Đất nền: Giá tăng mạnh dù thanh khoản vẫn “khó”

Giao dịch “co lại” nhưng giá vẫn leo thang

Thị trường đất nền 2026 đang chứng kiến một nghịch lý kéo dài từ cuối 2025: giá rao bán tăng mạnh 15–45% tùy khu vực, đặc biệt tại các vùng ven đô và các tỉnh hưởng lợi hạ tầng, nhưng khối lượng giao dịch thực tế lại giảm 25–40% so với năm trước, khiến thanh khoản rơi vào trạng thái “đóng băng cục bộ” ở phân khúc giá cao và sản phẩm pháp lý chưa hoàn chỉnh.

Nguyên nhân của hiện tượng này đến từ sự cộng hưởng của ba trụ cột: khan hiếm nguồn cung hợp pháp, tái định giá theo mặt bằng chi phí mới và kỳ vọng hạ tầng bị định giá trước khi hoàn thành. Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 2025 đã thay đổi cách định giá, đấu giá và quản lý chuyển mục đích sử dụng đất, khiến quỹ đất sơ cấp đủ pháp lý giảm 40–60%, trong khi chi phí tiền sử dụng đất tăng 20–30%, chi phí GPMB – đấu giá tăng 15–25%, lãi vay BĐS neo ở 9–11%/năm, đẩy tổng chi phí phát triển nền đất tăng 25–45%, buộc giá rao phải leo theo. Nhưng cầu mua lại suy yếu vì ngân hàng siết tín dụng đất nền, chỉ chiếm 10–18% tổng dư nợ BĐS, ưu tiên chung cư và nhà có sổ; dòng tiền đầu cơ giảm mạnh, nhà đầu tư F0 rút lui 50–65% so với 2021; nhà đầu tư cũ neo giá không chấp nhận giảm, tạo ra khoảng cách 5–20% giữa giá rao và giá chốt, khiến người mua chần chừ. Hệ quả là vòng quay vốn chậm 2–3 lần, môi giới “ôm hàng” tăng 40–50%, còn đất nền không sổ gần như mất thanh khoản tuyệt đối.

Trong bối cảnh này, TS. Lê Minh Hoàng – chuyên gia kinh tế & bất động sản nhận định: “Giá đất nền đang leo không phải vì dòng tiền đầu cơ quay lại, mà vì thị trường buộc phải tái định giá theo chi phí và quỹ đất hợp pháp. Nhưng giao dịch co lại cho thấy cầu mua thực chất chưa đủ lực hấp thụ mức giá mới. Đây là giai đoạn nhà đầu tư phải quên tư duy lướt sóng, chuyển sang định giá tài sản theo khả năng sử dụng thật và mức độ an toàn pháp lý. Lô đất có sổ, diện tích nhỏ, gần vùng có tăng dân số cơ học hoặc khu công nghiệp mới là sản phẩm còn thanh khoản. Phần còn lại, dù tăng giá trên giấy, vẫn chỉ là tài sản ‘neo kỳ vọng’, chưa thể trở thành lợi nhuận thực nếu không được định vị lại đúng nhu cầu thị trường.”

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định: “Sóng” bất động sản mạnh nhất xuất hiện từ nửa cuối tháng 3 đến đầu tháng 4/2025, tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền. Vào đỉnh điểm, nhiều khu vực ghi nhận giá bán tăng tới 40%.

Tuy nhiên, hiện cơn sốt đầu tư theo trào lưu sáp nhập đã hạ nhiệt. Nhà đầu tư không còn lao vào cuộc chơi một cách bất chấp như trước. Các địa phương từng có "sóng" thì hiện thanh khoản đã chững lại, đặc biệt là tại những nơi không nằm trong quy hoạch trung tâm hành chính.

Thanh khoản liệu có sớm phục hồi?

Thị trường đất nền đang đứng trước câu hỏi lớn nhất của chu kỳ 2026: thanh khoản liệu có sớm phục hồi hay không, và nếu có thì diễn ra với tốc độ – điều kiện nào?

Nhìn từ các tín hiệu cuối năm 2025, thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo tiếp tục phục hồi nhưng không đồng đều. Phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội tại các đô thị lớn, được kỳ vọng giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản thị trường.

Với phân khúc đất nền đầu tư ngắn hạn khó có khả năng sôi động trở lại trong năm 2026, khi dòng tiền của nhà đầu tư vẫn thận trọng và chịu sự kiểm soát chặt chẽ hơn từ chính sách tín dụng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng, lượng giao dịch đất nền tại vùng ven Hà Nội đã giảm nhẹ, giá bán cũng không còn giữ được đà tăng như hồi đầu năm.

Bên cạnh đó, tâm lý nhà đầu tư đang dần chuyển sang thế thủ. Nhiều người có xu hướng chờ đợi thêm các thông tin rõ ràng về chính sách và diễn biến kinh tế vĩ mô. Hiện thị trường đang có sự phân hóa rõ nét, khi chỉ những nơi có hạ tầng thực chất, pháp lý đầy đủ và nhu cầu sử dụng thực thì mới giữ được giá trị. Điều này yêu cầu nhà đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn và sàng lọc sản phẩm kỹ càng, thay vì chạy theo xu hướng ngắn hạn.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam dự báo: Trong bối cảnh nhiều ngân hàng thận trọng với các khoản vay mang tính đầu cơ thì phân khúc đất nền - vốn phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính - sẽ khó phục hồi thanh khoản sớm nếu lãi suất chưa giảm mạnh và hạ tầng không có đột phá mạnh mẽ. Ông khuyên nhà đầu tư giữ sự bình tĩnh, xác minh thông tin quy hoạch chính thức, chọn khu vực quen thuộc, có hạ tầng và dân cư hiện hữu để tránh rủi ro.

Ở góc độ chuyên gia, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng năm 2026 sẽ không xuất hiện “sóng lớn” trên thị trường địa ốc, nhưng là năm củng cố niềm tin, tạo tiền đề cho chu kỳ tăng trưởng dài hạn hơn trong các năm tiếp theo.

Dù triển vọng phục hồi được đánh giá tích cực, kinh tế và bất động sản năm 2026 vẫn đối mặt với không ít thách thức. Áp lực lạm phát quay trở lại nếu giá năng lượng và nguyên vật liệu tăng, tiến độ giải ngân đầu tư công không đồng đều giữa các địa phương, cùng với khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp còn hạn chế là những yếu tố có thể ảnh hưởng tới đà tăng trưởng.

Đối với thị trường bất động sản, tâm lý chờ đợi của người mua vẫn hiện hữu, nhất là trong bối cảnh thu nhập chưa tăng mạnh. Tuy nhiên, xét trên tổng thể, năm 2026 được kỳ vọng là năm bản lề, đánh dấu sự chuyển dịch từ giai đoạn “cầm cự” sang phục hồi có chọn lọc, đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển ổn định, bền vững hơn của cả nền kinh tế và thị trường bất động sản.