Giá bất động sản sẽ tiếp tục duy trì đà tăng

Giá duy trì đà tăng

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trước thực trạng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, người mua được dự báo sẽ dịch chuyển dần ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận như Bình Dương, nơi sở hữu nhiều lựa chọn hơn về mặt giá cả.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, giá bán căn hộ sơ cấp đạt trung bình 102 triệu đồng/m2, tiếp tục xu hướng tăng khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Phân khúc trên 110 triệu đồng/m2 hiện chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ còn lại 12%, cho thấy sự mất cân đối đáng kể trong cơ cấu sản phẩm trên thị trường.

“Thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt về thanh khoản nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao. Điều này tiếp tục tạo ra sự phân hóa giữa các nhóm người mua”, ông Troy Griffiths nói.

Trong khi đó, thị trường bất động sản Hà Nội bước vào năm 2026 với triển vọng phục hồi rõ nét và xu hướng nâng cấp chất lượng ở nhiều phân khúc. Với căn hộ, nguồn cung tương lai năm 2026 dự kiến đạt 18.454 căn, chủ yếu thuộc hạng A và B.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội nhận định: “Trong ngắn hạn, giá sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục duy trì đà tăng. Giá thứ cấp đã tăng cao hơn giá sơ cấp ở tất cả các phân khúc, phản ánh nhu cầu ngày càng tăng đối với các căn hộ có thể bàn giao ngay và có môi trường sống chất lượng”.

Trong dài hạn, các yếu tố cơ bản của thị trường duy trì tích cực. Việc mở rộng cơ sở hạ tầng sẽ khai mở các khu vực dân cư mới. Các dự án trọng điểm như đường Vành đai 4, các tuyến metro và những cây cầu mới bắc qua sông Hồng sẽ hỗ trợ quá trình mở rộng đô thị, giúp đa dạng hóa nguồn cung nhà ở trong tương lai.

Theo Savills Việt Nam, năm 2026, thị trường bất động sản sẽ có sự phân hóa rõ nét theo khu vực và phân khúc. Tại Hà Nội, xu hướng nâng chuẩn sản phẩm và phát triển đa cực sẽ định hình diễn biến thị trường. Bất động sản Hà Nội ghi nhận động lực tăng trưởng được củng cố, thể hiện qua quá trình nâng cấp chất lượng sản phẩm, mô hình phát triển gắn với hạ tầng và sự khác biệt ngày càng rõ về nhịp độ hấp thụ giữa khu vực trung tâm và các đô thị vệ tinh.

Nguyên nhân do đâu?

Mặc dù thời gian qua, lãi suất cho vay bất động sản ghi nhận đà tăng mạnh, song theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, lãi suất cao thực tế chỉ làm thị trường chậm lại, chứ không đủ để kéo giá nhà xuống.

"Nhiều người tin rằng khi lãi suất tăng hoặc khi thế giới bất ổn như chiến tranh, giá bất động sản sẽ giảm. Lý do rất đơn giản: Tiền sẽ quay về ngân hàng, vàng thay vì chảy vào tài sản rủi ro.

Tuy nhiên, nhìn vào dữ liệu trong những năm gần đây lại cho thấy một câu chuyện khác. Trong giai đoạn 2022–2025, khi lãi suất ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm, giá chung cư tại hai thành phố lớn vẫn tiếp tục tăng.

Cụ thể, Hà Nội từ khoảng 40 triệu/m2 lên gần 87 triệu/m2. TP.HCM từ khoảng 46 triệu/m2 lên khoảng 75 triệu/m2. Điều đáng chú ý là Hà Nội thậm chí tăng mạnh hơn TP.HCM", ông Tuấn phân tích.

Lý giải giá nhà chung cư không giảm, ông Tuấn chỉ ra 3 nguyên nhân. Thứ nhất, bất động sản có độ trễ rất lớn. Khi thị trường xấu, điều xảy ra trước tiên thường là thanh khoản giảm, chứ không phải giá giảm, tất nhiên vẫn có giảm cục bộ ở một số dự án.

Thứ hai, nguồn cung chung cư khan hiếm do vướng pháp lý và ít dự án mới. Khi nguồn cung thấp, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc tăng giá khiến thị trường khó có khả năng giảm sâu.

Thứ ba, người bán không chịu áp lực tài chính lớn như thị trường khác. Nhiều chủ nhà không vay ngân hàng nên họ có xu hướng giữ tài sản thay vì bán rẻ.

"Vì vậy, lãi suất cao thực tế chỉ làm thị trường chậm lại, chứ không đủ để kéo giá nhà xuống. Một nghịch lý của thị trường bất động sản là: giá thường không giảm khi thị trường xấu, nhưng lại tăng rất nhanh khi thị trường tốt trở lại. Và đó cũng chính là điều đã diễn ra trong chu kỳ vừa qua", ông Tuấn nói.

"Năm 2026, thị trường căn hộ được kỳ vọng bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn với sự cải thiện dần của nguồn cung mới. Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung nhiều khả năng không diễn ra đồng đều mà có xu hướng dịch chuyển mạnh ra các khu vực vệ tinh, nơi quỹ đất phát triển còn dồi dào và hạ tầng liên kết vùng đang được đẩy mạnh đầu tư.

Nguồn cung nhà ở xã hội được dự báo sẽ gia tăng đáng kể nhờ các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền của Chính phủ, góp phần bổ sung thêm nguồn cung cho thị trường", ông Tuấn cho biết.