Ba động lực nền tảng định hình thị trường bất động sản TP.HCM trong giai đoạn mới

Hạ tầng và dòng vốn mở ra các cực tăng trưởng mới

Chia sẻ tại buổi Báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2026, chuyên gia từ JLL Việt Nam cho biết, yếu tố quan trọng nhất định hình thị trường bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở các chỉ số tăng trưởng kinh tế, mà được hỗ trợ bởi ba động lực mang tính cấu trúc gồm đầu tư hạ tầng quy mô lớn, cải cách thể chế và sự dịch chuyển của dòng vốn trong nước và quốc tế.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị lớn nhất kể từ sau sự hình thành của Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm. Trong vòng sáu tháng qua, hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược được đẩy nhanh hoặc chính thức khởi công, mở rộng đáng kể không gian phát triển của thành phố theo nhiều hướng.

Những dự án hạ tầng có tác động sâu rộng tới thị trường bất động sản cũng đồng loạt được triển khai. Nổi bật là chiến lược phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) với gần 940 ha dọc tuyến Metro số 2, cùng dự án cải tạo Rạch Xuyên Tâm đang được đẩy nhanh tiến độ. Bên cạnh đó là các dự án liên kết vùng như cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, tuyến vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu, cao tốc đô thị Hồ Tràm – Sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành và các cầu kết nối TP.HCM – Đồng Nai.

Theo JLL, các dự án này đang tạo ra những thay đổi mang tính cấu trúc đối với dòng vốn đầu tư, nhu cầu nhà ở, logistics và hoạt động thương mại. Thực tế cũng cho thấy nguồn cung và dòng vốn đang dịch chuyển ngày càng rõ nét từ khu vực trung tâm sang các hành lang tăng trưởng mới dọc Vành đai 3, Long Thành, Bình Dương và Long An, phản ánh xu hướng phát triển đô thị đa cực của TP.HCM mở rộng.

Cải cách thể chế tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới

Bên cạnh hạ tầng và dòng vốn, cải cách thể chế được JLL đánh giá là động lực quan trọng góp phần định hình thị trường. Năm 2026 là giai đoạn đầu thị trường vận hành theo Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Trong đó, việc hoàn thiện Nghị định 226/2025/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP được xem là yếu tố then chốt, hứa hẹn tạo tác động sâu rộng đến các vấn đề về đất đai.

Đặc biệt, việc TP.HCM ban hành bảng giá đất mới theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND từ ngày 1/1/2026 được kỳ vọng sẽ chuẩn hóa nghĩa vụ tài chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, những gì đang diễn ra tại TP.HCM không đơn thuần là sự phục hồi của thị trường bất động sản sau giai đoạn điều chỉnh. Thay vào đó, thị trường đang chứng kiến sự hội tụ của ba yếu tố mang tính nền tảng gồm hạ tầng, thể chế và dòng vốn, tạo tiền đề cho một chu kỳ tăng trưởng mới.

Theo chuyên gia JLL, điểm đáng chú ý là tăng trưởng trong giai đoạn tới sẽ không còn tập trung vào khu vực trung tâm truyền thống mà sẽ lan tỏa sang các cực phát triển mới được dẫn dắt bởi hệ thống metro, các hành lang logistics và những dự án hạ tầng liên vùng quy mô lớn. Đây cũng là thời điểm để nhà đầu tư và doanh nghiệp mở rộng tầm nhìn ra ngoài khu vực trung tâm nhằm nắm bắt cơ hội tăng trưởng dài hạn trên toàn TP.HCM và vùng kinh tế phía Nam.