Cung nới rộng, giá nhà vẫn chưa hạ

Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2025 và cả năm 2025 vừa được Bộ Xây dựng công bố, bức tranh kinh tế vĩ mô tiếp tục là điểm tựa quan trọng cho thị trường. Tăng trưởng GDP duy trì ở mức cao, các ngành công nghiệp và dịch vụ phục hồi tích cực. Trong lĩnh vực bất động sản, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo đồng bộ nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, qua đó giúp thị trường từng bước ổn định, thanh khoản cải thiện và nguồn cung gia tăng, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội.

Nguồn cung dần hồi phục

Trong năm 2025, cả nước có 241 dự án bất động sản được cấp phép xây dựng mới với quy mô khoảng 120.034 căn, lô/nền; 1.862 dự án đang triển khai với quy mô gần 772.000 căn, lô/nền; và 298 dự án hoàn thành với hơn 151.000 căn, lô/nền. Nhà chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cả ba nhóm dự án.

Riêng nhà ở thương mại, quý IV/2025 ghi nhận 25 dự án được cấp phép xây dựng mới với hơn 10.000 căn, 45 dự án hoàn thành với gần 15.700 căn và 86 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với hơn 36.600 căn. Lũy kế cả năm, số dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới đạt 93 dự án với 37.686 căn; số dự án hoàn thành là 88 dự án với gần 30.000 căn. Đáng chú ý, số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 300 dự án với hơn 108.700 căn, tăng mạnh so với năm 2024.

Ở phân khúc nhà ở xã hội, Đề án xây dựng một triệu căn giai đoạn 2021–2030 tiếp tục được đẩy mạnh. Lũy kế đến hết năm 2025, cả nước có 698 dự án đang triển khai với quy mô hơn 657.000 căn. Trong đó, 193 dự án đã hoàn thành với hơn 169.000 căn; 200 dự án đang thi công với hơn 134.000 căn; 305 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với hơn 354.000 căn. Riêng trong năm 2025, số căn nhà ở xã hội hoàn thành đạt 102.633 căn, vượt chỉ tiêu đề ra.

Thanh khoản tăng, tồn kho nhích lên

Cùng với nguồn cung, thanh khoản thị trường tiếp tục cải thiện trong quý cuối năm. Quý IV/2025, cả nước ghi nhận hơn 151.000 giao dịch bất động sản thành công, tăng 10% so với quý III và tăng 35% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung cả năm, tổng số giao dịch đạt gần 580.000, tăng 7,7% so với năm 2024, trong đó đất nền vẫn chiếm tỷ trọng lớn.

Tuy nhiên, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy tồn kho bất động sản có dấu hiệu tăng trở lại trong nửa cuối năm. Theo số liệu từ 24/34 địa phương, quý IV/2025 tồn kho khoảng 32.900 căn, nền, tăng đáng kể so với quý trước. Tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng hơn 20%, trong khi tồn kho đất nền tăng trên 21%. Diễn biến này phản ánh sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc và khu vực thị trường.

Giá nhà tiếp tục leo thang

Dù nguồn cung gia tăng, mặt bằng giá nhà ở trong năm 2025 vẫn ghi nhận mức tăng mạnh. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tăng phổ biến 20–30% so với năm 2024, một số khu vực tăng trên 40%, chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp.

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng tới 40% so với năm trước. Tại TP.HCM, con số này vào khoảng 111 triệu đồng/m², tăng 23% so với năm 2024. Giá biệt thự, nhà liền kề trong dự án tăng 10–20%, cá biệt một số khu vực tại Hà Nội ghi nhận mức tăng 20–30%. Với đất nền, giá trên thị trường thứ cấp tăng khoảng 20–25%, tập trung ở những nơi có hạ tầng hoàn chỉnh và thông tin quy hoạch rõ ràng.

Siết quản lý, tăng cung để ổn định giá

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục kiểm tra, đôn đốc, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản và nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhằm sớm đưa nguồn cung ra thị trường. Đồng thời, Bộ đang nghiên cứu xây dựng mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý”, hướng tới tăng tính minh bạch và hiệu quả quản lý thị trường.

Cùng với đó, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ được chuẩn hóa, kết nối đồng bộ từ Trung ương đến địa phương theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP, liên thông với dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế và tài chính.

Quan điểm xuyên suốt được Chính phủ nhấn mạnh là phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, đồng thời bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở của người dân. Tại Phiên họp thứ 5 Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính khẳng định nhà ở là vấn đề an sinh xã hội lớn, là quyền cơ bản của công dân. Do đó, phải tiếp tục tăng nguồn cung ở các phân khúc, đẩy mạnh nhà ở xã hội, nhà cho thuê và từng bước kéo giảm giá nhà ở thương mại, phù hợp với thu nhập thực tế của người dân và quy luật thị trường.