Dòng tiền vẫn chưa rút khỏi thị trường, nhà đầu tư đang thay đổi “gu”

Dòng tiền không biến mất, chỉ tạm thời đứng ngoài

Nhìn vào diễn biến thị trường thời gian qua, nhiều người cho rằng dòng tiền đã rút khỏi bất động sản do thanh khoản giảm mạnh và giao dịch chững lại. Tuy nhiên, thực tế cho thấy dòng tiền không hề biến mất mà chỉ đang tạm thời “đứng ngoài quan sát”, chờ đợi thời điểm và cơ hội phù hợp để quay trở lại.

Sau giai đoạn biến động mạnh của thị trường tài chính – tín dụng, tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt: từ trạng thái sẵn sàng xuống tiền nhanh chuyển sang thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng trước mỗi quyết định. Điều này khiến thị trường trông có vẻ trầm lắng, nhưng bên dưới bề mặt vẫn tồn tại lượng tiền lớn đang tìm kiếm cơ hội đầu tư an toàn hơn và bền vững hơn.

Một trong những yếu tố quan trọng khiến dòng tiền tạm thời “án binh bất động” là những cú sốc liên tiếp trong giai đoạn 2022–2024. Lãi suất tăng cao, tín dụng bị siết chặt và những khó khăn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã khiến nhiều nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược tài chính. Khi chi phí vốn tăng và rủi ro tài chính được nhận diện rõ hơn, nhà đầu tư buộc phải ưu tiên bảo toàn vốn, hạn chế sử dụng đòn bẩy và gia tăng tỷ trọng tiền mặt. Điều này không đồng nghĩa họ rời bỏ bất động sản, mà chỉ cho thấy họ đang chuyển sang trạng thái phòng thủ, quan sát kỹ thị trường trước khi giải ngân trở lại.

Bên cạnh đó, quá trình tái cấu trúc của thị trường bất động sản cũng khiến dòng tiền di chuyển chậm hơn. Trong giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, nhiều quyết định đầu tư được đưa ra dựa trên kỳ vọng tăng giá nhanh, thậm chí theo tin đồn quy hoạch.

Một yếu tố khác là dòng tiền đang phân bổ lại giữa các kênh đầu tư. Trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động, nhà đầu tư có xu hướng đa dạng hóa danh mục, giữ một phần tiền mặt hoặc gửi tiết kiệm để đảm bảo an toàn. Tuy nhiên, bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy tài sản dài hạn hấp dẫn, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa và nhu cầu nhà ở vẫn tăng. Vì vậy, dù dòng tiền chưa quay lại mạnh mẽ, nhưng sự quan tâm đối với thị trường chưa hề suy giảm.

“Gu” của nhà đầu tư đang hướng về đâu?

Điểm đáng chú ý trên thị trường bất động sản trong qúy đầu năm không nằm ở việc thị trường suy yếu, mà ở sự thay đổi trong cách dòng tiền phân bổ.

phân khúc căn hộ, vốn là “đầu tàu”, nhu cầu vẫn duy trì và có dấu hiệu phục hồi nhẹ. Tại TPHCM, theo Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tăng khoảng 4% so với cuối năm trước, còn tại Hà Nội, phân khúc dưới 2.500 đô la Mỹ/m² gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp do áp lực giá.

Cơ cấu nhu cầu cũng thay đổi rõ rệt, với khoảng 67% người mua chung cư nhằm mục đích để ở, trong khi tỷ lệ “lướt sóng” chỉ quanh mức 4%.

Vì vậy, có thể thấy dòng tiền đang tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng chống chịu tốt, cũng như phản ánh quá trình sàng lọc thanh khoản của thị trường.

Ngược lại, phân khúc nhà phố và biệt thự chịu áp lực tài chính rõ hơn. Theo Savills Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ tại TPHCM chỉ khoảng 11%, dù giá sơ cấp vẫn neo cao, trung bình khoảng 199 triệu đồng/m² đất.

Sự trái ngược giữa thanh khoản thấp và giá không giảm cho thấy thị trường đang vận hành theo một logic khác so với các chu kỳ trước.

Dữ liệu từ DXS-FERI cũng cho thấy hành vi người mua đã thay đổi đáng kể. Khách hàng hiện dành nhiều thời gian hơn để khảo sát, so sánh và đánh giá trước khi quyết định. Ưu tiên hàng đầu không còn là “lướt sóng”, mà là các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác dòng tiền và phục vụ nhu cầu ở thực. Đồng thời, xu hướng sử dụng vốn tự có hoặc các gói tài chính an toàn hơn đang trở nên phổ biến.

Một đặc điểm nổi bật của quý 1/2026 là sự phân hóa mạnh mẽ. Dù có gần 78.000 sản phẩm trên thị trường, tỷ lệ hấp thụ chỉ dao động 15–25%, cho thấy dòng tiền không còn “trải đều”. Căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục dẫn dắt thị trường với mức tăng giá nhẹ 1–2%, trong khi đất nền ghi nhận giao dịch chững lại. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại miền Bắc, còn các khu vực xa trung tâm gặp khó khăn về thanh khoản.

Đặc biệt, dòng tiền đang dồn về các dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý hoàn chỉnh. Ngược lại, các sản phẩm thiếu nền tảng dần bị thị trường đào thải. Phân hóa không còn là hiện tượng nhất thời mà trở thành cấu trúc vận hành mới.