Bất động sản chưa thoát vòng xoáy lướt sóng ngắn hạn

Trên bức tranh chung, thị trường sơ cấp vẫn duy trì sức hút nhất định nhờ chính sách bán hàng linh hoạt từ các chủ đầu tư. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp được dự báo sẽ chững lại trong năm 2026 khi lãi suất có xu hướng tăng trở lại, trong khi giá bất động sản đã neo ở vùng cao sau chu kỳ tăng mạnh giai đoạn 2024–2025. Biên lợi nhuận của các khoản đầu tư ngắn hạn theo đó ngày càng thu hẹp.

Dẫu vậy, dòng tiền lướt sóng không rút khỏi thị trường mà chỉ chuyển hướng. Thay vì dàn trải, nhà đầu tư tập trung vào những khu vực được kỳ vọng hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng hoặc thông tin phát triển đô thị, nhằm đón đầu các nhịp tăng giá ngắn hạn.

Số liệu của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI) cho thấy năm 2025, tỷ lệ người mua bất động sản với mục đích đầu tư đã tăng lên 28%. Đáng chú ý, nhóm đầu tư lướt sóng ngắn hạn tăng từ 9% lên gần 12% chỉ trong một năm. Ngược lại, nhu cầu mua để ở giảm gần 5%, còn đầu tư tích sản dài hạn giảm từ 24% xuống 17%.

So với giai đoạn thị trường trầm lắng năm 2023, tỷ lệ nhà đầu tư lướt sóng trong năm 2025 tăng gần gấp 7 lần. Cơ cấu cầu ngày càng nghiêng về đầu tư ngắn hạn cho thấy thị trường đang vận hành lệch khỏi nhu cầu ở thực.

Xu hướng này cũng được phản ánh trong báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khi hơn 75% giao dịch nhà ở năm 2025 đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên. Khoảng 10% nhà đầu tư vẫn chấp nhận sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn, dù tỷ lệ không lớn nhưng đủ để khuếch đại rủi ro khi thị trường đảo chiều.

Tại phía Nam, DKRA Consulting ghi nhận hơn 50% giao dịch thành công thuộc về nhóm nhà đầu tư, với thời gian nắm giữ phổ biến dưới 3 năm. Trong khi đó, khảo sát của batdongsan.com.vn cho thấy gần 60% người đã sở hữu nhà có nhu cầu mua thêm bất động sản để đầu tư, với kế hoạch nắm giữ chỉ từ 2–5 năm.

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó Tổng giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services, sự trở lại của dòng tiền lướt sóng xuất phát từ hàng loạt yếu tố “kích hoạt” tâm lý, như thông tin sáp nhập địa giới hành chính, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và sự dịch chuyển dòng vốn liên vùng.

Cùng với đó, tâm lý lo ngại thiếu hụt nguồn cung sau giai đoạn pháp lý đình trệ khiến nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền sớm để “giữ chỗ”, kỳ vọng thanh khoản nhanh. Mặt bằng lãi suất thấp giai đoạn 2024–2025 càng củng cố niềm tin vào khả năng xoay vòng vốn, dù rủi ro đang gia tăng.

Hệ quả là nhiều khu vực ghi nhận những cơn sốt giá ngắn hạn. Đầu năm 2026, thị trường phía Tây Hà Nội tiếp tục nóng lên khi xuất hiện thông tin phát triển 5 khu đô thị mới với tổng vốn đầu tư hơn 4 triệu tỷ đồng. Giá đất tại Hòa Lạc và vùng lân cận tăng 10–20% chỉ trong thời gian ngắn, dù hạ tầng thực tế chưa có nhiều chuyển biến.

Về trung và dài hạn, triển vọng lướt sóng ngày càng kém thuận lợi. Năm 2026, thị trường dự kiến đón khoảng 136.000 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung lên hơn 200.000 căn nếu tính cả sơ cấp và thứ cấp. Khi nguồn cung gia tăng, thậm chí dư cung cục bộ, khả năng “ra hàng” nhanh sẽ giảm đáng kể, trong khi lãi suất tăng và các khoản vay hết ân hạn gốc tạo thêm áp lực dòng tiền.

Ở góc độ quản lý, việc triển khai mã định danh bất động sản từ tháng 3/2026 cùng các biện pháp minh bạch hóa dữ liệu được kỳ vọng sẽ thu hẹp dư địa đầu cơ. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, năm 2026 sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, không còn chỗ cho đầu tư “ăn xổi”.

Trong bối cảnh đó, chỉ những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, gắn với nhu cầu ở thực hoặc tạo ra dòng tiền ổn định mới giữ được thanh khoản. Đây cũng được xem là điều kiện cần để thị trường bất động sản thoát khỏi vòng xoáy “tăng nóng – điều chỉnh”, hướng tới chu kỳ phát triển bền vững hơn.