Khi tiền không còn rẻ, đầu cơ bất động sản dần rút khỏi thị trường

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng khi chi phí vốn không còn rẻ, cơ hội kiếm lời ngắn hạn gần như bị triệt tiêu. Với lãi vay ở mức 12–13%, biên lợi nhuận từ đầu cơ trở nên mong manh, buộc nhiều nhà đầu tư ngắn hạn rút lui. Theo ông, năm 2026 sẽ chứng kiến một quá trình thanh lọc mạnh, thị trường chỉ còn phù hợp với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và tầm nhìn dài hạn.

Ở góc độ tài chính, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi), phân tích rằng trong giai đoạn lãi suất thấp, bất động sản hưởng lợi nhờ chênh lệch giữa tốc độ tăng giá tài sản và chi phí vốn. Khi giá tăng nhanh hơn lãi vay, lợi nhuận được khuếch đại nhờ đòn bẩy. Tuy nhiên, khi lãi suất leo lên 14–15%/năm, khoảng chênh này thu hẹp đáng kể. Nếu giá không tăng đủ nhanh, lợi nhuận kỳ vọng bị bào mòn, thậm chí đảo chiều.

Thực tế cho thấy giao dịch thứ cấp đã chậm lại do áp lực chi phí vốn. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao buộc phải cơ cấu lại danh mục, ưu tiên tài sản có thể tạo dòng tiền thực thông qua cho thuê hoặc khai thác vận hành. Theo ông Huy, thị trường đang chuyển trọng tâm từ “sóng” sang “giá trị”. Đòn bẩy tài chính không biến mất, nhưng được sử dụng thận trọng và có kỷ luật hơn. Lợi nhuận không còn đến từ tâm lý đám đông mà phụ thuộc vào năng lực phân tích vị trí, đánh giá hạ tầng và quản trị rủi ro dài hạn.

Việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản, đồng thời ưu tiên vốn cho sản xuất – kinh doanh, xuất khẩu và doanh nghiệp nhỏ và vừa, phản ánh chủ trương tái cân đối dòng tiền trong nền kinh tế. Trong bối cảnh ổn định vĩ mô và an toàn hệ thống được đặt lên hàng đầu, nguồn lực được hướng vào các lĩnh vực tạo giá trị gia tăng trực tiếp và có tính lan tỏa.

Điều đó không đồng nghĩa bất động sản bị “khóa van” tín dụng, mà là tiếp cận vốn theo tiêu chí chọn lọc chặt chẽ hơn. Các dự án hoàn chỉnh pháp lý, chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững, sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có sự đồng hành của ngân hàng vẫn có cơ hội tiếp cận vốn tương đối thuận lợi. Ngược lại, những dự án phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy hoặc pháp lý chưa rõ ràng sẽ đối mặt nhiều sức ép.

Trong ngắn hạn, thị trường có thể tiếp tục chững lại, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và đầu cơ. Phân khúc trung cấp gắn với nhu cầu ở thực, bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội được dự báo giữ vai trò chủ đạo nhờ nền tảng nhu cầu ổn định và ít phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Trung hạn, nếu lãi suất đạt đỉnh và dần ổn định, thị trường có thể phục hồi từng bước. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng mới sẽ không dựa trên “cơn sóng” tâm lý mà dựa trên sức khỏe tài chính, chất lượng dự án và năng lực quản trị của doanh nghiệp.

Về dài hạn, các yếu tố nền tảng như đô thị hóa mạnh, đầu tư hạ tầng quy mô lớn, dân số trẻ và nhu cầu an cư cao vẫn là động lực quan trọng. Lãi suất cao mang tính chu kỳ, tạo áp lực điều chỉnh nhưng không làm thay đổi xu hướng phát triển dài hạn.

Theo các chuyên gia, giai đoạn hiện nay là phép thử đối với toàn bộ hệ sinh thái bất động sản. Khi chi phí vốn không còn rẻ, thị trường buộc quay về các nguyên tắc cốt lõi: hiệu quả, minh bạch và kỷ luật tài chính. Chu kỳ mới sẽ không dành cho sự vội vàng, mà thuộc về những chủ thể hiểu rõ năng lực tài chính của mình và kiên định với chiến lược dài hạn.