Khi thị trường có nhiều hàng hơn người mua: Bất động sản 2026 sẽ ra sao
Năm 2025 khép lại với một nghịch lý hiếm thấy trên thị trường bất động sản: nguồn cung tăng mạnh nhưng mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao. Thực tế này cho thấy thị trường đã thoát khỏi trạng thái “đóng băng” về pháp lý, song chưa thực sự trở lại quỹ đạo tăng trưởng cân bằng như các chu kỳ trước.
Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới – mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025 và tiệm cận đỉnh nguồn cung của chu kỳ trước. Xét về lượng, đây là tín hiệu cho thấy quá trình “mở khóa” nguồn cung đã diễn ra tương đối rõ nét sau thời gian dài ách tắc.
Tuy nhiên, khi phân tích sâu cấu trúc hàng hóa, bức tranh thị trường lại cho thấy sự lệch pha đáng kể. Phần lớn nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp và các sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn, trong khi phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực vẫn tiếp tục khan hiếm. Đáng chú ý, khoảng 25% lượng căn hộ mở bán mới trong năm 2025 có mức giá trên 100 triệu đồng/m², phản ánh việc mặt bằng giá đã được đẩy lên một nấc mới, vượt xa khả năng chi trả của đa số người mua phổ thông.
Chính sự mất cân đối này khiến thị trường dù có nhiều hàng hơn nhưng vẫn chưa rơi vào trạng thái dư cung. Thay vào đó, thị trường bước sang giai đoạn “có hàng nhưng kén người mua”, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Vì sao giá vẫn neo cao?
Theo logic thị trường, nguồn cung tăng mạnh thường tạo áp lực điều chỉnh giá. Tuy nhiên, giai đoạn 2024–2025 lại chứng kiến diễn biến ngược: nguồn cung phục hồi nhưng giá vẫn duy trì ở mức cao. Có ba yếu tố chính lý giải cho xu hướng này.
Thứ nhất, nhu cầu bị dồn nén trong nhiều năm. Giai đoạn 2022–2024, nguồn cung mới sụt giảm mạnh khiến nhu cầu mua ở thực và đầu tư dài hạn bị “nén” lại. Khi thị trường mở ra, một phần cầu quay trở lại, đủ để hấp thụ đáng kể lượng hàng mới, dù tâm lý mua đã thận trọng hơn so với các giai đoạn sốt nóng.
Thứ hai, chi phí hình thành mặt bằng giá mới đã thay đổi. Giá đất đầu vào, chi phí vốn, chi phí tuân thủ pháp lý và yêu cầu về chất lượng dự án đều gia tăng, khiến các chủ đầu tư khó có khả năng quay về mức giá của chu kỳ trước. Ngay cả trong bối cảnh thanh khoản chậm, dư địa giảm giá sâu là không lớn.
Thứ ba, kỳ vọng kinh tế, hạ tầng cùng với mặt bằng lãi suất thấp tiếp tục đóng vai trò “neo tâm lý” đối với cả bên bán và bên mua. Thị trường không còn vận hành theo logic lướt sóng ngắn hạn, nhưng cũng chưa xuất hiện cú hích đủ mạnh để kéo mặt bằng giá đi xuống.
Hệ quả là giá vẫn tăng, song là tăng trong trạng thái phân hóa mạnh, thay vì tăng đồng loạt như các chu kỳ sốt nóng trước đây.
Năm 2026: Giai đoạn sàng lọc bắt đầu rõ nét
Bước sang cuối năm 2025 và hướng tới năm 2026, thị trường bắt đầu xuất hiện những thay đổi mang tính cấu trúc. Nguồn cung không còn tập trung tuyệt đối tại Hà Nội và TP.HCM mà dần lan sang các đô thị vệ tinh và địa phương có hạ tầng được cải thiện. Điều này làm giảm yếu tố “khan hiếm địa lý”, buộc người mua phải so sánh kỹ hơn về vị trí, pháp lý, tiến độ và khả năng sử dụng thực.
Nhiều chuyên gia dự báo trong năm 2026, giá bất động sản sẽ tăng chậm lại, đặc biệt ở thị trường sơ cấp, khi các chủ đầu tư buộc phải cạnh tranh bằng chính sách bán hàng, tiến độ và chất lượng sản phẩm thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Đồng thời, sự phân hóa theo chất lượng tài sản sẽ diễn ra rõ rệt hơn. Những dự án có pháp lý minh bạch, bàn giao đúng cam kết, vận hành hiệu quả sẽ giữ được giá và thanh khoản. Ngược lại, các dự án được định giá dựa nhiều vào kỳ vọng xa có thể phải điều chỉnh bằng chiết khấu hoặc ưu đãi để thu hút dòng tiền.
Một điểm nghẽn lớn của thị trường vẫn nằm ở cơ cấu sản phẩm. Khi tỷ trọng căn hộ cao giá ngày càng tăng, trong khi nhà ở vừa túi tiền chưa được bổ sung tương xứng, nguy cơ mất cân đối cung – cầu tiếp tục hiện hữu nếu không có thêm các chính sách và dự án hướng vào phân khúc này.
Trong bối cảnh đó, câu hỏi cốt lõi của thị trường năm 2026 không chỉ là giá tăng hay giảm, mà là dòng tiền sẽ lựa chọn loại tài sản nào. Người mua ở thực ưu tiên tính sử dụng và an toàn pháp lý; nhà đầu tư chú trọng khả năng khai thác và thanh khoản thực; còn doanh nghiệp phát triển dự án buộc phải điều chỉnh chiến lược sản phẩm để thích ứng với một chu kỳ đã thay đổi về chất.
Nếu năm 2025 được xem là giai đoạn nguồn cung quay trở lại, thì năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường tự sàng lọc bằng chất lượng và giá trị thực. Tăng trưởng vẫn hiện diện, nhưng chậm hơn, chọn lọc hơn và khắt khe hơn với cả người mua lẫn người bán.