Giá bất động sản chưa thể hạ nhiệt trong ngắn hạn, người mua nên ứng biến thế nào

Áp lực từ chi phí đầu vào, nguồn cung hạn chế và lãi suất khiến khả năng giảm giá sâu trong ngắn hạn còn nhiều trở ngại. Trong bối cảnh đó, người mua nhà cần thay đổi cách tiếp cận, đặc biệt là kiểm soát đòn bẩy tài chính và đánh giá tổng chi phí sở hữu thay vì chỉ nhìn vào giá bán.

Thanh khoản suy yếu nhưng giá nhà vẫn neo cao

Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng giá kéo dài. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý III, giá chung cư và đất nền thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II, song mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao. Thanh khoản thị trường còn hạn chế, giao dịch chủ yếu tập trung tại những dự án có pháp lý đầy đủ và vị trí thuận lợi.

Đáng chú ý, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy tại Hà Nội trong quý III, tốc độ giảm giá chung cư thứ cấp nhanh gấp 1,5 lần so với chung cư sơ cấp. Diễn biến này phản ánh áp lực điều chỉnh đang xuất hiện rõ hơn ở thị trường chuyển nhượng, nơi người bán có thể chịu sức ép tài chính và phải linh hoạt hơn về giá để tìm kiếm người mua.

Tuy nhiên, mức giảm giá hiện tại chưa đủ để khẳng định thị trường đã bước vào một chu kỳ giảm sâu. PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế thuộc Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam, cho rằng bất động sản thường vận động theo chu kỳ. Sau giai đoạn sốt nóng với giá tăng nhanh, thị trường có thể chuyển sang thời kỳ trầm lắng, thanh khoản thấp và giá điều chỉnh trước khi dần phục hồi, ổn định trở lại.

Theo chuyên gia, có 4 nhóm nguyên nhân chính khiến giá bất động sản vẫn khó giảm mạnh trong ngắn hạn.

Thứ nhất là nghịch lý thanh khoản suy giảm nhưng giá bán vẫn neo cao. Bộ Xây dựng ghi nhận thị trường có hơn 92.000 giao dịch bất động sản trong quý III, giảm 8% so với quý II, trong khi lượng hàng tồn kho đạt khoảng 52.000 sản phẩm. Sức mua yếu và lượng hàng chưa tiêu thụ còn lớn đang tạo áp lực lên thị trường. Dù vậy, áp lực này chưa chuyển hóa ngay thành các đợt giảm giá sâu do người bán vẫn có xu hướng giữ kỳ vọng về giá trị tài sản.

Thứ hai là chi phí đất đai và đầu tư ở mức cao. Tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và các khoản đầu tư liên quan chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu giá thành bất động sản. Khi những chi phí đầu vào này chưa giảm, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn nếu muốn điều chỉnh giá bán xuống thấp hơn, nhất là đối với các dự án đang trong quá trình triển khai.

Thứ ba là nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân vẫn hạn chế. Thị trường có thể xuất hiện nhiều sản phẩm ở các phân khúc khác nhau, nhưng số lượng căn hộ và nhà ở có tổng giá trị phù hợp với thu nhập của phần đông người dân chưa tương xứng với nhu cầu. Sự thiếu hụt này khiến mặt bằng giá khó giảm đồng đều, ngay cả khi thanh khoản chung suy yếu.

Thứ tư là tác động từ lãi suất, đòn bẩy tài chính và khó khăn của doanh nghiệp. Lãi suất cao khiến người mua phải cân nhắc kỹ hơn về khả năng trả nợ, đồng thời làm gia tăng chi phí vốn của chủ đầu tư. Trong khi đó, doanh nghiệp còn phải xử lý những vướng mắc về pháp lý dự án, dòng tiền và khả năng tiêu thụ sản phẩm. Với những đơn vị đang chịu áp lực tài chính, giảm giá quá mạnh có thể ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư cũng như khả năng trả nợ.

Những yếu tố này tạo ra trạng thái giằng co: người mua chờ giá giảm thêm, người bán chưa muốn hạ kỳ vọng, còn doanh nghiệp phải cân đối giữa nhu cầu cải thiện thanh khoản và bài toán chi phí. Vì vậy, giá bất động sản có thể tiếp tục điều chỉnh theo từng khu vực, từng dự án thay vì giảm đồng loạt trên toàn thị trường.

