Bùng nổ chung cư dọc vành đai, metro

Theo báo cáo năm 2025 của Dat Xanh Services, mô hình phát triển bất động sản gắn với giao thông công cộng và hạ tầng chiến lược – đặc biệt theo định hướng TOD – đang trở thành xu hướng chủ đạo tại Hà Nội và TP.HCM. Riêng trong năm 2025 và các dự án chuẩn bị triển khai cho năm tiếp theo, tổng nguồn cung tại hai thị trường này đã vượt mốc 100.000 sản phẩm.

Tại Hà Nội, phần lớn dự án mới hình thành dọc các trục giao thông lớn, trong phạm vi di chuyển khoảng 20–30 phút tới khu vực trung tâm. Dọc Vành đai 1 và 2, nguồn cung năm 2025 đạt khoảng 10.900 căn, chủ yếu đến từ các dự án tái phát triển đô thị và tổ hợp quy mô vừa. Trong khi đó, khu vực Vành đai 3 và 3.5 ghi nhận khoảng 17.200 sản phẩm, nhờ lợi thế cân bằng giữa vị trí, giá bán và khả năng kết nối.

Đáng chú ý, tuyến Vành đai 4 phía Bắc đang nổi lên như “điểm nóng” nguồn cung mới, với hơn 35.300 sản phẩm, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu phát triển tại Hà Nội. Đây là khu vực được nhiều doanh nghiệp lựa chọn để triển khai các khu đô thị quy mô lớn, gắn với tầm nhìn đầu tư dài hạn và dư địa phát triển rộng.

Xu hướng tương tự cũng diễn ra tại TP.HCM và vùng phụ cận. Khu vực trung tâm và Vành đai 2 hiện có khoảng 7.000 sản phẩm nhà ở đang triển khai, chủ yếu là căn hộ trung – cao cấp. Dọc tuyến Vành đai 3, nguồn cung đạt khoảng 11.100 sản phẩm, phân bổ tại TP.HCM và các địa phương giáp ranh. Trong khi đó, Vành đai 4 TP.HCM đang hình thành quỹ nhà ở khoảng 15.500 sản phẩm, tập trung tại các đại đô thị tích hợp nhiều chức năng.

Ngoài các tuyến vành đai, trục Quốc lộ 13 cũng ghi nhận hơn 11.000 sản phẩm nhà ở, hưởng lợi từ khả năng kết nối trực tiếp giữa TP.HCM và Bình Dương (cũ), cùng quá trình đô thị hóa và dịch chuyển lao động diễn ra mạnh mẽ.

Nguồn cung sơ cấp trong giai đoạn này tiếp tục do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt, với sự hiện diện của Vinhomes, Sun Group, Ecopark, Masterise Homes, Dat Xanh Group, Nam Long, Khang Điền, CapitaLand, Gamuda Land cùng nhiều doanh nghiệp khác.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy sau một thập kỷ, số dự án chung cư dọc các tuyến vành đai tại Hà Nội đã tăng gấp 2,6 lần, còn TP.HCM tăng gấp 3,2 lần. Song song đó, các dự án nằm gần hệ thống metro cũng ngày càng sôi động hơn khi những tuyến đường sắt đô thị đầu tiên tại hai thành phố lần lượt đi vào vận hành từ năm 2021 và 2024.

Theo JLL, các dự án bất động sản trong bán kính khoảng 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm 14–16% nguồn cung bất động sản thương mại và 4–9% nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM. Tỷ lệ này cho thấy mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng đang dần hình thành, dù vẫn còn dư địa để mở rộng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo sự gia tăng nhanh của nguồn cung dọc vành đai và metro đặt ra nhiều thách thức về quy hoạch và chất lượng sống. Khi thị trường chuyển sang cấu trúc đa cực, nguy cơ hình thành các khu đô thị đơn chức năng là không nhỏ nếu thiếu đồng bộ về việc làm, hạ tầng xã hội và tiện ích đô thị.

Với các dự án gần metro, JLL cho rằng không phải mọi dự án “ăn theo” đều tận dụng hiệu quả lợi thế TOD. Một khu đô thị TOD đúng nghĩa cần được phát triển đồng thời về kết nối, giao thông phi cơ giới, tiện ích và mô hình bất động sản phức hợp, thay vì chỉ tập trung xây nhà ở.

Trong giai đoạn 2026–2027, các dự án gắn với metro, cao tốc và vành đai được dự báo tiếp tục thu hút sự quan tâm. Tuy vậy, người mua và nhà đầu tư sẽ ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên đánh giá khả năng kết nối thực tế và chất lượng hạ tầng xung quanh, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng từ quy hoạch trên giấy.