Giá chung cư có thể điều chỉnh nhẹ sau giai đoạn tăng nóng

Theo Bộ Xây dựng, trong quý IV/2025, giá chung cư tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao so với quý trước. Tính chung cả năm 2025, giá căn hộ tăng 20–30% so với năm 2024, thậm chí có khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%, chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp.

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm trước. Ở TP.HCM, giá chung cư quý IV/2025 tăng nhẹ so với quý trước, đưa mặt bằng giá sơ cấp trung bình cả năm lên khoảng 111 triệu đồng/m², cao hơn 23% so với năm 2024. Với biệt thự, nhà liền kề, giá bán năm 2025 cũng tăng 10–20%, tập trung tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ hoặc vị trí trung tâm.

Dù giá vẫn neo cao, nguồn cung bất động sản đang có dấu hiệu tăng mạnh. Hiện cả nước có 1.862 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và dự án hạ tầng đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang triển khai, với quy mô gần 772.000 căn, lô, nền. Trong đó, nhà chung cư chiếm hơn 363.000 căn, nhà ở riêng lẻ gần 300.000 căn và đất nền hơn 108.000 lô.

Cùng với đó, lượng hàng tồn kho tại các dự án trong quý IV/2025 ghi nhận hơn 32.000 căn, nền, gồm gần 11.000 căn hộ chung cư, hơn 9.800 căn nhà ở riêng lẻ và trên 12.000 lô đất nền.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết năm 2025 ghi nhận mức tăng nguồn cung cao nhất kể từ năm 2020, khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và quay trở lại thị trường. Giao dịch phục hồi rõ rệt, tiệm cận giai đoạn ổn định trước năm 2020. Giá bất động sản tăng mạnh đầu năm nhưng đã chững lại từ giữa năm và đang được kiểm soát tốt hơn nhờ các biện pháp điều tiết của Nhà nước.

Trong Báo cáo Chiến lược 2026, các chuyên gia VinaCapital nhận định giai đoạn 2026–2027 nhiều khả năng sẽ là chu kỳ tăng nguồn cung, thay vì một làn sóng tăng giá mới. Theo đó, giá bất động sản sơ cấp có thể điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay, sau khi đã tăng mạnh trong năm trước.

Dự báo này dựa trên hai yếu tố chính: nguồn cung mới tiếp tục được đưa ra thị trường và lãi suất cho vay mua nhà đã tăng thêm khoảng 1 điểm % trong năm qua. Đến cuối năm 2025, lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức khoảng 11%/năm — đủ cao để hạn chế đầu cơ, nhưng vẫn nằm trong ngưỡng chấp nhận được với người mua để ở.

Thực tế cho thấy, khi lãi suất tiệm cận hoặc vượt ngưỡng 12–13%/năm, nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” bắt đầu chùn tay. Điều này khiến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại vào cuối năm 2025, đặc biệt khi người mua ở thực cũng thận trọng hơn trước chi phí tài chính gia tăng.

Theo phân tích của VinaCapital, các dự án định giá quá cao, chất lượng thấp hoặc chưa hoàn thiện pháp lý bắt đầu đối mặt với tình trạng giao dịch trầm lắng và lượng tồn kho tăng. Ước tính khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ, nhất là tại các thành phố cấp hai.

Mức tồn kho này chưa đủ lớn để gây áp lực giảm giá mạnh, nhưng được xem là yếu tố kéo mặt bằng giá về gần hơn với khả năng chi trả của người mua cuối cùng. Dù vậy, các chuyên gia cho rằng thị trường khó có khả năng xuất hiện một chu kỳ tăng giá mạnh hay trạng thái giao dịch sôi động trong năm nay.