Người mua cần tính cả lãi vay, không chỉ nhìn vào giá bán

Theo PGS.TS Ngô Trí Long, bất động sản đang giữ giá nhưng không thể giữ mãi nếu thiếu người mua thực và dòng tiền thực. Trong ngắn hạn, giá chào bán có thể tiếp tục neo cao do chủ đầu tư phải gánh nhiều khoản chi phí, từ tiền sử dụng đất, xây dựng đến chi phí tài chính. Người sở hữu tài sản cũng thường không muốn bán thấp hơn mức giá kỳ vọng.

Tuy nhiên, xét về bản chất kinh tế, lãi suất cao sẽ tạo áp lực giảm giá thông qua việc làm suy yếu sức mua và thanh khoản. Khi chi phí vay vốn tăng, người mua phải giảm ngân sách, kéo dài thời gian tích lũy hoặc trì hoãn kế hoạch giao dịch. Nếu tình trạng này kéo dài, người bán và chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh chiến lược để phù hợp hơn với khả năng chi trả thực tế.

Đối với người có nhu cầu mua nhà, điều quan trọng là không nên chỉ nhìn vào mức giảm giá của bất động sản mà bỏ qua chi phí tài chính đi kèm. Một căn nhà có giá thấp hơn thời điểm đầu năm nhưng được mua bằng khoản vay lớn với lãi suất cao chưa chắc đã là lựa chọn tốt. Ngược lại, một tài sản có mức giá không giảm quá sâu nhưng phù hợp với thu nhập, có pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu sử dụng lâu dài vẫn đáng cân nhắc.

Chuyên gia khuyến nghị người mua cần xác định trước ngưỡng vay an toàn, thay vì tính toán dựa trên mức ngân hàng có thể cho vay tối đa. Theo khuyến nghị được chuyên gia dẫn từ một tổ chức tài chính quốc tế của Mỹ, tổng số tiền gốc và lãi phải trả hằng tháng nên giới hạn ở mức 30-35% thu nhập thực tế của gia đình. Đây là ngưỡng tham chiếu giúp người mua duy trì khả năng chi trả mà vẫn bảo đảm các khoản chi tiêu thiết yếu khác.

Chẳng hạn, với gia đình có thu nhập thực tế 40 triệu đồng/tháng, khoản trả nợ gốc và lãi nên được kiểm soát trong khoảng 12-14 triệu đồng/tháng. Nếu nghĩa vụ trả nợ vượt xa ngưỡng này, người mua có thể đối mặt với áp lực lớn khi lãi suất thay đổi, thu nhập giảm hoặc phát sinh các khoản chi tiêu đột xuất.

Bên cạnh đó, cần đặc biệt chú ý đến thời gian ưu đãi lãi suất và mức lãi suất sau ưu đãi. Không nên chỉ dựa vào khoản trả góp trong những tháng đầu để quyết định mua nhà, bởi chi phí vay có thể thay đổi trong suốt thời hạn hợp đồng. Người mua cũng nên chuẩn bị một khoản dự phòng tài chính để duy trì việc trả nợ trong trường hợp nguồn thu nhập bị gián đoạn.

Một vấn đề khác là thời điểm xuống tiền. Khi thị trường xuất hiện thông tin giảm giá, tâm lý chờ đợi mức giá thấp hơn có thể khiến người mua bỏ lỡ những sản phẩm phù hợp. Tuy nhiên, việc vội vàng mua chỉ vì thấy giá đã giảm cũng tiềm ẩn rủi ro nếu mức giá hiện tại vẫn cao hơn giá trị giao dịch thực tế hoặc tài sản có vấn đề về pháp lý.

Thay vì cố gắng dự đoán chính xác thời điểm thị trường chạm đáy, người mua nên tập trung so sánh giá giao dịch của các bất động sản tương đồng, kiểm tra pháp lý, đánh giá khả năng khai thác và tính toán tổng chi phí sở hữu. Với người mua để ở, nhu cầu sử dụng thực tế và khả năng duy trì tài chính dài hạn cần được ưu tiên. Với nhà đầu tư, thanh khoản và dòng tiền khai thác phải được đặt lên trước kỳ vọng tăng giá.

Nhìn chung, thị trường bất động sản có thể tiếp tục điều chỉnh nhưng khó xuất hiện một đợt giảm giá sâu và đồng loạt trong thời gian ngắn khi nhiều yếu tố chi phí vẫn neo cao. Điều này đòi hỏi người mua phải chủ động thích ứng với mặt bằng giá và lãi suất hiện tại. Cơ hội không nhất thiết nằm ở việc chờ bất động sản rẻ nhất, mà ở khả năng lựa chọn đúng tài sản, đúng mức giá và quan trọng nhất là không để khoản vay vượt quá sức chịu đựng tài chính của gia đình.