Chuyên gia: Thị trường bất động sản 2026 không dành cho đầu tư dở dang và đòn bẩy ngắn hạn

Nhận định về triển vọng thị trường, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc PropertyGuru Vietnam khu vực miền Nam – cho rằng năm 2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng khi các yếu tố nền tảng hình thành từ năm 2025 bắt đầu phát huy hiệu quả. Hạ tầng trọng điểm đi vào vận hành, các cực tăng trưởng mới dần rõ nét, cùng với sự quay trở lại của dòng vốn trung và dài hạn sẽ tạo dư địa phát triển cho thị trường địa ốc.

Tuy nhiên, ông Tuấn nhấn mạnh đây cũng là giai đoạn phân hóa rất mạnh. Mặt bằng giá đã được thiết lập ở mức mới, biên lợi nhuận không còn dày như trước, trong khi yêu cầu về pháp lý, chất lượng sản phẩm và năng lực tài chính của chủ đầu tư ngày càng khắt khe. Thị trường năm 2026 sẽ ưu tiên những dự án phát triển bài bản, minh bạch và gắn với nhu cầu thực.

Một trong những điểm đáng chú ý là xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, nơi hạ tầng giao thông thực sự đi vào khai thác. Khi các tuyến vành đai, cao tốc, metro, sân bay phát huy hiệu quả, dòng dân cư và hoạt động kinh tế sẽ lan tỏa mạnh sang các đô thị vệ tinh. Những khu vực này không còn được nhìn nhận như “điểm đầu cơ theo tin”, mà dần trở thành không gian sống và làm việc mới, nơi giá bất động sản tăng trưởng dựa trên nhu cầu thực và khả năng kết nối.

Cơ hội lớn nhất của thị trường 2026, theo các chuyên gia, vẫn nằm ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Chung cư tại các đô thị lớn và đô thị vệ tinh được xem là trụ cột thanh khoản, bên cạnh nhà ở thấp tầng trong các khu đô thị đồng bộ, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh và khả năng khai thác sử dụng thực tế.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – cho rằng việc sáp nhập 34 tỉnh, thành đã tạo ra các thị trường quy mô lớn như TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Lâm Đồng…, qua đó làm gián đoạn các “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn và chặn đà tăng giá phi mã. Thay vào đó là xu hướng phát triển ổn định, dài hạn hơn, trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao, chính sách tiền tệ linh hoạt và các mô hình đô thị mới như TOD, đô thị nén được ưu tiên.

Ở góc nhìn thị trường, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội – đánh giá năm 2026 sẽ là giai đoạn cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư khi nguồn cung duy trì ở mức phong phú. Áp lực chi phí phát triển dự án gia tăng buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc sản phẩm, nâng cao chất lượng, chính sách bán hàng và chiến lược vận hành. Đồng thời, nguy cơ cung vượt cầu có thể xuất hiện ở một số phân khúc nếu sức mua không tăng tương ứng, đặc biệt khi nguồn cung vẫn nghiêng nhiều về phân khúc cao cấp.

Dự báo về xu hướng chung, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Group – cho rằng năm 2026 thị trường sẽ tăng trưởng rõ nét hơn nhưng phân hóa theo từng nhóm. Bất động sản nhà ở tiếp tục phục hồi, với điểm sáng tập trung vào các sản phẩm vừa túi tiền, pháp lý hoàn chỉnh, gắn với hạ tầng trọng điểm. Giá bán được dự báo tiếp tục tăng do áp lực chi phí và kỳ vọng hạ tầng, song mức tăng sẽ không đồng loạt mà phân hóa theo từng phân khúc.