Bất động sản phía Nam cần khơi thông pháp lý và dòng vốn

Tái cấu trúc thị trường xóa bỏ lệch pha, hướng về nhu cầu thực

Tại diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam: Mở dư địa tăng trưởng mới”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định thị trường năm 2026 đang chuyển mình mạnh mẽ để khắc phục tình trạng lệch pha phân khúc kéo dài. Trong quá khứ, dòng vốn từng đổ dồn vào phân khúc cao cấp và siêu sang, để lại khoảng trống lớn về nhà ở bình dân và nhà ở xã hội (NOXH).

Nhu cầu nhà ở thực của người dân tại đô thị lớn hiện đang ở mức cực kỳ cao. Đơn cử tại TP.HCM, khảo sát cho thấy có tới 974.000 người có nhu cầu thực về NOXH. Sức hút này được minh chứng rõ nét qua dự án NOXH trên đường Lý Thường Kiệt (phường Diên Hồng): dù chỉ mở bán 750 căn trên tổng số 1.225 căn, dự án đã thu hút tới 15.000 hồ sơ đăng ký.

Chất lượng của phân khúc này cũng được cải thiện vượt trội. Tiêu biểu như dự án NOXH tại Phường Đông Hưng Thuận với quy mô 750 căn vừa khánh thành. Nhờ chính sách ưu đãi thuế và bù lãi suất của Nhà nước, dự án sở hữu tiêu chuẩn xây dựng chất lượng, vận hành chuyên nghiệp nhưng giá bán chỉ dao động từ 19,5 đến 19,9 triệu đồng/m² (đã bao gồm thuế).

Về chỉ tiêu phát triển, TP.HCM phải hoàn thành 200.000 căn NOXH đến năm 2030 trong đề án 1 triệu căn toàn quốc. Riêng năm 2026, thành phố được giao hoàn thành 28.000 căn. Mặc dù ông Lê Hoàng Châu thừa nhận thành phố mới chỉ chắc chắn hoàn thành khoảng 2.000 căn trong năm nay, Bộ Xây dựng kiểm tra và dự báo con số thực tế có thể đạt mức khả quan khoảng trên dưới 20.000 căn nhờ các nỗ lực triển khai quyết liệt.

Bên cạnh đó, thị trường ghi nhận điểm sáng lớn khi có tới 37 dự án nhà ở tại TP.HCM đủ điều kiện huy động vốn trong 7 tháng đầu năm 2026, cung ứng ra thị trường hơn 27.000 căn hộ – vượt trội so với mức trung bình khoảng 15.000 căn mỗi năm trong giai đoạn trước.

Tháo gỡ nút thắt khơi thông dòng vốn và thủ tục pháp lý

Dù nguồn cung cải thiện, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ sự lo ngại trước thực tế sức hấp thụ của thị trường rất thấp do người mua thiếu niềm tin, doanh nghiệp thiếu dòng tiền và thị trường thiếu thanh khoản. Do đó, HoREA kiến nghị, cần hỗ trợ nhà ở thương mại giá hợp lý, đưa phân khúc này vào "luồng xanh" ưu tiên thủ tục hành chính; không khống chế mức lợi nhuận tối đa 15% của doanh nghiệp. Hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận gói tín dụng thương mại 145.000 tỷ đồng với mức lãi suất ưu đãi khoảng 6,1%/năm dành cho chủ đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh cần trả lại cho thị trường cơ chế vận hành tự nhiên vốn có.

Nghị quyết 21-NQ/TW (2026) đã thống nhất phương án sử dụng nhà chung cư có thời hạn theo niên hạn xây dựng công trình. Trong khi đó, Quy chuẩn xây dựng phân loại công trình cấp 1 có tuổi thọ thiết kế từ 50 đến 100 năm, cấp đặc biệt trên 100 năm và cấp 2 từ 30 đến 50 năm.

Ông Lê Hoàng Châu lưu ý có sự khác biệt lớn giữa tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế. Minh chứng là chung cư tại số 518 Võ Văn Kiệt bị nghiêng nghiêm trọng phải di dời khẩn cấp sau 19 năm sử dụng dù thiết kế ban đầu thuộc cấp 1.

Bên cạnh đó, dự thảo luật mới đã bãi bỏ nhiều điều cấm không phù hợp. Quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư cho mục đích phi nhà ở đã được bổ sung điều khoản loại trừ đối với hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn. Thay đổi này giúp người dân khai thác hiệu quả quyền tài sản hợp pháp. Thống kê cho thấy phân khúc căn hộ lưu trú (condotel) có sự phát triển mạnh mẽ. Trong nửa đầu năm 2026, toàn quốc ghi nhận 35.530 căn condotel đi vào vận hành. Tổng số lượng căn hộ lưu trú, biệt thự du lịch và nhà phố du lịch trên cả nước hiện đạt hơn 110.000 căn, đòi hỏi khung pháp lý hoàn chỉnh để quản lý hiệu quả.

Về các quy định tài chính đất đai, ông Lê Hoàng Châu ủng hộ đề xuất bãi bỏ phương pháp xác định “giá đất cụ thể”, chuyển sang áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để rút ngắn quy trình thủ tục. Đối với hoạt động kinh doanh, ông kiến nghị cho phép doanh nghiệp nhận đặt cọc tối đa 5% giá trị hợp đồng ngay khi có quyết định công nhận chủ đầu tư và dự án bắt đầu thi công. Đồng thời, các quy định chuyển nhượng dự án cần được nới lỏng, không bắt buộc phải có sổ đỏ trước khi chuyển nhượng mà chỉ cần hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan.

Thị trường bất động sản năm 2026 đòi hỏi sự đồng hành quyết liệt của cả hệ thống chính trị và sự chủ động tự cứu mình của các doanh nghiệp qua việc đưa rổ hàng về giá trị thực.