Giai đoạn mới của thị trường địa ốc: Diễn biến giá phân hóa rõ rệt hơn

Giá đã không còn tăng đồng loạt

Nhiều chuyên gia cho rằng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã đi qua. Lãi suất duy trì ở mức ổn định, tín dụng cho bất động sản được kiểm soát theo hướng linh hoạt hơn, hàng loạt nút thắt pháp lý đang dần được tháo gỡ nhờ các bộ luật mới có hiệu lực.

Điều này tạo nền tảng để thị trường phục hồi, nhưng sự phục hồi lần này khác rất nhiều so với các chu kỳ trước.

Nếu trước đây chỉ cần mua bất động sản là có cơ hội tăng giá thì hiện nay, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ hơn rất nhiều. Không phải sản phẩm nào cũng tăng giá, không phải địa phương nào cũng hút dòng tiền.

Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ giai đoạn "mua gì cũng thắng" sang "mua đúng mới có lợi nhuận".

Một trong những dấu hiệu dễ nhận thấy nhất là tốc độ tăng giá giữa các khu vực đang xuất hiện khoảng cách rất lớn.

Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín, nằm tại các đô thị lớn hoặc khu vực có hạ tầng kết nối mạnh vẫn ghi nhận thanh khoản tích cực và giá bán tiếp tục nhích lên.

Ngược lại, nhiều khu vực từng "sốt đất" trong giai đoạn 2021 - 2022 hiện gần như đi ngang, thậm chí giảm giá để tìm thanh khoản.

Không ít nhà đầu tư từng kỳ vọng đất nền vùng ven sẽ tiếp tục tăng mạnh như trước nhưng thực tế cho thấy lượng giao dịch vẫn khá khiêm tốn.

Điều này phản ánh một thực tế rằng người mua hiện nay đã thận trọng hơn rất nhiều. Họ không còn xuống tiền chỉ vì nghe thông tin quy hoạch hay tin đồn về một dự án hạ tầng sắp triển khai. Giá trị thực của bất động sản đang được đặt lên hàng đầu.

Tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn đã chỉ ra một diễn biến đáng chú ý của thị trường bất động sản.

"Giá rao bán nhiều loại hình nhà ở đã điều chỉnh sau quý đầu năm. Trong đó, nhà riêng và nhà mặt phố ghi nhận mức giảm mạnh nhất", ông Tuấn cho biết.

Cụ thể, giá rao bán nhà riêng, biệt thự cùng giảm 6%, nhà mặt phố giảm 3%, đất nền giảm 2%, trong khi chung cư gần như đi ngang với mức biến động 0%.

Diễn biến này phản ánh sự thay đổi rõ rệt của thị trường so với giai đoạn 2021-2022, khi nhiều phân khúc cùng tăng giá nhờ dòng tiền đầu cơ và kỳ vọng tăng giá lan rộng.

Bước sang năm 2026, thị trường không còn tăng trưởng đồng pha mà phân hóa mạnh theo loại hình tài sản, khu vực và giá trị sử dụng thực. Đây cũng được Batdongsan.com.vn xác định là một trong ba xu hướng lớn đang tái định hình thị trường bất động sản năm 2026, bên cạnh quy hoạch hạ tầng và minh bạch thông tin.

Dòng tiền sẽ tiếp tục tập trung vào sản phẩm có giá trị thật

Một thay đổi quan trọng khác là dòng tiền đang ưu tiên những sản phẩm tạo ra giá trị khai thác ngay: Các căn hộ có thể cho thuê; Nhà phố nằm tại khu dân cư đông đúc; Bất động sản phục vụ kinh doanh; Những dự án có thể khai thác du lịch; Hay nhà ở xã hội, căn hộ vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu ở thực.

Đây đều là những phân khúc đang được quan tâm nhiều hơn so với những sản phẩm chỉ mang tính đầu cơ. Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn cao hơn giai đoạn trước dịch, nhà đầu tư có xu hướng tính toán hiệu quả dòng tiền thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá trong tương lai. Xu hướng này được đánh giá sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Không thể phủ nhận rằng các dự án giao thông lớn như đường vành đai, cao tốc, metro hay sân bay vẫn tạo động lực tăng giá cho bất động sản. Tuy nhiên, thị trường hiện nay đã không còn phản ứng quá mạnh chỉ vì thông tin quy hoạch.

Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến tiến độ thực tế. Một tuyến đường được phê duyệt nhưng chưa có vốn triển khai sẽ không còn đủ sức tạo ra những cơn sốt đất như trước.

Ngược lại, các khu vực có hạ tầng đã hoàn thành, dân cư hiện hữu và hệ thống dịch vụ phát triển thường ghi nhận tốc độ hấp thụ tốt hơn nhiều. Điều này cho thấy thị trường đang đánh giá bất động sản dựa trên giá trị thực thay vì kỳ vọng quá lớn vào tương lai.

Có thể nói, đây là bước chuyển cần thiết để bất động sản Việt Nam phát triển bền vững hơn trong những năm tới.

Với bối cảnh hiện nay, giai đoạn 2026 - 2027 nhiều khả năng sẽ không còn là cuộc đua tăng giá trên diện rộng mà là thời kỳ của sự sàng lọc. Những nhà đầu tư biết lựa chọn đúng phân khúc, đúng địa phương và đúng thời điểm sẽ vẫn có cơ hội sinh lời tốt. Ngược lại, tư duy đầu tư theo phong trào hay chạy theo các cơn sốt ngắn hạn sẽ ngày càng khó mang lại hiệu quả. Chính sự phân hóa ngày càng rõ rệt này sẽ tạo nên diện mạo mới cho thị trường địa ốc Việt Nam trong chu kỳ phát triển tiếp theo.