“Bài toán” của nhà ở xã hội: Nguồn cung vẫn chưa đủ, người mua vẫn “chật vật” an cư

Nguồn cung cải thiện nhưng chưa đủ?

Theo Bộ Xây dựng, trong ba tháng đầu năm 2026, cả nước có 66 dự án nhà ở xã hội được chấp thuận chủ trương đầu tư, với tổng vốn hơn 80.500 tỉ đồng. Đồng thời, 33 dự án đã được cấp phép và khởi công, quy mô khoảng 28.800 căn hộ.

Đáng chú ý, có 18 dự án đã hoàn thành phần móng và đủ điều kiện mở bán, cung cấp ra thị trường hơn 7.000 căn hộ. Tuy nhiên, số dự án hoàn thành vẫn rất hạn chế, chỉ có 4 dự án hoàn thành hoặc hoàn thành một phần, với tổng cộng 578 căn hộ.

Thực tế này cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội dù có cải thiện nhưng vẫn quá thấp so với nhu cầu của hàng triệu người dân thu nhập thấp. Theo kế hoạch năm 2026, các địa phương phải phát triển khoảng 158.723 căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, hết quý I mới chỉ hoàn thành và khởi công khoảng 36.300 căn, đạt tỷ lệ rất thấp so với mục tiêu đề ra.

Bộ Xây dựng cũng cho biết, trong khuôn khổ đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030, đến nay cả nước đã triển khai 737 dự án với quy mô khoảng 700.000 căn hộ. Tuy nhiên, mới chỉ có khoảng 170.600 căn hoàn thành, trong khi hơn 214.900 căn đang xây dựng và 315.600 căn mới ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư.

Việc số lượng căn hộ hoàn thành còn hạn chế khiến nguồn cung thực tế trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu.

Giá nhà ở xã hội cũng không còn “rẻ”

Không chỉ mất cân đối cung - cầu, thị trường bất động sản còn bộc lộ nghịch lý khi giá bán tiếp tục leo thang trong lúc hiệu quả khai thác cho thuê suy giảm rõ rệt.

Tại Hà Nội, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ hiện chỉ dao động quanh mức 3% mỗi năm. Ở TP HCM, con số này còn thấp hơn, giảm xuống khoảng 2,2% vào cuối năm 2025 - mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây. Phân khúc nhà phố cho thuê cũng không khả quan hơn khi lợi suất chỉ đạt 1,7-2,1%, dù nhiều chủ nhà đã phải hạ giá 20-40% để giữ chân khách thuê.

Trong khi đó, giá bán căn hộ vẫn tăng mạnh, phổ biến 20-30% trong năm qua, thậm chí có khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%. Diễn biến trái chiều giữa giá bán và lợi suất cho thuê khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược, chuyển từ kỳ vọng dòng tiền ngắn hạn sang nắm giữ tài sản dài hạn, chờ tăng giá vốn.

Ở phân khúc nhà ở xã hội, nghịch lý tương tự cũng xuất hiện. Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện từ cuối năm 2024, mặt bằng giá không còn duy trì dưới 20 triệu đồng mỗi m2 như trước. Hiện mức giá phổ biến đã lên 25-29 triệu đồng mỗi m2, thậm chí tiệm cận 30 triệu đồng mỗi m2, tạo thêm áp lực cho người mua có nhu cầu ở thực.

Cụ thể, tại Hà Nội và nhiều đô thị lớn, giá nhà ở xã hội đã ghi nhận mức tăng rất mạnh trong vài năm gần đây. Nhiều dự án từng có giá gốc chỉ quanh 15-20 triệu đồng mỗi m2, nay được rao bán ở mức cao gấp nhiều lần, tiệm cận hoặc ngang bằng phân khúc trung cấp. Ở các dự án mới mở, giá chào bán nhà ở xã hội cũng không còn rẻ như trước. Nhiều dự án khai trương từ cuối 2025 đến đầu 2026 có mức giá sơ cấp 20-30 triệu đồng/m², cao hơn nhiều so với ngưỡng mà người có thu nhập thấp từng kỳ vọng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, cơ chế tài chính mới đã làm thu hẹp dư địa giảm giá nhà ở xã hội. Theo ông, quy định yêu cầu chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích thương mại, trong khi trước đây lợi nhuận từ phần này được bù trừ để kéo giảm giá nhà, đã làm tăng chi phí. Ngoài ra, việc không còn áp dụng ưu đãi thuế VAT 5% từ giữa năm 2025 cũng khiến giá bán và thuê mua sản phẩm tăng thêm.

Còn nhiều điểm nghẽn

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam  cho thấy những điểm nghẽn khiến việc phát triển loại hình nhà ở này gặp nhiều khó khăn: Thứ nhất, là về đất đai, đây được cho là một trong những trở ngại lớn nhất đối với doanh nghiệp khi quyết định làm nhà ở xã hội.

Thứ hai là thời gian phê duyệt dự án, về quy trình thủ tục. Nếu xác định nhà ở xã hội thuộc diện “ưu tiên”, thì mọi vấn đề liên quan đến đầu tư phát triển nhà ở xã hội đều cần được ưu ái hơn.

Thứ ba là là nguồn vốn, mặc dù đã có gói tín dụng ưu đãi dành cho chủ đầu tư thực hiện dự án và người dân vay mua nhà ở xã hội nhưng kết quả giải ngân gói tín dụng này vẫn ở mức rất thấp.

Bênh cạnh đó, đầu ra của loại hình này cũng rất khó khăn, khi thủ tục xét duyệt đối tượng mua còn khó khăn, qua nhiều cấp.

Một điểm nghẽn nữa là doanh nghiệp chỉ có thể đóng góp thực chất cho xã hội nếu họ đầu tư có lãi, có thặng dư. Khi cơ chế rõ ràng, doanh nghiệp không cần bị ép buộc, họ sẽ tự nguyện tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định: Với chủ trương đúng đắn của Chính phủ và sự nỗ lực, quyết tâm vào cuộc của cả hệ thống chính trị, các điểm nghẽn đã được tháo gỡ; thể chế đã được cởi bỏ mạnh mẽ. Quy trình phức tạp, chồng chéo, mâu thuẫn được xử lý. Thái độ trách nhiệm của các địa phương được nâng lên...

Đặc biệt, lãnh đạo nhiều địa phương đã nhận thức được vấn đề: Nhà ở xã hội là động lực tăng trưởng kinh tế. Khi các cấp chính quyền cùng vào cuộc, xác định đây là nhiệm vụ quan trọng thì kết quả đạt được là tất yếu.