Đối tượng tham gia thị trường bất động sản ngày càng bị thu hẹp, nguyên nhân do đâu

Nguồn cung cao nhưng giá lại không giảm

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128 nghìn sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung.

Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa được “giải khát” hoàn toàn. Bởi cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp, phần lớn nguồn cung mới lại đến từ các dự án căn hộ cao cấp và các sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở chủ đầu tư lớn.

Trong bối cảnh đó, dù nguồn cung tăng nhanh, giá BĐS vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới. Khi đa phần các dự án mở bán mới đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu nhà ở bị nén trong nhiều năm, cùng với hàng loạt thông tin tích cực về triển vọng kinh tế, đầu tư hạ tầng, trên nền tảng mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp. Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Trong giai đoạn này, dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư đạt mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thậm chí lãi gấp đôi số vốn bỏ ra sau hơn một năm.

Trong bối cảnh giá BĐS, nhất là tại các đô thị lớn, đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay, tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.

Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Về dài hạn, VARS cho rằng, giá BĐS sẽ không tăng “nóng” nhưng sẽ khó giảm bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng, đặc biệt là đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, giúp gia tăng giá trị BĐS và kích thích nhu cầu đầu tư BĐS.

Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng, nhất là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, cũng tạo mặt bằng giá mới cho thị trường. Tuy nhiên, sức cầu của thị trường sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt với nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả trong bối cảnh mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.

Lãi suất trở thành áp lực dành cho thị trường

Tình trạng giá nhà ở Việt Nam tăng nhanh hơn thu nhập khiến áp lực mua nhà trở nên nặng nề đối với người mua, đặc biệt là giới trẻ.

Theo khảo sát của các chuyên gia và dữ liệu thị trường, trong nhiều đô thị lớn, tỷ lệ giá nhà so với thu nhập bình quân đã lên tới mức kỷ lục, gây ra nghịch lý người trẻ phải tích lũy hàng chục năm mới đủ tiền mua nhà.

Đáng chú ý, sau nhiều năm lãi suất vay mua nhà ở mức thấp, hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi sau cú sốc tín dụng, lãi suất hiện đang có xu hướng tăng trở lại, tạo thêm gánh nặng tài chính cho người mua.

Một khảo sát thị trường cho thấy đối với các khoản vay mua nhà dài hạn, ngay cả khi có gói ưu đãi, lãi suất vẫn ở mức 7–8%/năm trong thời gian đầu, và có thể tăng lên 10–12% sau đó, khiến khoản trả nợ hàng tháng có thể chiếm 40–50% thu nhập của người mua có thu nhập khá.

Theo các môi giới, chủ đầu tư và người bán cũng chủ động tung ra các chính sách ưu đãi về thanh toán, chiết khấu nhằm kích cầu, khiến thanh khoản trong khoảng 1–2 tháng trở lại đây tăng đáng kể.

Một môi giới tại khu vực phía Đông TP HCM cho biết, vừa môi giới thành công một căn hộ chung cư 3 phòng ngủ giá hơn 15 tỉ đồng cho khách Việt kiều. Do khách mua bằng tiền sẵn có, không vay ngân hàng và mua để ở lâu dài nên việc thanh toán diễn ra nhanh chóng. Đổi lại, chủ nhà chấp nhận giảm gần 500 triệu đồng so với mức chào bán ban đầu.

Tuy vậy, theo môi giới này, không ít khách hàng khác vẫn tỏ ra thận trọng khi quyết định xuống tiền. Nguyên nhân chủ yếu đến từ lãi suất vay mua nhà đang cao. Hiện nay, nhiều ngân hàng không còn duy trì các gói lãi suất dưới 9% như trước, khiến người mua có nhu cầu vay vốn phải tính toán kỹ khả năng tài chính và thời điểm giải ngân.