Bất động sản dù đã qua chu kỳ “tăng nóng” nhưng dòng tiền vẫn không biến mất

Dòng tiền đang chậm lại chứ không biến mất

Ở một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) cho rằng, dòng tiền trên thị trường thực chất không biến mất mà chỉ đang tái phân bổ. Bất động sản vẫn giữ vai trò là tài sản có giá trị thực, kênh trung chuyển vốn quan trọng của nền kinh tế, dù chu kỳ "tăng nóng" có thể đã đi qua.

Theo ông Tuyển, tác động rõ ràng nhất hiện nay là tâm lý thị trường. Khi chính sách siết tín dụng hoặc kiểm soát đầu cơ được ban hành, cả nhà đầu tư lẫn giới đầu cơ đều có xu hướng thận trọng hơn, thậm chí tạm dừng xuống tiền để quan sát diễn biến tiếp theo.

“Tuy nhiên, cần nhìn nhận thực tế rằng việc chuyển hướng dòng tiền sang các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh không hề đơn giản. Không phải ai cũng có đủ chuyên môn, kinh nghiệm hoặc mạng lưới để đầu tư trực tiếp vào doanh nghiệp hay ngành nghề cụ thể. Vì vậy, dòng tiền có thể chậm lại trong ngắn hạn, nhưng không biến mất khỏi thị trường”, Chủ tịch BHS nhấn mạnh.

Cũng đưa ra nhìn nhận dòng tiền và khẩu vị của nhà đầu tư trong năm 2026, ông Tuyển đánh giá, bức tranh thị trường năm 2026 sẽ chịu sự chi phối chặt chẽ bởi quy luật cung cầu và sự dịch chuyển trong thứ tự ưu tiên. Dòng tiền ưu tiên số 1 cho bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, sau đó là cho tài sản khai thác cho thuê và đến các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

Riêng với phân khúc bất động sản mang tính "sưu tầm", thị trường sẽ sàng lọc vô cùng khắt khe. Thanh khoản chỉ "mỉm cười" với những dự án sở hữu lâu dài, sinh dòng tiền thật, hoặc những bất động sản du lịch nằm trong quần thể dịch vụ khép kín, đẳng cấp, đủ sức hút dòng khách quốc tế.

Cũng theo báo cáo thị trường năm 2025–2026 của nhiều đơn vị nghiên cứu như CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam, dòng tiền đầu tư bất động sản đang có xu hướng tập trung vào hai nhóm sản phẩm chính:

Thứ nhất là bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực: Đây vẫn là phân khúc chiếm tỷ trọng lớn nhất của thị trường, bao gồm căn hộ chung cư, nhà ở đô thị và các khu nhà ở gắn với hạ tầng hoàn chỉnh.

Thứ hai là bất động sản vùng ven gắn với hạ tầng và du lịch: Những khu vực có hạ tầng giao thông phát triển hoặc gắn với các trung tâm du lịch đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Dòng tiền thôi "nhìn giá" để "nhìn thực"

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản không còn nhảy múa theo những cơn "sốt giá" ảo. Thay vào đó, thanh khoản trở thành bài toán sinh tồn. Theo ông Lê Xuân Nga – Tổng giám đốc BHS Property, có 5 yếu tố cốt lõi đang âm thầm tái định nghĩa dòng tiền, mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư đủ kiên nhẫn và tầm nhìn.

Khác với các giai đoạn trước khi câu chuyện chủ yếu xoay quanh giá tăng hay giảm, thị trường hiện nay quan tâm nhiều hơn đến thanh khoản – yếu tố quyết định sức sống của bất động sản.

Theo ông Nga, nếu ví thị trường như một cơ thể sống thì thanh khoản chính là dòng máu lưu thông. Khi dòng tiền bị tắc nghẽn, mọi chỉ số tăng trưởng đều mất ý nghĩa.

Yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến dòng tiền bất động sản là lãi suất và tín dụng.

Hiện lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức khoảng 13–14%, cao hơn đáng kể so với nhiều ngành khác. Điều này cho thấy cơ quan quản lý đang kiểm soát chặt dòng tín dụng vào lĩnh vực này nhằm hạn chế nguy cơ bong bóng giá.

Tuy nhiên, theo ông Nga, việc kiểm soát tín dụng không hẳn là tín hiệu tiêu cực. Đây có thể là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn. Trong dài hạn, mặt bằng lãi suất cao khó duy trì quá lâu khi bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác.

Yếu tố thứ hai là pháp lý và nguồn cung. Thời gian qua, nhiều dự án vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ, tạo điều kiện để nguồn cung quay trở lại thị trường.

Theo dự báo, nguồn cung bất động sản năm 2026 có thể tăng mạnh so với năm trước. Điều này giúp người mua có thêm lựa chọn nhưng đồng thời cũng khiến thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh và phân hóa rõ rệt hơn.

Những dự án có vị trí tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu và chính sách bán hàng hợp lý sẽ có lợi thế lớn về thanh khoản.

Yếu tố thứ ba là tăng trưởng kinh tế. Việt Nam vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng GDP khá cao trong khu vực, tạo nền tảng cho nhu cầu nhà ở và đầu tư bất động sản trong dài hạn.

Song song với đó, hạ tầng giao thông được xem là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường. Hàng loạt dự án cao tốc, sân bay, cảng biển và các công trình giao thông lớn đang được triển khai trên cả nước.

Nếu các dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai đúng tiến độ, nhiều khu vực đô thị mới và thị trường bất động sản dọc theo các trục giao thông lớn có thể bước vào chu kỳ phát triển mới.

Cuối cùng là tâm lý thị trường. Trong bối cảnh lãi suất còn cao và kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn, nhiều nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý thận trọng.

Tuy vậy, theo đại diện BHS, những nhà đầu tư thành công thường không ra quyết định dựa trên nỗi sợ mà dựa trên dữ liệu và xu hướng dài hạn của thị trường. Năm 2026 có thể chưa phải giai đoạn dễ dàng của thị trường, nhưng lại là thời điểm quan trọng để những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới.