trước truyền thông. Theo thông tin công bố, ông Trần Đăng Khoa đã quay trở lại giữ cương vị Chủ tịch HĐQT, thay cho ông Trần Bá Dương. 

Ông Trần Đăng Khoa sinh năm 1970, là một gương mặt từng có ảnh hưởng đáng kể trên thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2007 - 2009. Trước khi trở về Việt Nam, ông có nhiều năm kinh doanh tại Đông Âu. Biệt danh “Khoa khàn” hay “Khoa Keangnam” gắn với giai đoạn ông tham gia sâu vào hoạt động giao dịch tại tổ hợp Keangnam Landmark Tower trong vai trò trợ lý Chủ tịch Công ty Keangnam Vina. 

Năm 2000, ông Trần Đăng Khoa sáng lập CTCP Đầu tư Mai Linh. Đến năm 2006, doanh nghiệp này triển khai dự án Golden Palace tại Mễ Trì, Hà Nội - một trong những dự án nổi bật tại khu vực phía Tây Thủ đô thời điểm đó. 

Đến năm 2011, ông Trần Đăng Khoa cùng các đối tác thành lập CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh. Sau đó, hàng loạt dự án quy mô lớn tại thị trường phía Nam đã giúp doanh nghiệp này trở thành một trong những tên tuổi đáng chú ý trong lĩnh vực bất động sản và hạ tầng. 

Tuy nhiên, sau giai đoạn mở rộng mạnh mẽ, ông Khoa dần rút khỏi nhiều vị trí điều hành và thu hẹp danh mục đầu tư. Giai đoạn 2014 - 2018, ông và gia đình lần lượt thoái vốn tại nhiều doanh nghiệp như CTCP Bất động sản Hồng Ngân, Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Hoàng Cường, Công ty TNHH Bất động sản và Thương mại Hồng Phúc Quang, đồng thời rút khỏi CTCP Đầu tư Mai Linh.