Bất động sản 2026 trước ngã rẽ mới: Phân khúc cao cấp đối mặt nguy cơ dư thừa
Sau giai đoạn phục hồi rõ nét trong năm 2025, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bước sang năm 2026 với nhiều dư địa tăng trưởng, khi nguồn cung dự báo gia tăng mạnh nhờ loạt đại dự án đồng loạt ra hàng. Tuy nhiên, song hành với triển vọng tích cực là những rủi ro không nhỏ, đặc biệt nguy cơ dư cung ở phân khúc cao cấp và áp lực từ lãi suất, tín dụng.
Năm 2025 ghi nhận bước chuyển mạnh của thị trường bất động sản, nổi bật ở sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung và thanh khoản. Hàng loạt dự án quy mô lớn được triển khai bởi các chủ đầu tư tên tuổi như Vingroup, Sun Group, Sunshine Group, Masterise Group, MIK Group hay BIM Group đã giúp thị trường sôi động trở lại, trong khi mặt bằng giá tiếp tục xu hướng đi lên.
Cùng với đó, nhiều chính sách và quy định pháp luật mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được ban hành, tháo gỡ những “điểm nghẽn” tồn tại nhiều năm. Hành lang pháp lý dần hoàn thiện được xem là yếu tố then chốt tạo niềm tin cho nhà đầu tư, đồng thời đặt nền móng cho chu kỳ phát triển tiếp theo.
Dư địa tăng trưởng đi kèm thách thức
Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – cho rằng năm 2026 vẫn còn nhiều dư địa phát triển khi nguồn cung dồi dào buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh quyết liệt hơn về giá bán và chất lượng sản phẩm. Theo ông, kỳ vọng lớn nhất là mặt bằng giá sẽ tiệm cận hơn với sức mua thực, tránh tình trạng tồn kho kéo dài ở phân khúc cao cấp.
Cùng quan điểm, ông Phạm Đức Toản – CEO EZ Property – nhận định nguồn cung năm 2026 sẽ rất lớn, đặc biệt ở mảng nhà ở xã hội. Điều này có thể giúp điều chỉnh lại cán cân cung – cầu, khi nhà ở thương mại phải cạnh tranh trực tiếp với nhà ở xã hội, buộc doanh nghiệp phải đa dạng hóa sản phẩm thay vì tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp. Thị trường cũng được dự báo sẽ sôi động hơn với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư, không chỉ xoay quanh một vài “ông lớn”.
Dù vậy, các chuyên gia đều cảnh báo những rủi ro tiềm ẩn đang hiện rõ. Giới chuyên gia nhận định, hai vấn đề lớn cần lưu ý trong năm 2026 là áp lực hấp thụ nguồn cung tăng nhanh và tác động của bảng giá đất mới, với mức điều chỉnh tăng cao hơn so với hiện hành. Điều này sẽ tạo thêm gánh nặng chi phí cho các doanh nghiệp phát triển dự án, buộc họ phải tính toán kỹ chiến lược giá bán.
Đặc biệt, rủi ro dư cung có thể xảy ra nếu nguồn hàng mới tiếp tục dồn vào phân khúc cao cấp. Chuyên gia cảnh báo, khi nhiều dự án chung cư cao cấp, hạng sang được tung ra trong bối cảnh khả năng chi trả của người dân không theo kịp, nguy cơ dư thừa là khó tránh khỏi.
Phân hóa thị trường và điểm đến của dòng tiền
Bước sang năm 2026, câu hỏi lớn không chỉ là thị trường tăng trưởng ra sao, mà dòng tiền sẽ tập trung vào phân khúc và khu vực nào. Theo các chuyên gia, thị trường sẽ phân hóa rõ nét hơn, ưu tiên những khu vực gắn với nhu cầu ở thực và hạ tầng đồng bộ.
Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng tiếp tục giữ vai trò thị trường trung tâm nhờ quy mô dân số lớn, nhu cầu nhà ở cao và hạ tầng phát triển. Bên cạnh đó, các địa phương giáp ranh như Hưng Yên, Bình Dương (cũ), hay các địa bàn có tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh như Hải Phòng, Quảng Ninh được dự báo sẽ có những chuyển động đáng chú ý trong trung và dài hạn.
Về phân khúc, căn hộ chung cư được dự báo tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản nhờ đáp ứng tốt nhu cầu ở thực. Đất nền vùng ven có thể phục hồi sức hút trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và hạ tầng được đầu tư mạnh, song xu hướng sẽ mang tính chọn lọc, ưu tiên khu vực có quy hoạch rõ ràng và khả năng khai thác thực tế. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng được kỳ vọng phục hồi nhẹ nhưng khó bùng nổ mạnh do vẫn chịu ảnh hưởng từ khả năng khai thác dòng tiền và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.