Chung cư năm 2026: Vẫn dẫn dắt thị trường nhưng không còn “dễ bán”

Trong bức tranh đó, phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ lực, đặc biệt tại hai đầu tàu Hà Nội và TP.HCM. Nhu cầu nhà ở thực vẫn hiện hữu, song thị trường đang đối mặt với một nghịch lý lớn: giá bán tăng quá nhanh so với khả năng chi trả của phần đông người mua.

Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, chỉ trong vòng một năm, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng khoảng 35 – 45%. Riêng quý III/2025, giá căn hộ tại TP.HCM tiếp tục leo thêm 15 – 18%, đưa mức giá bình quân lên khoảng 90 triệu đồng/m². Đáng chú ý, khoảng 70% nguồn cung mới trong năm qua thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến mặt bằng giá chung bị kéo lên, ngày càng rời xa nhóm khách hàng ở thực.

Khi giá nhà vượt ngưỡng chịu đựng của thu nhập, người mua buộc phải tính toán kỹ lưỡng hơn về dòng tiền dài hạn. Thị trường vì thế không còn dễ dàng vận hành theo tâm lý “mua trước – kỳ vọng tăng giá sau” như các chu kỳ trước.

Lý giải nguyên nhân giá nhà tại đô thị lớn neo cao, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng đây là kết quả của nhiều yếu tố tích tụ trong thời gian dài, từ quy hoạch, hạ tầng đến chi phí đất đai, trong khi phân khúc nhà ở xã hội chưa đáp ứng được kỳ vọng. Tuy vậy, theo ông Khôi, điểm tích cực là tư duy chính sách đã có sự chuyển dịch rõ rệt thông qua các luật và nghị định mới, hướng tới mục tiêu hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Dưới góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, nhận định căn hộ vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt trong nửa đầu năm 2026. Tuy nhiên, thanh khoản sẽ phân hóa mạnh. Những dự án có pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí xa trung tâm, hạ tầng kết nối yếu hoặc thiếu hệ tiện ích thực chất sẽ đối mặt nguy cơ giao dịch chậm, dù bối cảnh chung được đánh giá là ổn định hơn.

Thực tế đang buộc cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư phải thay đổi tư duy. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, các yếu tố như pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững ngày càng được đặt lên hàng đầu. Mặt bằng giá mới phản ánh áp lực chi phí đầu vào, song cũng đặt ra thách thức lớn cho mục tiêu phát triển thị trường dài hạn.

Nếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội không sớm được cải thiện, nguy cơ lệch pha cung – cầu trong trung và dài hạn là khó tránh. Đặc biệt, phân khúc cao cấp có thể đối diện “điểm nghẽn thanh khoản” khi giá đã tăng mạnh nhiều năm, trong khi lực cầu đầu cơ dần suy yếu. Khi bên bán không muốn giảm giá, còn bên mua ngày càng thận trọng, giao dịch dễ rơi vào trạng thái chững lại.

Chính sách đóng vai trò “bộ lọc”

Thời gian qua, không ít doanh nghiệp bất động sản bộc lộ điểm yếu về năng lực tài chính, phụ thuộc lớn vào vốn vay, trái phiếu hoặc dòng tiền ứng trước từ khách hàng. Khi các quy định về đất đai, đầu tư, nhà ở, tín dụng và trái phiếu được siết chặt, những mô hình kinh doanh dựa trên đòn bẩy cao nhanh chóng lộ rõ rủi ro.

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, các thay đổi chính sách trong năm qua đang đóng vai trò như một quá trình “thanh lọc” thị trường. Khi kỷ luật được thiết lập chặt chẽ hơn, các chủ thể yếu kém buộc phải rút lui, nhường chỗ cho doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và tầm nhìn dài hạn.

Song song với đó, việc thúc đẩy nhà ở xã hội, thành lập Quỹ nhà ở quốc gia và triển khai các gói tín dụng ưu đãi cho người trẻ mua nhà cho thấy nỗ lực rõ nét của cơ quan quản lý trong việc tái cân bằng cung – cầu, đưa thị trường trở về đúng chức năng phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo các chuyên gia pháp lý, chìa khóa để thị trường phát triển ổn định vẫn nằm ở việc hoàn thiện thể chế gắn với hiệu quả thực thi. Những vướng mắc trong triển khai luật cần sớm được tháo gỡ bằng các nghị quyết, nghị định cụ thể, đồng thời các địa phương phải gắn quy hoạch dài hạn với đầu tư hạ tầng đồng bộ, đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Nhiều ý kiến cho rằng, loạt chính sách có hiệu lực từ năm 2026 sẽ tái thiết nền tảng phát triển dài hạn cho thị trường bất động sản, với trọng tâm là pháp lý minh bạch, thủ tục tinh gọn và sự cân bằng lợi ích giữa các bên. Tuy nhiên, để chính sách thực sự phát huy tác dụng, điều kiện tiên quyết vẫn là triển khai nhất quán, minh bạch và có cơ chế giám sát hiệu quả – yếu tố quyết định để thị trường không chỉ “giữ nhịp” trong năm 2026 mà còn đi đường dài một cách bền vững.