Bất động sản Hà Nội phân hóa mạnh theo hạ tầng và kết nối

Hà Nội đang bước vào chu kỳ bất động sản mới, khi giá nhà không còn tăng đồng loạt mà phân hóa mạnh theo hạ tầng, khả năng kết nối và hệ sinh thái kinh tế.

Hà Nội đang đẩy mạnh giải phóng mặt bằng và hạ tầng

Hiện các xã, phường trên địa bàn thành phố đang triển khai giải phóng mặt bằng khoảng 1.428 dự án, gồm 1.281 dự án vốn ngân sách và 147 dự án vốn ngoài ngân sách.

Trong đó có nhiều dự án bất động sản lớn như: Khu đô thị thể thao Olympic, Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, Khu đô thị đa mục tiêu tại xã Tứ Liên và Đông Anh, Khu đô thị đa mục tiêu Bắc Thăng Long Urban City trên địa bàn các xã Thiên Lộc, Phúc Thịnh và Mê Linh, Khu đô thị đa mục tiêu tại xã Bình Minh, xã Tam Hưng.

Những công trình nào đang tạo lực cho thị trường?

Từ cuối năm 2025 đến nay, công tác giải phóng mặt bằng đã có nhiều chuyển biến rõ rệt. Nhiều dự án tồn đọng được thúc đẩy tiến độ, đặc biệt là các công trình chiến lược như Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, các tuyến Vành đai 2,5; 3; 3,5 và loạt cầu vượt sông Hồng gồm Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Thượng Cát, Hồng Hà, Ngọc Hồi.

Cùng với đó, tiến độ giải ngân đầu tư công của Hà Nội hiện cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung cả nước.

Thị trường Hà Nội chuyển sang mô hình phát triển mới

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quá trình tái cấu trúc đô thị đang làm thay đổi cấu trúc phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội.

Nếu trước đây tăng trưởng chủ yếu dựa trên mở rộng đô thị đơn cực và kỳ vọng hạ tầng, thì chu kỳ hiện nay đang chuyển sang mô hình phát triển dựa trên chất lượng hạ tầng, hiệu quả vận hành đô thị và nhu cầu ở thực.

Điều này thể hiện qua việc hàng loạt khu đô thị quy mô lớn đang được triển khai dọc các hành lang hạ tầng mới. Nguồn cung được kỳ vọng đa dạng hơn, gồm nhà ở cao cấp, trung cấp, nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Nhà ở xã hội sẽ giữ vai trò gì?

Nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho thuê, đang dần trở thành một trụ cột quan trọng trong chính sách an sinh xã hội và chiến lược phát triển đô thị của Hà Nội. Khi thành phố chuyển sang mô hình đa trung tâm, bài toán không chỉ là làm thêm nhà ở mà còn là tái tổ chức không gian sống, nâng cao khả năng tiếp cận hạ tầng và phân bổ dân cư hợp lý hơn.

Trong mô hình mới, các khu vực lõi trung tâm, ven hồ hoặc vị trí kết nối trực tiếp với metro, trung tâm tài chính và các trục thương mại lớn nhiều khả năng sẽ tập trung phát triển các sản phẩm cao cấp cho nhóm cư dân có thu nhập cao, chuyên gia quốc tế và tầng lớp tinh hoa đô thị.

Các tuyến vành đai, metro, cầu vượt sông Hồng, đường kết nối liên vùng và các hành lang logistics mới được kỳ vọng sẽ thay đổi mạnh khả năng di chuyển trong đại đô thị Hà Nội. Khi hạ tầng nâng cấp đồng bộ, việc sống ở khu vực xa trung tâm nhưng vẫn kết nối thuận tiện tới nơi làm việc, trung tâm thương mại, sân bay hoặc các khu dịch vụ sẽ dần trở nên phổ biến hơn.

Điều này tạo tiền đề cho quá trình giãn dân và tái phân bổ dân cư theo hướng bền vững hơn, thay vì tiếp tục tập trung quá mức vào khu vực lõi nội đô.

Giá trị bất động sản sẽ tăng theo yếu tố nào?

Chuyên gia VARS cho rằng, giá trị bất động sản trong chu kỳ mới được kỳ vọng tăng trưởng dựa nhiều hơn vào năng lực vận hành đô thị, khả năng hình thành hệ sinh thái kinh tế và nhu cầu thực, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá theo hạ tầng như trước đây.

Lịch sử của nhiều đại đô thị trên thế giới cho thấy, khi tái cấu trúc đô thị gắn với chuyển đổi kinh tế thành công, giá bất động sản thường bước vào các chu kỳ tăng trưởng kéo dài hàng chục năm.

Tại Seoul, “kỳ tích Gangnam” là một ví dụ điển hình của phát triển đô thị dựa trên hạ tầng. Từ một vùng ven phía Nam sông Hàn còn nhiều đất nông nghiệp, Gangnam đã thay đổi mạnh sau khi cầu Hannam, cao tốc Gyeongbu và hệ thống giao thông mới được xây dựng.

Hạ tầng đi trước đã kéo theo dòng vốn, dân cư và hoạt động kinh tế dịch chuyển về phía Nam Seoul. Chỉ sau vài thập kỷ, Gangnam trở thành trung tâm tài chính, thương mại và bất động sản cao cấp hàng đầu Hàn Quốc, được ví như “Beverly Hills” của Seoul.

Với Hà Nội, bài toán giai đoạn tới không chỉ là phát triển nhanh hơn mà còn là phát triển có kiểm soát, hài hòa giữa tăng trưởng kinh tế, hiệu quả sử dụng đất, an sinh xã hội và chất lượng sống đô thị.

Thị trường bất động sản đang phân hóa rõ hơn

Sau khi công tác giải phóng mặt bằng và triển khai quy hoạch được đẩy mạnh, thị trường nhà đất trong dân tại nhiều khu vực Hà Nội đã bắt đầu xuất hiện xu hướng phân hóa rõ nét hơn.

Đặc biệt tại các khu vực trong diện quy hoạch, khu dân cư cũ, nhà trong ngõ nhỏ, ngách hẹp hoặc nơi hạ tầng hạn chế, giá giao dịch thực tế và thanh khoản đã có dấu hiệu sụt giảm. Nguyên nhân đến từ mặt bằng giá đã tăng cao nhiều năm qua và tâm lý lo ngại liên quan đến quy hoạch, khả năng mở đường, cải tạo đô thị và thay đổi cấu trúc dân cư tại khu vực nội đô cũ.

Trong bối cảnh Hà Nội tái cấu trúc mạnh, các hạn chế của mô hình nhà ở trong ngõ nhỏ bộc lộ rõ hơn như áp lực giao thông, thiếu chỗ đỗ xe, hạn chế không gian sống, cây xanh, phòng cháy chữa cháy và khả năng tiếp cận hạ tầng hiện đại.

Ngược lại, nhu cầu đang dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm được quy hoạch bài bản như căn hộ chung cư, nhà thấp tầng trong khu đô thị mới và các đại đô thị vệ tinh tích hợp có hạ tầng đồng bộ.

“Chu kỳ mới của thị trường Hà Nội sẽ không còn là giai đoạn tăng giá đồng loạt như trước, mà là giai đoạn phân hóa mạnh theo chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối và năng lực hình thành hệ sinh thái kinh tế”, chuyên gia VARS nhận định.

Bạn nghĩ sao về xu hướng này của thị trường Hà Nội? Comment bên dưới nhé!