Chung cư tăng nóng hạ nhiệt, nhà đầu tư FOMO bắt đầu “xả hàng”

Theo các chuyên gia, trong năm 2025, giá chung cư Hà Nội đã tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều dự án ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, đến cuối năm, đà tăng có dấu hiệu chậm lại, thanh khoản phân hóa rõ nét hơn, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc mua vào ở vùng giá cao.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường Hà Nội, với tâm điểm giao dịch dịch chuyển dần ra khu vực vành đai 2 và 3. Trong 11 tháng năm 2025, Nam Từ Liêm (cũ) là địa bàn thu hút sự quan tâm lớn nhất, tiếp theo là Hà Đông, Cầu Giấy và Hoàng Mai (cũ).

Đáng chú ý, mức tăng giá mạnh nhất trong quý IV/2025 không còn tập trung ở khu vực nội đô mà lan rộng ra các huyện, quận ven vành đai 3. Thanh Trì (cũ) ghi nhận giá rao bán căn hộ phổ biến khoảng 74 triệu đồng/m², tăng tới 158% so với quý I/2023. Gia Lâm (cũ) đạt khoảng 80 triệu đồng/m² và Hà Đông (cũ) khoảng 75 triệu đồng/m², cùng mức tăng hơn 140%. Hoài Đức (cũ) cũng vươn lên mặt bằng giá 75 triệu đồng/m², tăng gần 140%.

Trong khi đó, nhiều quận trung tâm như Ba Đình hay Hai Bà Trưng (cũ) chỉ ghi nhận mức tăng 69–92%. Điều này cho thấy dòng tiền đang ưu tiên các khu vực có giá nền thấp hơn, hưởng lợi từ quy hoạch và sự hình thành các đại đô thị mới, thay vì “neo” tại lõi trung tâm đã đạt mặt bằng cao.

Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, cho biết trên thị trường thứ cấp, năm 2025 giá nhà ở thấp tầng tăng trung bình khoảng 20% so với cùng kỳ. Giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án có mức giá 100–200 triệu đồng/m², nằm trong các khu đô thị đã hoàn thiện, có cư dân sinh sống và hạ tầng – tiện ích đồng bộ.

Ngược lại, không ít sản phẩm biệt thự, liền kề dù tăng giá mạnh trên giấy nhưng thanh khoản hạn chế do dự án chưa hoàn chỉnh, kết nối hạ tầng chưa thuận lợi hoặc khu vực xung quanh chưa phát triển tương xứng.

Ở phân khúc căn hộ sơ cấp, mặt bằng giá tiếp tục thiết lập mức mới khi các dự án mở bán đều định vị ở phân khúc cao cấp trở lên. Tại Hà Nội, giá chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm 2024. Tại TP.HCM (cũ), con số này lên tới 111 triệu đồng/m², tăng 23%, trong khi Đà Nẵng ghi nhận mức bình quân hơn 83 triệu đồng/m², tăng 14%.

Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp Hà Nội, khi giá đã tăng nhanh trong thời gian ngắn, sức mua bắt đầu chững lại. Cuối năm, xuất hiện các trường hợp nhà đầu tư rao bán cắt lỗ, chủ yếu là những người xuống tiền theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội trong giai đoạn thị trường tăng nóng. Dù vậy, mặt bằng giá tại khu vực trung tâm vẫn được duy trì tương đối ổn định.

Tại Đà Nẵng, giá căn hộ tăng nhờ dòng tiền đầu tư, đặc biệt từ nhà đầu tư Hà Nội, nhưng thanh khoản cuối năm có xu hướng chậm lại, giá đi ngang. Trong khi đó, TP.HCM tiếp tục là điểm nóng khi giá căn hộ tăng mạnh tại các khu vực hưởng lợi từ những dự án hạ tầng lớn đang và sắp triển khai.

Với bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, thị trường phục hồi rõ rệt nhưng mang tính chọn lọc. Nguồn cung năm 2025 tăng gấp 4 lần so với năm trước, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 55%. Giao dịch tập trung chủ yếu tại các đô thị biển, đại đô thị nghỉ dưỡng quy mô lớn do các chủ đầu tư uy tín phát triển. Các mô hình đô thị biển đa chức năng, kết hợp an cư – nghỉ dưỡng – đầu tư dài hạn, đang dần thay thế mô hình nghỉ dưỡng truyền thống và hút một phần dòng tiền từ phân khúc nhà ở.

Huyền Huyền