Bất động sản 2026: Nguồn cung cải thiện nhưng khó xuất hiện “cơn sóng” tăng giá

Nguồn cung tăng nhưng vẫn mất cân đối

Theo báo cáo triển vọng bất động sản năm 2026 của S&I Ratings, thị trường có thể bước sang chu kỳ phát triển mới nhờ các yếu tố như thay đổi về khung pháp lý, quy hoạch và nhu cầu nhà ở thực tiếp tục duy trì. Khác với những giai đoạn trước, động lực chính của chu kỳ này được cho là sự cải thiện nguồn cung và quá trình tái cân bằng cung – cầu, thay vì làn sóng tăng giá mạnh.

Trong năm 2025, sau giai đoạn thiếu hụt dự án mới, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30%. Tuy vậy, khi nhiều dự án dần quay trở lại thị trường, nguồn cung trong giai đoạn 2026–2027 được dự báo sẽ gia tăng, qua đó khiến giá bán sơ cấp có xu hướng ổn định hoặc chỉ tăng nhẹ.

Phát biểu tại Phiên họp thứ 6 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Vietnam National Real Estate Association và Chủ tịch Vietnam Association of Realtors, cho biết quan hệ cung – cầu trên thị trường những năm gần đây đã có dấu hiệu cải thiện rõ rệt.

Năm 2025 ghi nhận mức tăng nguồn cung mạnh nhất trong giai đoạn 2019–2025, góp phần giúp thị trường từng bước cân bằng hơn. Tuy vậy, cơ cấu sản phẩm vẫn chưa thực sự hợp lý khi phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và giá trị lớn, trong khi nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân vẫn khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và Ho Chi Minh City.

Số liệu thống kê cho thấy gần 40% nguồn cung mới trong năm trước là nhà thấp tầng giá cao, trong khi khoảng 42% căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m². Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m².

Báo cáo từ Savills Vietnam cũng phản ánh sự mất cân đối này tại TP.HCM. Giá căn hộ sơ cấp trung bình tại thành phố đã lên khoảng 102 triệu đồng/m², trong đó các sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng/m² chiếm khoảng 56% nguồn cung mới. Ngược lại, phân khúc dưới 50 triệu đồng/m² chỉ còn chiếm khoảng 12%, cho thấy nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng thu hẹp.

Lãi suất và tín dụng trở thành “rào cản”

Bên cạnh câu chuyện nguồn cung, mặt bằng lãi suất cũng đang trở thành yếu tố ảnh hưởng đáng kể tới thị trường. Sau thời gian áp dụng các gói vay ưu đãi, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã tăng lên mức 11–12%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 12–14%/năm.

Trong khi trước đây nhiều người mua nhà chỉ phải vay với lãi suất khoảng 5–6%/năm trong giai đoạn đầu, việc chuyển sang lãi suất thả nổi khiến chi phí vay tăng mạnh. Điều này khiến nhiều khách hàng trở nên thận trọng hơn, đặc biệt với các khoản vay sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, việc lãi suất tăng có thể góp phần ổn định kinh tế vĩ mô nhưng lại tạo áp lực đáng kể lên thị trường bất động sản, từ chi phí vốn của doanh nghiệp phát triển dự án đến khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà.

Song song đó, tín dụng bất động sản cũng được kiểm soát chặt hơn. Số liệu từ State Bank of Vietnam cho thấy đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỉ đồng, tăng hơn 36% so với năm trước và chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ của toàn hệ thống.

Trước mức tăng này, cơ quan quản lý đã yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tốc độ cho vay bất động sản từ đầu năm 2026, trong đó dư nợ lĩnh vực này không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Dòng tiền chọn lọc, thị trường phân hóa

Theo đánh giá của các chuyên gia thuộc VARS, khi chi phí vốn tăng và tín dụng được kiểm soát chặt hơn, thị trường bất động sản đang dần chuyển từ tâm lý kỳ vọng tăng giá sang chú trọng giá trị sử dụng và hiệu quả khai thác tài sản.

Hoạt động đầu cơ ngắn hạn vì vậy có xu hướng thu hẹp, trong khi dòng tiền tập trung nhiều hơn vào các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng tốt và mức giá hợp lý.

Thanh khoản thị trường được ghi nhận giảm nhẹ, đặc biệt tại những khu vực từng tăng nóng trước đó. Nhà đầu tư vẫn tham gia thị trường nhưng với tiêu chí khắt khe hơn, ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định hoặc nằm trong các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng.

Đối với người mua ở thực, một bộ phận khách hàng đang có xu hướng trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi mức giá có thể thấp hơn khoảng 30% so với khu lõi đô thị.

Theo Savills Vietnam, nhiều người mua nhà được dự báo sẽ chuyển hướng sang các khu vực vùng ven hoặc các tỉnh lân cận như Bình Dương, nơi hạ tầng liên vùng và các đại đô thị đang mở rộng không gian phát triển nhà ở.

Trong trung hạn, nguồn cung cũng được kỳ vọng cải thiện khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Hiện khoảng 3.000 dự án với hơn 34.000 ha đất đang gặp khó khăn chủ yếu do thủ tục pháp lý và quy hoạch; nếu được giải quyết, nhiều dự án có thể quay trở lại triển khai.

Riêng thị trường căn hộ TP.HCM dự báo có thể bổ sung khoảng 58.000 căn từ khoảng 80 dự án trong giai đoạn 2026–2028, trong đó khu Đông tiếp tục giữ vai trò động lực phát triển chính.