Dòng tiền trên thị trường bất động sản hướng về giá trị thực

Đầu cơ không còn được ưu tiên

Bước sang năm 2026, dòng tiền trên thị trường bất động sản đang cho thấy sự thay đổi rõ rệt về “khẩu vị” đầu tư, khi yếu tố giá trị thực dần được đặt lên trên các kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng và những cú điều chỉnh mạnh của thị trường, nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, ưu tiên các tài sản có khả năng khai thác dòng tiền ổn định, pháp lý minh bạch và gắn với nhu cầu ở thực. Thay vì chạy theo những cơn “sóng đất” dựa trên tin đồn quy hoạch hay hiệu ứng đám đông, dòng vốn đang dịch chuyển về các phân khúc có nền tảng sử dụng rõ ràng như căn hộ tại khu vực có hạ tầng hoàn thiện, nhà ở gắn với khu công nghiệp, hoặc bất động sản đô thị vệ tinh đã hình thành cộng đồng cư dân.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn 2025–2026 sẽ là thời điểm thị trường “tự thanh lọc” mạnh mẽ, buộc dòng tiền phải tìm đến những sản phẩm có giá trị thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững, thay vì các tài sản mang tính đầu cơ thuần túy. Vị chuyên gia này cho rằng khi lãi suất không còn ở mức quá thấp và các kênh đầu tư khác cạnh tranh hơn, nhà đầu tư bất động sản sẽ tính toán kỹ bài toán hiệu quả dài hạn, bao gồm khả năng cho thuê, tiềm năng tăng giá gắn với hạ tầng và chất lượng sống thực tế của khu vực.

Thực tế cho thấy, những dự án đáp ứng tốt nhu cầu ở thực vẫn duy trì được thanh khoản ngay cả khi thị trường trầm lắng, trong khi các sản phẩm “thổi giá” nhanh chóng rơi vào tình trạng đóng băng. Điều này phản ánh sự trưởng thành dần của dòng tiền, khi nhà đầu tư không còn kỳ vọng lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, mà chuyển sang chiến lược giữ tài sản, bảo toàn giá trị và tích lũy dài hạn. Xu hướng này cũng phù hợp với định hướng phát triển bền vững của thị trường, giúp giảm thiểu rủi ro bong bóng giá và tạo nền tảng ổn định hơn cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, các luật mới được ban hành sẽ giúp khơi thông pháp lý, thúc đẩy nguồn cung bất động sản trong năm 2026. Khi cung tăng nhanh hơn cầu, mặt bằng giá khó duy trì đà tăng nóng, buộc nhà đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận sát với thực tế hơn.

Dù vậy, các chuyên gia đều thống nhất rằng bất động sản về bản chất vẫn là câu chuyện đầu tư vào “giá trị tương lai”. Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, đây vẫn là kênh đầu tư bền vững, nhưng chỉ dành cho những nhà đầu tư có chiến lược rõ ràng, kiểm soát rủi ro và ưu tiên giá trị dài hạn.

Hé lộ phân khúc “chủ lực”

Nhận định về năm 2026, ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và các khu vực lân cận có thể đạt khoảng 40.000 sản phẩm, tăng khoảng 10% so với năm 2025.

“Dù nguồn cung dồi dào hơn và có thêm sự tham gia của nhà ở xã hội theo chỉ tiêu mới, tỷ lệ hấp thụ sơ cấp vẫn được kỳ vọng duy trì trên 80%. Với nhà đầu tư đề cao sự an toàn, căn hộ tại các đô thị lớn vẫn là lựa chọn phù hợp nhờ khả năng cho thuê và duy trì dòng tiền ổn định”, ông Trung nhận định.

Theo vị chuyên gia này, trong bối cảnh thị trường thứ cấp có thể đi ngang, việc sở hữu căn hộ sơ cấp giúp nhà đầu tư xây dựng mô hình “bất động sản tự nuôi sống nó”, sử dụng dòng tiền cho thuê để bù đắp chi phí vận hành, hạn chế rủi ro đọng vốn.

Ở chiều ngược lại, TS Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng đất nền vẫn là loại hình phản ánh rõ nhất triển vọng dài hạn của nền kinh tế.

“Thực tế cho thấy tại nhiều địa phương, giá chung cư có giai đoạn điều chỉnh, nhưng đất nền hầu như không giảm mà vẫn duy trì xu hướng tăng theo tiến trình đô thị hóa và đầu tư hạ tầng”, ông Nghĩa phân tích. Trong bối cảnh Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, đất nền được xem là kênh trú ẩn có biên độ tăng giá mạnh nhất. Tuy nhiên, đây không phải phân khúc dành cho nhà đầu tư lướt sóng, mà phù hợp với những người có nguồn vốn nhàn rỗi, sẵn sàng kiên trì với tầm nhìn dài hạn.

“Chung cư có thể chiếm ưu thế về giao dịch và truyền thông ngắn hạn, nhưng đất nền mới là nơi tạo ra lợi nhuận đột phá cho nhà đầu tư biết chờ đợi và nhìn thấy giá trị tương lai của quỹ đất”, ông Nghĩa nhấn mạnh.