Chung cư hạng sang Hà Nội lập kỷ lục nguồn cung, phân khúc trên 120 triệu đồng/m² bùng nổ

Thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận một dấu mốc đáng chú ý khi phân khúc chung cư cao cấp, với mức giá trên 120 triệu đồng/m², đạt lượng mở bán cao kỷ lục. Diễn biến này phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển cơ cấu nguồn cung trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh và phân hóa sâu hơn.

Thông tin tại họp báo công bố tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý IV/2025 do CBRE Hà Nội tổ chức cho thấy, riêng trong quý cuối năm, Hà Nội có thêm 14.905 căn hộ chung cư mới được đưa ra thị trường. Qua đó, tổng nguồn cung mở bán mới cả năm đạt gần 36.000 căn – mức cao thứ hai từng được ghi nhận, chỉ sau năm 2019.

Đáng chú ý, năm 2025 đánh dấu sự bứt phá mạnh của phân khúc căn hộ hạng sang. Số lượng căn hộ có giá chào bán trên 120 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu) lên tới gần 4.000 căn, chiếm khoảng 11% tổng số căn hộ mở bán trong năm – tỷ trọng cao nhất từ trước tới nay tại thị trường Hà Nội.

Song song với sự gia tăng của phân khúc cao cấp, nguồn cung từ các đại đô thị vùng ven tiếp tục giữ vai trò chủ đạo. Trong quý IV, các dự án tại Văn Giang (Hưng Yên) chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mở bán toàn thị trường. Tính chung cả năm, khu vực này đóng góp gần 40% tổng lượng căn hộ mới tại Hà Nội, cho thấy xu hướng phát triển lan tỏa ra các khu vực giáp ranh ngày càng rõ nét.

Dù nguồn cung tăng mạnh, sức cầu trên thị trường vẫn được đánh giá tích cực. Quý IV/2025 ghi nhận hơn 13.500 căn hộ được giao dịch thành công, nâng tổng lượng tiêu thụ cả năm lên 34.760 căn. Các dự án mở bán mới trong quý cuối năm đạt tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 79%. Dù giảm nhẹ so với quý trước, con số này vẫn phản ánh khả năng hấp thụ ổn định của thị trường trong bối cảnh lượng hàng chào bán lớn.

Diễn biến giá tiếp tục cho thấy sự phân hóa rõ rệt theo khu vực. Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt hơn 78 triệu đồng/m², giảm 14% so với quý III nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung tập trung nhiều tại vùng ven, với mức giá phổ biến 50–60 triệu đồng/m². Trong khi đó, các dự án mới tại khu vực nội đô vẫn duy trì mặt bằng giá cao, phổ biến trong khoảng 90–100 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn ở phân khúc hạng sang.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ ghi nhận mức bình quân khoảng 62 triệu đồng/m² trong quý IV, gần như đi ngang so với quý III. Tốc độ tăng giá theo năm giảm xuống còn 24%, thấp hơn mức đỉnh của quý trước. Theo CBRE, đà hạ nhiệt này phản ánh việc giá đã tăng mạnh trong các quý trước, nguồn cung sơ cấp dồi dào hút dòng tiền của người mua, cùng với tâm lý thận trọng hơn khi lãi suất bắt đầu có xu hướng tăng.

Bước sang năm 2026, CBRE dự báo thị trường căn hộ Hà Nội sẽ tiếp tục đón khoảng 33.000 căn hộ mới, tương đương năm trước. Nguồn cung lớn, sự cạnh tranh từ các dự án vùng giáp ranh như Văn Giang và các dự án nội đô có giá cao được kỳ vọng sẽ tạo lực điều tiết lên mặt bằng giá sơ cấp. Trong khi đó, thị trường thứ cấp nhiều khả năng chịu thêm áp lực trong bối cảnh lãi suất gia tăng và nguồn cung tương lai dồi dào.

Chia sẻ về triển vọng thị trường, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, cho rằng hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, tiếp tục là động lực then chốt thúc đẩy sự phát triển của các dự án bất động sản mới, bao gồm nhiều dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, bà nhấn mạnh các chủ đầu tư cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về chiến lược tài chính, kinh doanh và phát triển sản phẩm để thích ứng hiệu quả với những biến động của thị trường.

Không chỉ phân khúc căn hộ, thị trường bất động sản gắn liền với đất cũng ghi nhận những diễn biến đáng chú ý. Riêng quý IV/2025, nguồn cung mở bán mới đạt 654 căn, chủ yếu đến từ các đại đô thị tại Văn Giang. Tính chung cả năm, tổng nguồn cung mới đạt hơn 3.800 căn, dù giảm khoảng 40% so với năm 2024 nhưng vẫn được đánh giá là mức mở bán khá cao so với mặt bằng chung của thị trường Hà Nội.